美国养老地产

一、养老地产概论

1. 养老地产的概念 2. 养老地产的崛起 二、美国养老地产开展状况分析

1. 美国养老地产的历史 2. 美国养老地产的开发现状 3. 美国养老地产开展的社会环境 三、美国养老地产开发模式分析

1. 美国养老地产的开发主体 2. 美国养老地产的运作模式 3. 美国养老地产项目的赢利模式 4. 美国养老地产的后续经营 5. 美国商业养老社区公司的治理状况 6. 美国商业养老社区公司的风险分析 四、中国养老地产开展状况分析

1. 中国养老地产的宏观环境 2. 中国养老地产的需求分析 3. 中国养老地产的开发现状

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一，养老地产

1，养老地产的概念

养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。它诠释了养老这一社会主题和地产这一商业主题。正是全社会性质 的老年人口过多和经济开展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步开展，越来越成为人们关注的焦点。因此，在兴旺资本主义国家，养老地产业由于其兴旺的分工体系早在上个世纪六十年代就开场走上历史舞台。在美国，养老地产一般称作为老年住宅。

2，老年住宅产业化 DOC

老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。回忆近代，我们就不难发现老年产业诞生、开展的线索。上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精彩的一章。人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每一阶段的人口比例失调，这是老龄化产生的一个重要原因。二次大战完毕，人类社会进入了一个飞跃式的开展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。老年人口的增加反过来作用老年产业，一大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年保健、护理以与我们着重研究的老年住宅产业。

除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有一局部老年人住在老年住宅中养老。为此，世界各国〔含我国〕的城市都根据自己的经济实力和实际需要，建立和开展一批专门供老年人居住的老年住宅。概括起来，各城市的老年住宅主要有以下几种形：

2.1、老年公寓

强制性行业标准《老年人建筑设计规X》JGJ122-99第2.0.6条，将老年公寓定义为专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健效劳体系，是综合管理的住宅类型。笔者认为该定义应该加上“由专门机构按照市场原那么开发和经营的内涵。

一般的情况是，在住宅小区内，专门规划出一两幢楼，按照适于老年人居住的要求来进展设计和建立，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。在我国，限于经济条件，三室户较少。老年公寓除了在建立方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活效劳、医疗效劳以与娱乐交往等各方面，都有妥善的安排。这种公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年公寓，虽然住房面积一般会比原来自已的住房要小一些，但仍是一家一户，可以保证老年人的私密性、性和领域，既能保持家庭的温情，又加上公寓对老年人周到的照顾和效劳，必会受到不少老年人的欢。

的澳洲康都小区，就建立了一幢这种老年公寓，定名为乐龄公寓，并在老年人的生活效劳、医疗效劳以与娱乐、交往等各方面，专门做出全面安排，是一个重要的尝试。

老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调效劳的质量。主要特征有：

1〕，在时间特征上，老年公寓的入住群体入住时间较长。它不同于托老所的流动性。暂时性。虽然老年人入住老年公寓的时间长短，由他们根据需要自愿决定，但多数入住老人相对稳定，居住时间比拟长。

2〕，在经济特征上，老年公寓形成投入产出的良性循环。敬老院、福利院是以国家、集体供养为主，属福利救济型，而老年公寓是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己的退休金、子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年公寓已经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要。 DOC

3〕，在社会特征上，老年公寓实行同吃同住、同活动的群居生活方式。

4〕，在效劳特征上，老年公寓有较为完善、配套、系统的生活、娱乐、保健、医疗等效劳。

5〕，在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用权，入住的老人那么是租赁的形式。

6〕，在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境。 2.2老年社区〔老年住区〕

以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发、建立的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备一定城市功能或配套机能。

老年社区与一般住宅小区一样之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人〔如子女〕住在一起，。因为社区主要是为老年人效劳的，因而老年社区专门为老年人设置的医护、家务效劳、社会交往和文娱体育活动等设施更为齐全，效劳更为与时周到，而且对老年人有较多的优惠。

老年社区特征：

1〕，专门老年住区老人占据主体地位，主要以老人为主的住区，其方式为居家养老。这是它区别于一般地产的主要因素。

2〕，空间环境上与居民行为上表现为聚集化得完整的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美统称为养生住区。如美国的“金岁山庄〞“安养住区〞退休新村“老人们生活在专门老年住区要方便平安，在规划设计上强调综合考虑居住与生活、工作、购物、文化、教育休闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体。

3〕，具备一般社区的根本功能。除了本身构成完整的自成体系的效劳功能外，海域一般房地产项目一样具有从事细胞的功能，具有对外的交通、通讯、商业网点、公共设施和行政管理功能，与社会形成共享的开展格局。

4〕，其优势在于便于为老年人集中提供专门效劳，提高资源的利用效率，并为老人创造丰富多样的同龄交流环境。

5〕，专门老年社区往往有2-3栋以租赁形式经营的老年公寓。使得专门老年住区的模式和老年公寓的模式夹杂在一起，难以区分。

在我国各地，已逐步建成一批老年社区。例如，太阳城就是迄今规模最大的老年社区，它的总建筑面积为18万平方米。社区以家庭式养老与社会化养老相结合的形式。为满足老年人的生活需要，建筑形式多为三至四层楼房并带电梯，各种道路均为无障碍设计，并根据老年人特点，配套设计了齐全的设施，包括医疗康复、老年活动、家政效劳等设施。

美国大力开展老年社区有四、五十年时间，已成为一个老年社区比拟兴旺的国家。为此，专门介绍一下美国较大的老年社区——佛罗里达州的太阳城中心。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达环境最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。太阳城中心从1961DOC

年开场开发建立，目前已经成为佛罗里达乃至全美国最好的老年社区。

2.3普通型养老院

有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作〞发动住进养老院。因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。

在改革开放前，我国各地就办有一定数量的养老院。改革开放以后，养老院的数量又有新的开展。据不完全统计，截止2004年末，城市有养老院或敬老院4500多个，农村乡镇有敬老院37000多个。总的说来，一是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三、四个老人合住一间房，有的甚至六个老人合住一间房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人合住一间房，很多老人就不愿意去住。据出国调查资料显示，美国和英国的养老院，都是一个老人住一套一居室，包括一间卧室、一间客厅、一厨、一卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活效劳、医疗效劳以与伙食水平，我国的养老院大多处于较低的档次。因此，今后我国的养老院建立，不仅要稳步地、适度地增加数量，而且更要注意提高水平。也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。

2.4医护型养老院

在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比拟类似，这种养老院已经有了一定数量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住一间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在一起。因为这些老人一天到晚躺在床上不能行动，一般不需要带有客厅和厨房。养老院对这些老人进展24小时的医护，包括诊断、治疗、吃药、打针、穿衣、吃饭、大小便、洗脸、洗澡直至睡觉翻身(有的病人自己无力翻身)，都由医护人员进展护理。住这种养老院与住医院进展特护差不多，但费用比医院特护廉价得多。

在我国，目前还没有专门的医护型养老院。但在有的养老院〔敬老院〕中，拿出几间房照顾生活不能自理的老人，进展24小时的医护，使这个养老院也兼有医护型养老院的职能。

世界各国城市众多，情况各异。以上4种老年住宅，只是概括出的有代表性的形式。由于有的形式目前还处于萌芽状态，因而适当地介绍了一些西方国家的老年住宅形式。由于我国各城市存在着较大的差异，应该允许各个城市的专门老年住宅的形式多种多样，有的老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能。

二，美国养老地产

1，美国养老地产的历史

美国养老地产从无到有，随着其地产业的开展不断开展，如今已形成非常成熟的体系。DOC

回忆美国老年地产的开展史，对于新兴市场的老年地产的开展颇具借鉴意义。

2，老年地产的成熟阶段与特征。

由美国的老年地产的形成可以总结如下关于成熟老年住宅的主要开展阶段与特征：

3，美国老年地产的开发现状

3.1, 美国养老地产的分类状况

美国具有设施完善的老年住宅体系。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型：式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住宅。普通住宅的费用一般较低，并且注意提供完善的社区功能。而老年人专用住宅那么有专门的效劳人员提供老年人所需效劳(但一般不包括医疗和护理效劳)，住宅内有方便、平安的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。

美国的老年公寓一般分为三类：自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。DOC

自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活、药物效劳有关的协助，但会提供完善的社区效劳。陪护型老年公寓那么向老年人提供与日常生活有关的各种效劳，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检与其他个人生活方面的效劳。特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的效劳外，还提供全面的医疗效劳。美国老年公寓与护理业项目投资中心(NC)估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现在有超过28000个老年公寓遍与全国。

在美国，老年社区在近十多年来开展迅速，它们大多为私人投资并进展商业化运作，社区中提供各种专门为老年人效劳的配套设施，逐渐形成了老年产业的开展基地。太阳城中心是美国较大的老年社区之一，于1961年开场建立，已经成为全美最好的老年社区之一。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮、邮政和##效劳在内的完备效劳，以与专业化的医疗效劳和丰富的娱乐休闲效劳。太阳城中心现有来自全美与世界各地的住户16000名，且一直处于持续增长的态势。

美国太阳城中心的居民必须是55岁以上的老人，陪同老人的中青年人一年居住在中心的时间不能超过30天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。美国太阳城中心现有来自全美以与世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。整个社区由包括“太阳城中心〞(家庭别墅)、“国王之殿〞(连体别墅)、“湖中之塔〞(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院〞和“阿斯顿花园〞(出租的居住公寓)以与“自由广场〞(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。

在太阳城中心，无论您选择哪种住宅，都会享受到积极活泼的老年生活方式。连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且还可以选择全部、局部或不需公共维护保养的住宅。

在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。住在太阳城中心的居民，大约三分之一是活泼的高尔夫球爱好者，因为高尔夫球是一种最适于老年人的健身运动。无论您是初学者还是高手，都可以参加。因为太阳城中心的高尔夫球场共有126个洞，比标准的18洞球场大得多，球洞也多得多，以利众多老人同时活动。在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。在社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上，例如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，您可以到木工坊去做您喜欢的木匠活，也可以到缝纫坊去做缝纫活等等。根据美国一项调查说明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长十岁。当然，这个延长十岁，不一定很科学，也可能是商业宣传的用语。

3.2 美国养老地产的市场状况 DOC

3.2.1 剧烈的市场竞争

根据美国老年公寓与护理业项目投资中心最近的一项调查说明, 住进陪助型公寓的美 国公民平均年龄是85岁, 平均居住时间是30个月。对一个拥有X100床位的老年公寓来说, 折算下来每月至少需要3一4名居住者。市场却要求开发商在控制好本钱的前提下、在一合理价位向老年人提供公寓。据不久前的统计, 生活在陪助型公寓中的老人, 2/3的年收人只有$25000左右, 但这些公寓每年就需要支付左右。费用太高会导致大多数老年人负担不起, 市场需求不旺己造成负面影响。开发商可以为老年人提供更多的舒适性, 但租金的回报使业主不能负担本钱。

对老年公寓市场另一个错误的认识是认为每一个超过65岁的老人都想搬进老年公寓。事实上, 美国当今85岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代,对食品短缺和大量失业记忆犹新, 对每年花上上万美元住老年公寓的观念难以承受。但二战时期出生的一代那么有可能乐意主动搬进老年公寓欢度晚年, 因为他们已经适应了高消费。

为了吸引这两代人消费老年公寓, 开发商重点对美国家庭中的成年孩子〔20年之后的潜在客户〕进展不遗余力的营销, 聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材料开场到去老年公寓社区参观的所有事情,并且经常组织各种适合老年人的活动以吸引潜在客户的注意力。

在提高居住舒适性方面, 开发商更是不遗余力。2000年1月份, 芝加哥地区一个老年公寓项目Maravilla in Vernon hills落成, 它营造了另一种居住气氛。六层楼的建筑, 屋顶覆盖18000平方英尺的玻璃弯顶, 有一个非常大的中庭, 完全模拟热带气候, 里面植有热带雨林植物, 人工瀑布、休闲小径、温泉点缀其间。 3.2.2不同的经营策略

美国一家大型房地产信托投资公司—太平洋海湾物业公司3年前小规模地进人老年公寓市场, 经营一类对人住者年龄进展严格的自住型老年公寓。每个公寓单元带厨房, 配有家具与所有日用品。现在公司准备每年平均开放5所新的老年公寓设施, 集中在市场进人障碍非常之高、人口密集的地区,比方加里福尼亚州南部靠近洛杉矶的地区, 那是一个老年公寓市场需求很大但开发本钱也高得使许多开发商到了望而却步的地方。

与此经营思路完全逆反的是一家专门从事小规模陪助型公寓的开发商bee hive homes。他们远离土地价格昂贵的大都市, 选择居住人口仅有5000人左右的小镇, 所建造的陪助型公寓一般只容纳12户左右, 由于规模过小而不受一些类似美国残疾人法等法律的, 采取许特经营方式, 也非常成功。总之, 谁具备在老年公寓效劳水平和舒适性水平上的强大竞争实力, 谁就会笑到最后。

3.2.3 老年公寓开展的因素

在宾州西南地区, 老年公寓被过度开发和竞争局面不断扩大的内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进展决策, 但是也缺少必要的监控。老年公寓的投资兴建被大多数地方DOC

视为正面的、积极的因素, 一般都会对此大开绿灯。

对过度开发的一个是,与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准。各州医疗护理制度要求不同, 对医疗护理费用支付的许可要求也不同。同时, 医疗保健优先支付制度对提供医疗保健效劳的老年公寓出租有很大影响, 像提供较高保健效劳的美国太阳保健园就受此影响而濒临倒闭。

最大的是资金匾乏。据NIC (Network Information Center) 估计, 老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%, 现在超过28000个老年公寓设施遍与全国。另对老年公寓投资贷款人的一项调查反映出1999年共贷出108亿美元, 比1998年增长15%。但是到了2000年, 资金开场紧缩。市场的过度开发使出贷人变得更加挑剔与慎重, 一般只贷给他的固定客户。

华尔街金融市场很早就对这类带医疗设施的物业投注了极大热情。但是到了1998年, 热情开场降温, 最后导致房地产信托股票的逐波下降, 甚至跌破其净资产的价值。

总体上看, 现在美国特护型老年公寓已经饱和, 陪助型老年公寓投资己呈现下降趋势, 只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。 3.3 美国养老地产建筑商

3.3.1 美国老年住宅开发商Pulte Homes

Pulte Homes 公司是目前全美55岁以上活泼长者置业市场的领导者，而这一市场在美国增长是最快的。Pulte Homes 公司在2001年以17亿美元通过并购Del Webb 公司，获得了Sun City 品牌。Pulte Homes 公司把客户分为首次置房、首次换房、二次换房和活泼长者置房四类，强调深化对不同TCG〔目标客户群〕住区建立不同的建立理念，根据不同的TCG调整思路，进展针对性的设计，实实在在地按客户实际情况建房，取得了很好的市场成绩。

3.3.2 Meadowmont Retirement munity (Meadowmont 退休住区##)

该公司是目前美国最为专业的老年住宅建造商之一。The Cedars of Chapel Hill 就是它的经典案例。该住宅项目规模庞大，有自理型老人居住的适老化住宅，有辅助生活型老年住宅，还有特护型老年住宅。 DOC

The Cedars of Chapel Hill开场于2002年五月十五，预计2010年五月十五完工。该社区专门为退休的老人设计建造的。总的建造规模为251套公寓，公寓面积为507711平方英尺；49栋式小住宅，面积为1029平方英尺；痴呆老人专业床位36X，24118平方英尺；特别护理52X，30606平方英尺。普通社交活动空间43566平方英尺；公共厨房4879平方英尺；零售商业面积1273平方英尺；健身房1499平方英尺；游泳池3246平方英尺。

专门老年社区的销售方式要适应专门老年住区市场定位与多元化开展的要求，销售方式即包括出售房屋〔或房间〕的产权，由包括出租房屋使用权与产权式酒店销售〔产权式酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式〕。其中出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造地衍生出多种即满足消费者的消费需求又适合开发经营的租赁方式。产权酒店的销售方式适合专门老年住区中局部老年公寓的本地养老、异地养老等效劳模式的市场定位，其一方面满足了投资者获得投资收益的心理预期，另一方面可以使开发商快速回笼资金，继续拥有专门老年住区的经营权，从而有利于专门老年住区的经历方向。 4，美国养老地产开展的社会环境 4.1 养老金

养老的支付来源是整个养老产业运行的关键。通常情况下，人们年轻时工作赚钱，消费一局部后，将剩下的储蓄以支付老年生活。由于现代金融的兴旺，人们的储蓄工具非常丰富，一方面可以购置保守的储蓄产品，获得较为稳定的未来回报；另一方面，可以选择更为激进的储蓄方式，如购置股票、垃圾债券等。这样的储蓄方式更加容易受到金融市场波动的影响，每一次的金融市场的危机都会导致很多老年人失去他们的收入来源，使其晚年生活陷入困境。因此，从社会角度看，如何构建一个稳定高效的金融体系将是养老产业开展的关键。

美国三大支柱养老金计划

美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这三个支柱的格局并不是一开场就形成的，而是不断开展完善的。最先有的是雇主养老金计划，也就是目前的第二支柱，然后才出现第一支柱——强制性养老金计划，个人储蓄养老金计划作为补充，是最后才出现的。

1〕，第一支柱——强制性养老金计划

强制性养老金计划又称为社会保障养老金计划或公共养老金计划，是一种普与全美国公民的养老金计划，也是美国养老金计划的基石。在美国，所有公民都会有一个“社会保障号〞，用这个对应着自己的社会保障养老金，这一社会保障号的地位类似于我国的##，由此可见养老金在美国国内的重要地位。

美国的强制性养老金计划资金来源于专项税收——社会保障税，这项税收与美国的其他税收分开管理，专项供给养老金。养老金的运营采取的模式是现收现付制，就是说当期的社会保障税税收收入用于当期的保险金支出，缺乏的话有财政保障。由于是强制型的养老金计划，所以社会保障税的征收也是全国强制性统筹，由雇主和雇员共同缴纳，比DOC

例各为50%，这是雇主和雇员的法定义务。当然，这种养老金计划的覆盖面也相当广泛，不仅覆盖公司或机构雇员，也包括了各种形式的自雇用人员，自雇用人员既是雇员又是雇主，所以要负担所有的社会保障税。

强制性养老金计划对受益资格也作了规定，对年龄的要求为65岁，如果想在65岁之前领取，只能领取全额的一定比例，并且最早也不能在62岁之前领取。

2〕，第二支柱——雇主养老金计划

雇主养老金计划是美国养老金计划的第二支柱，它的重要性在某种程度上都超过了第一支柱。2002年，美国参加雇主养老金计划的人数已经超过了6000万，平均领取的退休金约占退休人员总退休收入的40%左右，截至2002年底，美国雇主养老金总资产已经到达10.2万亿美元，占到当时美国GDP的102%，其重要性由此可见。雇主养老金计划又包括私人养老金计划和公共部门养老金计划两个局部。

2.1〕，私人养老金计划

我们一般意义上说的雇主养老金计划都是指私人养老金计划，前面已经提到，雇主养老金计划在上世纪70年代得到了大开展，1974年，美国国会通过了《雇员退休收入保障法案》，为雇主养老金计划制订了标准。雇主养老金计划相比于公共养老金计划有很多好处，对于雇主而言，建立雇主养老金计划可以缓解劳资双方的矛盾，有利于吸引和稳定优秀的雇员；对于雇员而言，雇主养老金计划是福利计划的重要组成局部，有利于保障雇员退休后的根本生活。当然，雇主养老金计划也不仅仅是劳资双方普遍获益的措施，同时也对活泼金融市场、促进经济开展发挥了重要的作用。

在美国，几乎每个公司都有自己的雇主养老金计划，所以也就导致了雇主养老金计划的复杂多样性。不过从总体上可以分为两种模式：缴费确定计划〔ＤＣ〕和待遇确定计划〔ＤＢ〕。美国的雇主养老金计划在20世纪70年代以前根本都是待遇确定型，即DB模式，自20世纪80年代以来，以个人账户为根底的缴费确定型，即DC模式的雇主养老金计划有了迅速的开展。目前这两种方式并存，但在具体组织方式上两者仍存在较大差异。

A，缴费确定计划〔ＤＣ〕

缴费确定计划又称为“个人##计划〞，顾名思义就是这一养老金计划期初所交纳的费用是确定的，而最后获得的待遇是不确定的。缴费确定计划是指雇主和雇员共同缴纳一定比例的费用而形成的养老金##，最后雇员所获取养老金的多少取决于缴费年限的长短、缴费数量的多少和投资收益的上下。采取这种养老金计划的雇主，不必承当将来提供确定额度养老金的义务，只需按预先规定的额度比例存入一定的款项，雇员存入的额度由自己确定，好多公司规定了一个上限，比方规定雇员交纳额度不得高于工资的13%，雇主缴纳的数额一般和雇员一样。这种雇主养老金计划是后来才开展起来的，美国为鼓励其开展，给与了税收优惠的扶持。

这一雇主养老金计划还有其他很多优点，对雇员有很强的吸引力，尤其是雇员在退休前DOC

决定终止养老金计划时，雇员可以灵活的选择处理##资产的方式，可以将其转移到新的雇主养老金##中，也可以转存入其他基金或保险公司，或者继续留在原养老金##里。如果雇员在退休前死亡，其雇主养老金##所有金额会转给雇员的家属。不仅如此，如果雇员由于某种原因想提前享用养老金##的金额时，可以随时终止养老金计划并不比承当任何责任。

当然，这一养老金计划也会存在缺乏，首先是由于雇员缴费比例以与缴费年度的差异导致了该养老金计划金额差距较大，其次是由于采取的税收延迟优惠会导致雇员最后在享用养老金时一下子支付数量可观的所得税。

和雇主养老金计划类似，缴费确定型养老金计划也有纷杂的种类，比拟著名的有401(k)计划、403B计划、457计划、利润分享计划、节省储蓄计划、购置货币计划、股票所有权计划等等。这其中又以401(k)计划最为知名，401(k)是美国联邦税法中与养老金计划有关的条款代码，这一养老金计划是由联邦批准允许雇员在税前根据薪金的一定比例缴款而建立起来的一种养老金计划。与一般养老金计划不同的是,法律规定该养老金计划个人##金额的任何增值均可递延纳税，通常情况下该##内的金额在雇员59岁半之前不能随意提取，否那么必须补交税款并且缴纳罚款。

B，待遇确定计划〔ＤＢ〕

所谓待遇确定型养老金计划是指缴费并不确定，雇员在退休时所获的待遇是确定的养老金计划。这种养老金计划不实行个人##制度。一般情况下雇员不缴费，缴费额全部由雇主承当。由于雇员退休时雇主有义务支付固定的待遇，所以雇主缴费多少局部取决于养老金投资收益的状况，如果收益较好，雇主就可以少缴费甚至暂时不缴费；反之，就得多缴费。这种养老金制度与我国目前仍然实行的退休时按工资的一定比例计发养老金的方法，有相似之处]。

在待遇确定型养老金计划中，多数雇主都会规定一个年龄，比方说在公司工作10年或15年以上，如果雇员达不到这一条件，就不会享受雇主的养老金待遇，这样也就在一定程度上稳定了雇员，能够减少人员流动。与缴费确定型养老金计划不同的是，在待遇确定养老金计划中，雇员退休之前不能提前支取养老金；雇员退休前死亡的，雇主不必向其家属提供养老金，只需一次性支付定额的抚恤金即可。]9[

对于雇员来说，待遇确定型养老金计划没有缴费的压力，但是也影响了雇员工作的流动；对于企业而言，待遇确定性养老金计划能够减少一定时期内的本钱支出，但是由于养老金的支付总额是一个庞大的未知数，所以会导致公司利润的波动，影响公司的财务稳定。

以上说的两种养老金计划是美国私人养老金计划两种主要的形式，随着高新技术产业的不断开展，采用待遇确定计划的企业数量有所下降，而缴费确定计划的开展很快。目前，缴费确定型养老金资产占整个私人养老金总资产的40%以上，参加的职工也高达60%以上， 新建立的私人养老金计划中大多项选择择缴费确定型。

2.2.〕，公共部门养老金计划 DOC

所谓公共部门养老金计划是指联邦、州以与地方为其公务员定制的养老金计划，这一养老金计划类似于我国一直采用的行政、卫生、教育与企事业单位养老金计划。

由于美国属于联邦制国家，其公务员便分为联邦公务员和地方公务员两个的局部，除了联邦为其公务员建立养老金计划外，地方各级也都为其雇员建立了养老金计划。这些养老金计划统称为公共部门养老金计划，这一养老金计划又分为公务员退休金计划和联邦雇员退休金计划。两者之间的主要区别是：公务员退休金计划的对象是1983年以前参加工作的公务员，而联邦雇员退休金计划那么主要是为1984年以后参加工作的公务员设立的。

公务员退休金计划是一个待遇确定型的养老金计划，由联邦根据公务员的工作年限和工资水平为其退休时提供一定的养老金。这种养老金计划的资金来源主要是雇员和部门的共同缴费，缺乏的局部由财政负担。和私人养老金计划类似，长期雇员将得到较高的退休金待遇，而短期雇员的退休金待遇那么要低一些。

前面已经提到，美国在1935年通过了社会保障法案，建立了社会保障养老金制度，然而当时的联邦公务员并未包括在内。直到1983年，美国国会修订了社会保障法案，规定联邦的新雇员全部参加联邦社会保障计划。这一法案的修订为联邦公务员养老金制度改革提供了时机，新的联邦雇员养老金计划正是在这种情况下产生的。1987年，联邦雇员退休金计划正式建立，X围覆盖了所有1984年以后参加工作的公务员，1984年以前参加工作的公务员可以根据自己的选择执行新制度或者旧制度。

3〕 第三支柱——个人储蓄养老金计划

个人储蓄养老金计划即为个人退休账户养老金，是由联邦提供税收优惠、个人自愿参加的养老金计划，是美国社会保障体系的有力补充。按照美国现行法律的规定，所有70岁以下且有收入者均可开设个人退休金账户〔IRA〕。目前联邦对个人储蓄养老金计划的税收优惠主要有以下两种方式：

第一种是税收延迟，就是说个人在向退休金##注入资金时免收个人所得税，只有到提款时才收取的优惠。

第二种是税收免除，这种方式在注入资金时仍旧收取个人所得税，只是对本金最后获得的投资收益免收，这些收益包括利息、投资分红等。

联邦对于第二支柱和第三支柱的养老金计划都不提供保障，给与的是上的支持。

4.2 美国医疗保险

美国的医疗制度以其费用高昂、覆盖面小、保障有限、制度复杂、改革困难而闻名。美国的医疗制度不同于世界上大多数工业化国家,没有建立统一医疗保险制度,既不是像德国的社会保险型医疗保险,也不像英国的国家保险型医疗保险,而是以复杂多样的自由市场型为其主要特征,商业保险盛行。美国的医疗保障主要包括两大类:第一类是由承办的社会医疗DOC

保险,以资助老年、残疾或患有严重肾病的美国公民的医疗照顾制度(Medicare)和资助贫困家庭的医疗援助制度(Medicaid)为主,但在美国的整个医疗保障体系中,这种社会医疗保险计划并不占重要地位,覆盖人群有限。第二类就是私营医疗保险,包括非盈利性医疗保险(以蓝盾、蓝十字等组织为代表)与盈利性的商业医疗保险两种,是美国医疗保障制度的重要组成局部,其中开展医疗保险的商业保险公司就有1 000多家,目前在美国80%以上的国家公务员和74%的私营企业雇员通过购疗保险为自己与家人转移疾病风险。此外,有14%左右人口的无保险者,由于力购置保险和支付高额医疗费,除得了重病外,获得量血压、止血等极平常检查与治疗的时机都很少,因延误诊治而留有后遗症、长期住院的不少,死亡率高。这不仅对个人不利,也成为整个医疗上的公平性问题。

美国医疗制度存在的主要问题是费用上涨和公平性问题。WHO的1997年局部国家医疗保障制度指标排名显示美国在被统计的191个国家里面人均医疗支出排名第一位,而国民总体安康水平排名却只有第72位,医疗筹资分配公平性排名在第55位左右。无疑,美国的医疗保健费是世界上最昂贵的,占该国GDP的14%左右,但其医疗保险的效果却不理想,其国民预期寿命低于大多数欧洲国家。美国医疗费用失控和医疗效果不佳的主要原因是医疗效劳市场缺乏管制,为患者提供的医疗效劳之中的绝大局部是由私人医生提供的,医生拥有相当多的决策权,其行医行为较少受到,导致不必要的手术、住院治疗、体检和处方过多。美国医疗制度的公平性也存在严重问题,由于缺乏国民安康保险,那些经济上处于不利地位的人们在获取高质量的医疗效劳上也处于不利地位。那些没有任何医疗保险的人口就是医疗制度缺乏公平性的最好例证。

美国的医疗保险制度由私人医疗保险和社会医疗保险构成。人们常说的“医疗保险\"(Medicare)属于资助的社会保险项目。 在美国﹐不少人同时参加私人医疗保险和社会保险。 美国的医疗保险行业雇员大约有900万人﹐每年生产的产值占GDP的14%﹐约1万亿美元。 最大的两项开支是医院(约占39%)和医生效劳费(约占18%)。 以下将简述美国医疗保险的规模与结构; 医疗保险的筹资;医疗保险中隐含的补贴;卫生保健的社会负担. 1〕，医疗保险的规模与结构

美国的医疗保险是一种特指的社会保险制度。 它起始于1965年﹐是为了向65岁以上的老年人提供医疗保险。 1990年﹐美国医疗保险的支出额达981亿美元﹐占联邦财政总支出的7.8%。 1995年医疗保险支出额到达1598亿美元﹐占联邦财政总支出的10.5%﹐它是仅次于社会保障项目的第二大财政支出项目。 医疗保险几乎包括了65岁以上的全部人口。 1993年参加者达3200万人。 医疗保险项目由联邦负责管理﹐各州间统一。 不同于医疗补贴需要进展生计检验﹐医疗保险无需测定参与者的收入情况。 医疗保险大约包括了老年人住院治疗医疗费用的90%。 与此相比﹐医疗补贴大约包括了低收入者住院治疗费用的80%﹐缺乏部份通过医院对私人投保者提高收费来解决。 因此﹐平均起来﹐私人投保的医疗费价格要高出近30%。 DOC

2〕，美国医疗保险福利金

A 部份为“住院医疗保险\"(HI)﹐1993年的支出额为900亿美元。 参加A部份保险是强制性的﹐它允许参与者每年享受90天的住院治疗和100天的技术护理。 如果两者都在同一年发生﹐病人那么要承当少量费用。

B 部份为\"补充性医疗保险\"(SMI)﹐用于支付院外医生诊费﹐医生指定的药品和其它院外医疗效劳等方面的费用。 与强制性的住院医疗保险不同﹐补充性医疗保险是自愿性的。 参加补充性医疗保险者每月需要支付一定的保险费﹐目前为每月每人40美元。 实际上﹐几乎所有(99%)的老年人都参加了补充性医疗保险。

在美国的老年人全部医疗保健支出中﹐医疗保险(Medicare)﹐包括住院医疗保险(HI)和补充性医疗保险(SMI)﹐二者合计约占44%。 医疗补贴(Medicaid)约占12%﹐个人自负和私人保险公司支付合占约44%。 3〕，医疗保险的筹资

医疗保险中的A部份(HI)通过对在职人员征收医疗保险工薪税(与社会保障工薪税合称为社会保险工薪税)来筹集资金﹐由雇主和雇员分别交纳工资收入的1.45%﹐合起来为2.9%。 医疗保险工薪税的税基包括全部工薪收入﹐没有上限。 医疗保险工薪税收入存入“专款专用的\"医疗保险(HI)信托基金﹐用于支付保险金或叫医疗保险福利金。 医疗保险的A部份(HI)实行的是\"现收现付\"制度.与医疗保险的A部份(HI)不同﹐医疗保险中的B部份“补充性医疗保险\"(SMI)不依赖于工薪税收入﹐而是一般性财政收入和自愿投保者每月交纳的保险费。 目前﹐75%来源于一般性财政收入﹐25%来源于保险费。 可见﹐这部份的财政补贴负担较重﹐同时也说明财政转移支付成份较大。 4〕，私人医疗保险

美国私人保险的一大特点是雇主为雇员支付保险金(Employer-Provided Insurance)﹐这种情况约占90%。 这是二战期间实行工资和价格管制的一种意外结果。 由于医疗保险保健属于非工资福利﹐当时不受管制﹐雇主便用它来吸引工人。 当然﹐这种情况也有美国所得税税法中某些条款上的原因。

保险金支付方法的演变: 80年代以前﹐多数私人保险公司支付保险金的方法都是实报实销(Cost-Based Reimbursement)﹐但是这种机制不利于鼓励人们节约﹐因为患者医疗费用越高﹐医疗单位收益越好。 面临急剧高涨的医疗费用﹐保险公司投保者便设法改用其它方法﹐其中最主要的便是“按人收费\"(Capitation-Based Reimbursement)方法。 按这种方法﹐医疗单位每年按人收取一定的医疗费用。 \"医疗保障组织\"(HMOS)是一个规模较大的医疗保险组织﹐1982年其会员达1080万人﹐1992年到达4140万人﹐就以这种方法为主。 但是﹐这种方法也有弊端﹐主要是选择性较差。 5〕，社会医疗保险

医疗保险方面﹐可起重大作用。 这方面建立了三类主要医疗保险项目﹕医疗保险DOC

(Medicare)﹐医疗补贴(Medicaid)和通过联邦所得税税制对私人保险的隐含补贴。 医疗补贴(Medicaid)项目﹐在很大程度上带有财政转移支付的功能。 医疗补贴项目与医疗保险项目的区别是﹐前者是为贫困者而设﹐后者是为老年人而设﹐二者之间没有直接联系。 介入老年人医疗保险市场是有充份理由的。 由于种种原因﹐私人保险公司自身不可能胜任规模如此庞大﹐涉与面如此广的医疗保险。 医疗保险中隐含的补贴按照联邦税法，个人的工资收入需要同时交纳社会保险工薪税和个人所得税。由雇主交纳的医疗保险费不必交税。自我雇用的私人业主﹐医疗保险费用的25%是免税的。据估算﹐税基中不包括雇员的医疗保险收益﹐大约使美国财政部每年失去560亿美元的税收。 6〕，卫生保健的社会负担

美国的医疗保健支出(包括所有有关项目以与公共支出﹐雇主支出和个人支出) 与GDP的比例﹐在60年代约为5%﹐70年代约为8%﹐80年代约为10%﹐95年已超过15%。 全部卫生保健支出中﹐支付的公共负担部份接近二分之一。 近30年来﹐美国医疗保健费用的急剧上升主要有三个原因﹕一是人口的老龄化﹔二是医疗效劳(包括检查﹐治疗﹐护理)的复杂化﹔三是与医疗保健有关的价格上升幅度高于一般的通货膨胀率。 在1992 年﹐美国近2.6亿人口中﹐有1.78亿人参加了私人医疗保险﹐有0.63亿人享受到了公共医疗保险(包括医疗补贴和医疗保险等项目)的受益﹐当然也有人同时参加了私人和公共卫生保险。 但仍有0.39亿人没有参加任何卫生保险﹐这部份人口约占总人口的16%。 而在1980年﹐未参加医疗保险的人口只占总人口的12.5%﹐这已成为一种严重的社会问题。 1990年﹐全美国医院接收急诊病人却无法收费这一项的费用价值就达100亿美元。 7〕，低收入医疗保险

目前对于低收入医疗保险的根本要求为，要有居住位址证明、合法身份与收入证明等，而合法身份所指的并不一定是要美国公民，但是所持的C8、C9与A5的身分不能过期，持有这些身份的人如果临时没工作、无身份也不能续期，且必须是居住在的居民。

持有学生签证(F1)与工作签证(H1)者是不符合办理的资格，而收入方面，那么是以人口数来算，单身的人不管正职或兼职月收入都缺乏＄776，就可申请的低收入医疗保险﹔如果夫妻俩月收入不与＄1041，也可列入的低收入中。 一般保险公司只是帮过滤申请人的身份符不符合资格，但是决定权还是在于本身。 8〕，低收入医疗保险种类

目前低收入医疗保险分为儿童(Child HealthPlus)与家庭(FamilyhealthPlus)两种。 就儿童来说，以0～19岁但不超过19岁，这一方面把关较松，如果父母临时失业等，无论如何都会替小孩投保的，但如果父母的收入突然增多，超过标准那么需收一点点的月费；家庭保费，那么是指19～65岁的成人，只要收入不超过规定单身的＄776或夫妻俩人的＄1041，都可以获得低收入的医疗保险。

其次，如果以一家六口收入为例，一对夫妻与四个小孩，夫妻俩的收入低于＄3488，政DOC

府最多只能收三个小孩的保费，也就是家长只能为三个小孩购置低收入保险，即使是生七﹑八个小孩的家庭，还是只收三个小孩的保费。 以一家六口来算，月收入为＄5253的家庭，每名子女每月需付＄110左右，这是对于一些收入没那么高的家庭，以夫妻收入的上下来做为局部补助的标准，所有收入表的标准，都是夫妻俩人收入加起来的税前收入。

低收入保险都是以人口数来计算的，超过低收入标准的那么要自己买保险，纯低收入的甚至连挂号费都不用自行担负。 如果子女年龄在21岁以上﹐就不能算入人口数了，要核算，且需自己负担保费。 9〕，低收入保险效劳

一般来说，对低收入的医疗保险标准是一样的，只是所授权的保险机构不同而已，通常只要是适合你的就是好公司，如有些人想放在牙科多一点，但很多保险公司并没有包含牙科。 有些低收入保险计画就有包含牙科，举凡洗牙、补牙与拔牙，公司都有指定的医生。 有的低收入的医疗保险系统里的医生，保险人可以自己指定，不满意时可以随时更换。 内科﹑妇科﹐都有较多的选择，不用转诊。 以牙科为例﹐可以选在不同的地区，最主要是一X卡可以用到底，只要主治医师的转诊单即可，很是方便。 年度性的身体检查，看病时门诊也不需挂号费，小孩疫苗接种也是免费，住院与处方签都是免费的，也有视力保健的效劳，每2年可以免费配一副眼镜。

很多在美国各州工作的华人，如果临时发生意外等紧急的状况，可以在事件发生后48小时内与保险公司回报。

通常，只要是医疗的局部都可以保的，只要是安康需要的保险公司都会保的，如矫正牙齿通常是不包含的，但如果医生帮你申请，证明是会影响安康或日后吃东西、牙齿咬合等问题，都是可以申请保险的。但不包括美容﹑矫形局部。 10〕，业务代表与客户的关系

美国的医疗保险费用很高，都是雇主提供，自己买保费那么是非常的吃力。 除此，还需有正式身份才可以保险，非法移民是拿不到的，而且每年不一定有给低收入的预算，如一些不稳定的因素，可能钱不够，就没有预算；一般的医疗保险只是项目不同，目的却是一样的，当保险人进医院看病等，医疗保险可以帮你负担花费，由第三者也就是保险公司帮你承当风险，而低收入有合法居留权的，可由部门提供这个保险。

每一个医疗保险公司给的底薪都差不多，而做这一行是不会给奖金的，因为有奖金制度的话，每个业务代表会有拼业绩的压力，恶性循环下，效劳品质就会受影响，所以尽量是以效劳社区为主，不做恶性的竞争。 有一些不良的医疗保险公司，也会破坏一般人对优良医疗保险公司的印象，因为一般人可能会认为所有的医疗保险公司的品质都是一样的。 而有些医疗保险公司跟保险人讲解的不够仔细，许多保险人拿到保险卡却不知如何使用。

投保人有权利跟保险公司或部门投诉，一般正常申请的时间是2个半月到3个月左DOC

右，如被退件的话那么会多花一倍的时间。

总之，在美国，很多人的养老费用由个人支付的。不少人年轻时买了养老保险，上了年纪后，养老保险为他们支付护理费用。很多养老设施是由教会支持、或州、联邦资助的。联邦的资助被称为\"医疗保险\"，这个项目针对所有65岁以上的老人。但是它用于护理院的开支是很有限的。对于那些符合条件因而得到资助的老人，\"医疗保险\"每年支付100日以内在护理院居住的费用。今年是美国总统竞选年，人们在努力争取联邦作出进一步改善医疗保险条件的许诺。州的资助是\"医疗补助\"，这是一项针对穷人的项目。由于医疗费用很昂贵，老年个人口袋里的钱很快就用光了，这时就可以申请\"医疗补助\"了。 州和联邦的钱是通过的各种税收得到的。由于用的是纳税人的钱，即老百姓自己的钱，每一个纳税人都有权要求得到更好的效劳。 4.3 美国地产业 4.3.1 美国地产概况

美国作为世界一号兴旺资本主义国家，其地产业的分工非常细致，包括房地产开发、经营、租赁、中介经纪、物业管理、评估、产权保险、房地产效劳等。

房地产业是美国国民经济的重要组成局部，是重要的根底产业，但其在美国整体经济结构中的比重并不大。如表一所示，1992年美国房地产业与整体国民经济的比例关系为：房地产业产值占所有产业产值之比为0.95%, 房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的比例为1.2%，房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为1.3%。1997年这些比例分别为房地产业产值占0.94%, 工资额占1.2%, 就业人口占1.3%。虽然1992年与1997年的具体数字不同，但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致，这不是偶然的，它说明了两个问题：一是房地产业开展与整体国民经济开展配合得非常协调，二是反映了房地产业与整体国民经济的合理比例关系，保持这种比例就足于满足生产和生活对房地产的需求。因为房地产业是作为生产和生活场所存在的，它的开展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，它不能脱离整体经济而肓目开展。 表一、1992年和1997年美国房地产业与其它产业主要指标比拟

DOC

通过对美国房地产业的考察，笔者认为美国房地产业具有如下特点： 〔一〕房地产业开展与社会经济开展比拟协调

美国房地产业的开展与整体经济开展比拟协调，这在上面的数据中已表达出来。之所以如此，主要是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学，对经济开展与房地产业的关系把握得比拟准确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资时机等等作大量的研究，有时研究时间跨度前后十年，对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究，然后在研究的根底上，设计投资数学模型，进展模拟的资金流量检验。因此，美国房地产虽然也有周期性波动，但涨跌幅较小，很少有象日本、##那样的大起大落。

房地产业开展与经济开展的协调性还表达在对住宅购置力的分析方面。由于美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是“28-36〞----即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收入的28%，如果借款人还有其他债务〔如供车等〕，那么供楼款加其他债务支出不能超过家庭月收入的36%，如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重，买房者应该另外选择较廉价的房子。房地产开发商根据这个指标，结合对民众收入的调查，对住宅价格进展定位，就可以较好地保证所建立的房屋与民众购置力相协调。 〔二〕商业房地产以租赁作为主要经营方式

美国象商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例比拟小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。房地产以租赁为主要经营方式，有如下优点：有利于房地产的专业化规模化经营；可以减少了公共局部产权分割带来的许多麻项；有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上，且进退容易；有利于房地产证券化的开展。房地产租赁经营的另一个好处是，提高房地产市场分析的“效率性〞，由于房地产租金水平能比拟准确地反映房地产市场的供求关系以与社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提高，克制了房地产售价的易变和不可捉摸性。经济学家认为正常的房地产市场，从投资角度来看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生租金的能力。这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方法等一般都是建立在租金分析的根底上的，而比拟少用售价来分析。 〔三〕房地产业经营的规模化专业化程度高

现代社会的开展导致了社会化、专业化分工，美国房地产行业也表达了这一特色。美国房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建立商、中介经纪商、保险商、抵押效劳等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商〔Subdivider〕, 负责地块的规划设计，中介经DOC

纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押效劳那么负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经历和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至的集团公司，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。例如，美国最大的写字楼投资者之一 -----“写字楼投资信托基金公司〔Equity Office Properties Trust〕〞拥有287幢写字楼，总面积760万平方米，分布在26个州。

美国房地产投资的专业化还表达在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司〔或基金〕开发并持有产权，然后由商家租赁经营。 〔四〕房地产贷款结构以消费市场为主

美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。1998年上半年统计，个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%，如果加上多户型住宅，那么比例高达82.4%。其它贷款包括开发贷款、建立贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%。这种贷款结构的理由很简单：只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去。商品房卖得出去，房地产开发商有了资金，就等于支持了开发商。相反，如果把钱贷给开发商，购房者没有资金支持，只能是房越建越多，积压越来越多，结果只能是房地产公司经营困难，金融机构的烂账坏账越来越多，最后危与金融市场的平安。另外，贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司，玩空手套进入房地产市场，影响房地产市场稳定。实践证明，美国的这种贷款结构是非常合理的，这也是抵押证券化的基石。 〔五〕有健全的房地产保险制度

保险业在美国房地产业开展过程中扮演着重要角色，是房地产市场安康开展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和防止风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等平安可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。 〔六〕集约用地，土地利用效率高

虽然美国地大物博，人口密度不高，但是美国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想，充分合理利用每寸土地，土地的集约化程度和利用效率很高。美国的城市用地的开发比拟注重内部挖潜，而不追求外延扩展，除住宅建立按美国人的习惯一般一户一幢外，商业房地产那么集中在市中心区，全都是高楼大厦，然后在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，使城市既环境优美，又生机勃勃。如纽约市，是世界经济中心城市，全市面积5平方公里，DOC

但商业用地〔写字楼、商场、酒店、车库等用地〕，只占30.37平方公里，比例不到5%，在这块比例不大的土地上，提供了176万就业岗位，而工业用地也只有58.32平方公里，比例不到10%。

4.3.2 美国养老产业地产简况

1〕美国老年住宅开发商Pulte Homes

Pulte Homes 公司是目前全美55岁以上活泼长者置业市场的领导者，而这一市场在美国增长是最快的。Pulte Homes 公司在2001年以17亿美元通过并购Del Webb 公司，获得了Sun City 品牌。Pulte Homes 公司把客户分为首次置房、首次换房、二次换房和活泼长者置房四类，强调深化对不同TCG〔目标客户群〕住区建立不同的建立理念，根据不同的TCG调整思路，进展针对性的设计，实实在在地按客户实际情况建房，取得了很好的市场成绩。

2〕Meadowmont Retirement munity (Meadowmont 退休住区##)

该公司是目前美国最为专业的老年住宅建造商之一。The Cedars of Chapel Hill 就是它的经典案例。该住宅项目规模庞大，有自理型老人居住的适老化住宅，有辅助生活型老年住宅，还有特护型老年住宅。

The Cedars of Chapel Hill开场于2002年五月十五，预计2010年五月十五完工。该社区专门为退休的老人设计建造的。总的建造规模为251套公寓，公寓面积为507711平方英尺；49栋式小住宅，面积为1029平方英尺；痴呆老人专业床位36X，24118平方英尺；特别护理52X，30606平方英尺。普通社交活动空间43566平方英尺；公共厨房4879平方英尺；零售商业面积1273平方英尺；健身房1499平方英尺；游泳池3246平方英尺。 4.4，美国金融业 4.4.1 REITs REITs的定义

REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进展分配的基金。 REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的时机，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不DOC

受资金的和地域的，都有时机参与房地产投资。 REITs的分类〔按其投资对象〕 1〕、物业投资型REITs〔equity REITs〕

物业投资型REITs〔国内大多数人译为“权益型REITs〞〕是指REITs直接投资房地产物业，通过出租房地产获得收益的REITs。它是REITs中最主要的投资类型，占大多数。 2〕、抵押投资型REITs(mortgage REITs)

抵押投资型REITs是指专门从事抵押放贷，或者专门购置房地产抵押证券的REITs，其收入来源主要是抵押贷款或抵押证券的投资利息。 3〕、混合投资型REITs〔hybrid REITs〕

混合投资型REITs是指既从事物业投资又从事抵押投资的房地产投资信托基金。

REITs除分成上述三种类型外，一般还按其投资的物业类型细分为投资商场的REITs、投资办公楼的REITs等。几乎但凡能够获得租金收益的商业房地产都是REITs的投资对象，如，商业中心、公寓、办公楼、仓库、工业厂房、洒店、高尔夫球场、医院、安康中心等，图五是当前REITs的投资类型分布图。

与证券投资

基金的分类相似，REITs还可以分为有期限的REITs和无限期的REITs，与分为开放型REITs和封闭型REITs等。 REITs的开展历史

REITs创立于1960年，创立初期开展缓慢，在1968年之前，大约只有10多家REITs，DOC

总市值只有约2亿美元。从1968年开场，REITs开场涉足房地产抵押贷款金融业务，在投资银行的推动下，REITs出现了第一次高涨时期。1969年至1974年，REITs的总资本从10亿美元增加到约200亿美元，其中半数以上从事房地产抵押贷款业务。这些REITs为房地产开发、建立企业提供了大量的短期建立贷款，对当时美国出现的房地产开发建立热潮起到了推波助澜的作用。随着1973年办公楼市场转弱，抵押投资类REITs由于贷款烂帐全面崩溃，给投资者留下了很坏印象。虽然在这个时期物业投资型REITs表现不俗，但受抵押类REITs的拖累，整个REITs行业持续十多年萎萎不展。1972年美国房地产投资信托协会成立并开场编制REITs指数时，基数为100，但1974年月12月见底的REITs指数只有35.05。 在1986年之前，法律对REITs的经营很严。REITs只能委托与之无关的机构经营管理，自己不能主动经营，且只能以商业信托〔business trust〕或协会(association)的形式注册。这种规定，大大了REITs的开展，再加上70年代中后期的抵押类REITs危机对REITs行业杀伤力很大，影响达十几年，REITs在整个80年代萎迷不展。 1986年美国国会修改税法，大大放松了对REITs经营的，再加上房地产专业化、规模化、集约化经营的开展，从1991年开场，REITs进入了一个快速开展时期。REITs从1990年底的总市值87.4亿美元，开展到1997年底的总市值达1400亿美元，增长16倍。

4.4.2 以房养老

美国可谓是“以房养老〞方式的鼻祖，其开展最成熟、最具代表性。“以房养老〞模式DOC

实践最早的形态是欧美国家流行的住房反向抵押贷款，开展成熟、也最具代表性的是美国。反向抵押贷款在美国的开展既帮助老人解决了养老问题、分担了负担，又可以为银行等金融机构提供多种收益方式，它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。 其实“以房养老〞模式的内容比住房反向抵押贷款更为丰富。它是一种由特定机构提供的，以与房地产有关的权益所产生的现金流作为特定机构向老年人提供养老费用和效劳支撑保证的金融产品。 根据实践经历，可以把“以房养老〞模式按照以下3个标准分类：1.按是否提供养老效劳可分为养老效劳型和纯金融型。养老效劳型是指为老年人提供生活起居和医疗等效劳的模式；纯金融型是指仅为老年人提供养老费用的模式。在我国，由机构提供的“租房养老〞模式就属于养老效劳型。而住房反向抵押贷款那么属于纯金融型。2.按产权是否转移可分为交易型和中介型。欧美兴旺国家一般都是交易型的，即产权最终归效劳提供方。中介型是一种具有中国特色的“以房养老〞模式，“中介〞的意思是产权最终作为老年人的遗产拍卖用于还贷，剩余局部归遗产继承人。3.按效劳提供机构的性质可分为型和商业型。我国已有的实践大都是型模式，但可以肯定的是，商业保险公司将在商业住房反向抵押贷款方面发挥重要作用。

虽然美国的社会养老保障体系比拟健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老〞方式作补充，因而，绝大局部美国老年人在经济上比拟宽裕。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购置了房子，然后把充裕的局部出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比拟兴旺，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比拟可观的。“以房养老〞已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

除此之外，美国和一些金融机构向老年人推出了“以房养老〞的“倒按揭〞贷款，至今已有20多年的经历。“倒按揭〞发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与行为相关，后一种那么由金融机构等办理，不需的认可手续。

其一，联邦保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进展保险，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型。这种贷款业务经美国国会认可，形式机动灵活，可供选择的方式很多。大致是：62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，然后每月领取生活费。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关，一旦确定就不可更改，双方要承当中间风险。用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。

其二，由担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。这种贷款有固DOC

定期限，老年住户须做出搬移住房与实施还贷计划后才能获得贷款。

其三，是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，属于个人理财型产品。一般由金融机构办理，贷款对象资格不需认可。采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保存住房资产的25%-30%作为归还贷款的保证。这样虽然减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值局部的收益。

美国“倒按揭〞贷款放贷额一般原那么如下：住房资产越高那么可贷款数额越高；年纪大的住户可贷款数额高，这是由于其预期寿命短，还贷周期也就短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值的增值越高可贷款数额越高。贷款的款额每隔3年便会重估一次。

4.5 美国养老咨询业

NCM是一家具有专业背景的咨询公司，其业务主要是为老年住宅产业和医疗管理业提供关于设施开发、合同管理以与战略管理方面的咨询效劳。NCM 的领导层、管理层以与咨询员工精诚合作，为客户提供个性化的项目咨询.公司在业内已经有好几十年的历史，积累了大量的专业经历，包括建筑、退休、辅助式居住、娴熟护理、医疗等方面。公司可以提供整个项目流程的咨询，从可行性到设计建立，从租赁到全面操作。 NCM的业务如下： 1，融资

NCM在各个项目上都具有丰富的融资经历，包括传统的商业利率下的融资和非盈利项目的融资，诸如联邦住房贷款、免税债券融资、以与各州和地方的融资。 2，运营管理

NCM的运营管理咨询包括生活、辅助生活、娴熟医护设施、医院等。 3，医疗和生活护理

NCM对居民和病人关心涉与面更为丰富，包括辅助生活、娴熟护理、家庭安康关心和特别关心，尽管面广，但他们一直强调效劳的质量。 4，营销与租赁

NCM的团队中有一些战略市场人士，他们都是老年住宅、辅助生活、长期关心产业的专家，他们将提供从家庭到医院的各种安康护理咨询。 5，财务

NCM能够为每一个项目、设施提供会计和融资信息方面精细化的网上技术咨询、包括雇员支付效劳，供给管理效劳。 6，人力资源

NCM的人力资源管理咨询效劳包括招聘、留用、薪水、员工培训开展、雇员平安和雇员记录管理。

7，餐饮效劳

NCM还具有饮食方面的管理经历，包括病人的营养需求配置、日常管理、员工、设备、质量保障、购置和本钱控制。 8，采购

NCM在采购方面的咨询包括餐饮效劳、药品、床单，校服，责任保险，雇员福利，耐用物品。 DOC

9，设施维护

NCM的维护效劳包括地基和设施的持续维

三，中国养老地产

3.1 中国老龄化

3.2 国内开发状况

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3.3 国内所处的开展阶段

3.4 国内老年住宅的开发经营模式状况

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3.5 老年住宅开展潜力

3.6，老年住宅未来开展趋势

3.7对国内目前老年住宅市场的评估

3.8 中国老年住宅消费融资——以房养老 目前我国“以房养老〞模式已经开场进入实践阶段，出现“机构养老〞、“居家养老〞和寿险公司的“以房养老〞模式。“机构养老〞模式的特点是使用房子租赁收入作为养老机构为老年人提供效劳的费用。2006年3月##汤DOC

山民营性质的“温泉留园〞项目在国内首次推出了“以房换养〞模式。办理“以房养老〞的条件为：拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿、无女、无亲戚的孤寡老人，只要自愿将其房产抵押，经公证后便可入住老年公寓，双方签订产权协议。在有生之年老年人拥有房屋产权，而由老年公寓出租。如果房租高于老年公寓每月840元的收费标准，剩余资金由老人支配。另外，假设老人生小病，老年公寓报销费用；假设有大病且医疗费超过10万元，老人可以把房子卖掉；否那么直到老人去世，老年公寓给老人办完丧事，房产才归老年公寓所有。 2007年11月18日寿山福海国际养老效劳中心和中大恒基房地产经纪##共同成立首家“养老房屋银行〞，它是在不变更房屋所有权的前提下，对老人的房屋招租实现其资产价值，利用租金收入支付养老费用。根据协议，60岁以上拥有有产权住房的老人可以申请入住中心，而老人的房屋可以委托中大恒基，由专业的机构对房屋进展评估、招租，租房收入用于支付老年人的入住费用。养老效劳中心是非营利性机构，中大恒基那么是商业机构，因此的这种模式是型与商业型的混合型，其优点是可以同时利用效劳中心的养老效劳优势和中大恒基的房地产运作优势。“居家养老〞模式的特点是老年人以自己的住房作为抵押向金融机构借款，老年人在有生之年仍住在自己的房屋里。##市住房公积金管理中心对这种模式进展了有益的探索。具体做法是：65岁以上的老年人，将自己的房产卖给公积金中心，老人一次性收取房款，公积金中心再将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金中心，其他费用均由公积金中心交付。 寿险公司在经营“以房养老〞模式方面具有比拟优势。因为住房反向抵押贷款产品中包含利率风险、客户长寿风险、流动性风险、房产价格波动风险等。保险公司在管理利率风险、客户长寿风险方面具有明显的精算优势，同时，寿险公司的资产配比以长期资产为主，其流动性风险低于其他金融机构，另外，寿险公司在经营养老金业务方面具有丰富的经历，所以保险业将在反向抵押贷款业务领域大有作为。 中国人寿保险公司##分公司是最早尝试“以房养老〞模式的保险公司。2007年5月##市社会福利效劳协会与中国人寿保险公司##分公司联合推出了《##市老年人社会福利效劳机构综合保险效劳方案》。其中包含了“以房养老〞的模式。方案规定：在社会福利效劳机构养老的60岁以上老人，将产权房出售后，可用房款购置“终身养老保险〞，再由保险公司每月提供生活费直至终身。 以上分析的“以房养老〞模式将老年人的资产通过市场配置变成资源，弥补了保险体系的一大缺口。随着老龄化社会的到来和家庭结构的变化，大城市“空巢〞家庭增多，未来会有更多的老人需要这一养老方式。不过，值得注意的是，目前在我国开展“以房养老〞实践还面临诸多困难。 首先，我国很多大城市的房地产价格近年来快速上涨，这种高涨的价格能否持续、稳，令人担忧，房地产的价格风险已经很高。而这些大城市又是开展“以房养老〞最适宜的地，因为大城市房地产市场活泼，方便房屋的销售、出租与估值等，房地产市场的高风险降低了机构提供“以房养老〞效劳的愿望。 其次，从技术层面来讲，“以房养老〞需要对房产进展估值、租赁经营等，在房地产价格“虚高〞的情况下，完成这些工作存在一定DOC

难度。 第三，在夫妻两人共同拥有房产并需要养老的情况下，考虑两个人生存状况的联合生存模型所需统计数据还缺乏，一时之间难以建立起相应的联合生存模型。 第四，我国还没有开征遗产税。是否有遗产税对开展“以房养老〞具有非常重要的影。因为，如果有遗产税，子女在继承包括房产在内的遗产时，可能需要缴纳高额的遗产税〔美国最高边际税率为55%〕，因此，从经济角度考虑，子女将支持老人选择以房养老的方式。而没有遗产税实际上是鼓励子女继承遗产，这将十分不利“以房养老〞的开展。 随着我国法律制度的健全、遗产税的开征和人们养老观念的转变，未来“以房养老〞模式将成为根本社会养老保险、储蓄性养老保险和企业年金养老方式的重要补充，它对于提高老年人生活质量、提高老年人资产利用效率和减轻社会养老负担必将发挥重要作用。

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