投资性房地产记账模式及其财务报表的影响

在授信审查审批工作中，分析企业财务报表时，会经常看到投资性房地产科目。2007年，新会计准则开始使用投资性房地产这个科目。2003年后，房地产行业成为中国经济的支柱行业，房地产投资迅猛增长。鉴于此，为了在会计上明确分开房地产的使用属性和投资属性，引入了投资性房地产科目。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。但有些企业利用投资性房地产价值记帐的灵活性，操纵财务报表，虚增资产和利润，影响财务报表使用者了解真实的企业经营活动。本文从投资性房地产科目的基本概念及记帐模式入手，剖析其对财务报表的影响，以期可以更准确地分析企业真实经营情况。

一、投资性房地产的范围

投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物；不包括：自用房地产、作为存货核算的房地产（一般为房地产开发企业的土地和待售房屋）。

二、投资性房地产的记账模式

1、成本模式计量（历史成本）。成本模式计量是指以企业购买房产时的总支出或自建房地产的总成本来计量，与固定资产记帐模式几乎没有区别。后续按期（月）计提折旧或摊销，折旧（摊销）计入“其他业务成本”，取得的租金收入计入“其他业务收入”。投资性房地产存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目，如果已计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

2、公允价值模式计量。企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的（一般以评估公司房地产价值评估报告为依据），可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。按照会计准则，企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式计量，对另一部分投资性房地采用公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

投资性房地产采用公允价值模式进行计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量（一般以年为单位进行重新评估）。资产负债表日（一般为12月31日），投资性房地产公允价值高于其账面余额的差额记入“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额，“公允价值变动损益”为负值。

计账模式不影响投资性房地产租金收入的确认和计量，租金收入均计入“其他业务收入”。但公允价值模式下，不计提折旧或摊销，所以在投资性房地产处置以前年度不产生“其他业务成本”，只有在处置投资性房地产当年，以投资性房地产初始计量的成本金额，记入“其他业务成本”。

三、投资性房地产对资产负债表的影响

投资性房地产以成本模式计量情况下，相似与固定资产的计量，对资产负债表不产生影响；但以公允价值模式计量情况下，特别是房地产价格变化较大的环境下，影响会非常明显。企业通过不合理的评估价格提高投资性房地产价值，从而提高企业资产规模、减少资产负债率，公允价值变动来虚增利润，以达到融资及股价变动等目的。

投资性房地产价值变化对负债的影响主要反映在“递延所得税”科目中。投资性房地产公允价值高于账面余额的部分计入“公允价值变动损益”，提高了企业营业利润，但这部分

收益并没有产生实际现金流入，所以税法规定这部分收益暂时不交企业所得税，在未来处置投资性房地产，真正实现收益时缴纳所得税，故反映在“递延所得税负债”科目中。

四、投资性房地产对利润表的影响

投资性房地产以公允价值模式计量情况下，除了租金收入外还有公允价值变动损益，这对利润表的影响较大。公允价值不合理或偏高的情况下，企业利润虚增，导致营业利润率和净利润率虚高，这是企业调整利润的一种手段。另外，以公允价值计量模式下，投资性房地产不计提折旧（摊销），只有租金收入，当期没有对应的成本支出，这也是导致当期会计利润偏高的一种因素。

上市公司一旦采用公允价值模式计量其早些年购入的投资性房地产，必将大大提高其当期利润，特别是ST类企业，为了达到防止被摘牌的目的，采用公允价值计量早期购入的投资性房地产，巨额利润将浮现在账面上。

五、分析存在投资性房地产科目的财务报表时应注意的事项

在授信审查审批工作中，看到企业财务报表存在投资性房地产科目有余额时，首先，要看投资性房地产资产的来源，从固定资产转变过来还是存货资产转换过来（一般为房地产企业），总资产的占比是否过多，过多会影响企业资产流动性，毕竟投资性房地产是一种闲置资产。其次，要看投资性房地产计量模式，如果是以公允价值模式计量，应特别注意公允价值的合理性，判断是否存在虚增资产和利润的现象。如果存在这些问题，扣除虚增部分后再计算企业资产负债率、净利润率等指标后判断企业实际经营能力和竞争力，这样才能够做出一个比较合理的审批决策。

2015年3月1日