现行房产税计税依据弊端分析及改革建议

宁德师专学报(自然科学版)

JournalofNingdeTeachersCollege（NaturalScience)

Vol.22No.4Nov.2010

现行房产税计税依据弊端分析及改革建议

周银丹

（宁德师范学院数学系，福建宁德352100）

摘要：通过对我国房产税计税依据有关的法规及与其实际操作中相关会计制度的梳理，分析了现行计税法规存在的弊端，就我国市场经济的发展及产权结构的变化，借鉴国际经验，提出将房产税的计税模式合二为一，并以市场评估价值为计税依据，将房地产持有期间的房产税和城镇土地使用税合并征收的改革建议.

关键词：房产税；计税依据；弊端；改革建议中图分类号：F293.31

文献标码：A

文章编号：1004-2911(2010)04-0382-03

1现行房产税计税依据的有关规定

《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值

计算缴纳；房产出租的，以房产租金收入为计税依据.所以，在从价计征的模式下，要正确计算应纳房产税，关键是要确定房产原值.财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》对房产的解释为：房产是以房屋形态表现的财产.房屋是指屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所.即房产原值中不包括建筑物占用范围内土地的价值.为指导实务操作，财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）及其发布取缔的《关于房产税若干具体问题的解释的暂行规定》（[86]财税地字第

008号）第十五条明确规定：房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算.现阶段企业核算遵循的

会计制度主要有：《企业会计准则》、《企业会计制度》、《金融企业会计制度》和《小企业会计制度》.笔者对于上述会计准则与会计制度中有关土地使用权处理及房产原值的规定作简要阐述.

1.1《企业会计准则》对土地使用权处理及房产原值的规定

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增

值的，应当将其转为投资性房地产.自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理.外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产.对于首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合无形资产准则的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当重新进行分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，按照无形资产准则的规定处理.

可见，执行企业会计准则的单位，应将土地使用权价值从房产原值中分离，单独作为无形资产核算，房产原值通常不包括土地使用权的价值.

1.2会计制度对土地使用权处理和房产原值的规定

《企业会计制度》（财会[2000]25号）第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销.房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本.另外财政部《关于印发〈实施企业会计制度及其相关准则问题解答〉的通知》（财会[2001]43号）规定：执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无

收稿日期：2010－10－20

作者简介：周银丹（1971-），女，助教，福建宁德人，现从事高校会计学教学与研究.E-mail：zyd-20050313@163.com

第4期周银丹：现行房产税计税依据弊端分析及改革建议

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形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销.

《金融企业会计制度》和《小企业会计制度》对土地使用权的处理与《企业会计制度》基本相同，其房屋原价通常包括土地使用权价值.

2对现行房产税计税依据规定的分析

房产税以房产余值及租金作为计税依据具有计算简单、征收方便易行的优点.笔者对上述有关规定

进行分析，发现其存在如下弊端：（1）不同企业由于执行的会计制度不同及房产取得的方式不同，房产原值中可能包含或不包含土地使用权的价值，由于计税依据存在差异，导致税负不平衡；（2）对于房产原值中包含土地使用权价值的情形，企业仍要另外缴纳城镇土地使用税，存在重复课税的现象；（3）房屋在使用的过程中不断磨损、老化，而房产税的计税依据一直都是房产余值，不能体现财产的使用状况；(4)由于对自用的房屋,按照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算纳税，而对于出租的房屋,依照房屋租金收入计算纳税,房产原值是历史价值，租金是市场价值，两者的价值基础不同，因此，对这两种计税模式的规定不公允合理；(5)房产余值不能体现房产的现值，不能发挥财产税的功能.随着经济的不断发展,政府公共投入的增加，基础设施的改善，房地产的价格会随之上涨，房产税税收收入应随之增加.但房产余值依据的是历史成本，一方面使不同时期购置的同类房产的原值不同，导致老房产的税负低于新房产，税负不公平，无法发挥其作为财产税对收入的调节功能；另一方面政府也不能充分地参与房地产价值增值的分配，造成财政收入的损失.

究其原因主要是：1986年9月15日国务院发布，并于同年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，经过二、三十年的社会经济的改革发展，随着城镇土地使用制度的改革，社会主义市场经济体制的转变和《物权法》等法律基础的完善，当前的社会经济情况已与该条例制定时大不相同，而房产税税制都未进行相应的改革与调整.因此，笔者认为，应该修订完善适应市场经济的房地产税制.

目前，各国的房产税普遍采用从价计征的方法，即以房产价值为课税依据.对房产价值的确定多数国家采用评估价格.对房产价格评估的方法主要有市场价格法、收益现值法和重置成本法等，其中，广泛采用的是市场价格法,即评估房产交易市场上相互独立的买卖双方公平交易所形成的房产价格[1].

3改革房产税计税依据的建议

（1）房产税的计税依据应为以市场价值为基础的评估价值.为了完善我国税制，发挥房产税在调节社会财富分配、优化资源配置及增加地方财政收入的功能，鉴于我国房产税条例制定的历史背景及在变化的经济条件下存在的弊端，借鉴国际市场经济国家不动产税的经验，笔者认为，我国的房产税的计税依据应改为以市场价值为基础的评估价.因为以房产的租金为计税依据已经征收流转收入的营业税，而房产税征收的是静态的财产税，两者在征收环节上是不同的，所以现存的两种房产税计税方法应予以合并，取消从租计征的方法.

（2）房产和城镇土地使用权作为统一的财产合并征收.针对我国的土地制度，对于房产和城镇土地使用权是否合并征收的问题，国内主要有两种观点：主流的观点是合并现行的房产税和城镇土地使用税为统一的房地产税或物业税[2]，另外有些学者主张分设税种，分别课征[1].笔者赞同第一个观点，首先，有偿取得的房屋占用范围内的土地使用权也是财产，而且2007年出台的《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期.非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理.”这一规定解决了房产无期性和地产有期性的矛盾，房产和相关的土地使用权可以归为一个统一的财产；其次，房屋等建筑物需要依附土地而存在,而且在财产评估上也常常是结合在一起进行评估；最后，随着房地产市场的开发和商品房交易的活跃，把建筑物价格从商品房价格中剥离出来，单独进行征税，比较困难.所以，笔者认为应将房产和土地使用权作为统一的房地产合并征税.现行的城镇土地使用税更确切的说是

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宁德师专学报（自然科学版）2010年11月

国有土地的租金，不具财产税的性质，而土地的租金已在土地出让金中支付了，所以应取消现行的城镇土地使用税.

参考文献：

[1]张同青，包晓艳.房地产占有课税的国际比较[J].涉外税务，2004(11):60-64.[2]谢群松.财政分权:中国财产税改革的前景[J].管理世界，2001(4):96-105.

OnthecurrenthousepropertytaxbaseanditsReform

ZHOUYin-dan

(DepartmentofMathematics,NingdeNormalUniversity,NingdeFujian352100,China)

Abstract:Thepaperillustratesthelimitationsofregulationsonthehousepropertytaxbaseandtherelatedaccountingsystems.GiventhechangingpropertystructureinChinaandtheexperiencefromothercountries,theauthortriestodisplayanewcalculationmodelbasedonthemarketappraisal,andproposetocombinethehousepropertytaxwiththeurbanlandusetax.Keywords:housepropertytax;taxbase;limitations;reform

(上接第355页)

Applicationoffuzzycontroltheory

LIN

Mei-zhen

(NingdeVocationalandTechnicalCollege,Fu’anFujian355000,China)

Abstract:Thebasicfeatureoftheconventionalcontrolisthatthedesignofthecontrollerisbasedonthemathematicalmodeloftheobject,butinmanycases,theprecisemathematicalmodelofcontrolledobjectisdifficulttoestablish,whilethecontrolmethodofcombiningthefuzzycontrolwithothertechnologiesisabletoobtainbettercontroleffectsforthemultivariable,nonlinearanduncertainandcomplexsystems.Thispa-pergivesanoverviewofthedevelopmentoffuzzycontroltheory,andintroducesthetechnologyofcombiningthefuzzycontrolwiththeothercontrolmethodsandthecurrenturgentproblemsandprospectsoffuzzycon-trol.

Keywords:fuzzycontroltheory;fuzzycontrolsystem;intelligentcontrol