某项目的总体策划方案

XXX项目总体策划方案

第一部分：项目市场视察陈诉

一、视察说明 （一）视察目的

确定XXX项目区域表面，确定项目的市场定位，搞清在开发中不清楚的问题，对项目的可行性进行阐发，并对项目的筹划设计提供发起和构思。 （二）视察内容

1、某市经济生长状况 2、本项目周边区域状况视察 3、同类竞争性项目视察 4、区域消费者视察 （三）视察要领

搜集二手信息、现场视察法、问卷视察法 （四）视察范畴

以XXX为中心，周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北，经一路以南，纬六路以东，顺和高架路以西的区域。 （五）样本量

1、商场/超市：8个

2、写字楼：6个

3、目标客户（问卷）：350份

（六）视察时间：2004年5月25日~6月9日 （七）研究要领：定性阐发与定量阐发相结合

二、本项目经济情况阐发

（一）2003年某市整体经济生长状况

2003年，某市百姓经济快速生长。经开端核算，全市GDP到达1367.8亿元，比上年增长14.5%。第一财产增加值105.0亿元，增长5.0%；第二财产增加值599.6亿元，增长18.0%；第三财产增加值663.2亿元，增长13.0%。三次财产的比例为7.7：43.8：48.5。人均国内生产总值23632元（按现行汇率折算为2855美元），可比增长13.2%。

同时，某市物价水平平稳回升。居民消费代价总水平比上年下降0.1%，降幅明显缩小。其中：食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%～3.6%；衣着类、家庭设备及维修办事类、医疗保健和小我私家用品类、交通和通讯类、娱乐教诲文化用品及办事类分别下降0.7%～4.3%。产业品出厂代价上升3.2%；原质料、燃料、动力购进代价上升11.2%。

经济和社会生长中存在的主要困难和问题是：经济结构调解步调不快；外向经济依然单薄；就业压力仍然较大；城乡居民收入差距扩大；社会保障体系尚需完善；保障水平有待提高等。 （二）某市商业生长状况

2003年，某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增长15.6%。其中：批发零售贸易业零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%。按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增长9.3%；团体经济零售额78亿元，增长5.3%；个别私营经济零售额302.6亿元，增长19.6%；其他经济零售额69亿元，增长20.8%。连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额的比重达24.6%，同比提高5.5个百分点。

限额以上批零贸易业（指批发业年销售额2000万元以上和零售业年销售额500万元以上的企业）商品销售额586亿元，增长37.2%，连锁商店商品销售总额131亿元，增长37.7%。 （三）某市居民生活状况与阐发

至2003年底，某市常住总人口582.6万人，比上年增长1.3%。全市人口出生率9.43‰，死亡率7.35‰，自然增长率2.08‰，机器增长率14.2%，其中市区净迁入人口8.5万人，增长1.4倍。全市男女性比例为102：100。

2003年在岗职工人为总额126.4亿元，比上年增长12.8%；在岗职工平均人为16232元，增长12.8%。其中：中央属单位在岗职工平均人为22394元，增长17.2%；省属单位在岗职工平均人为20498元，增长14.1%；市级单位在岗职工平均人为14860元，增长11.0%；县及县以下单位在岗职工平均人为12488元，增长13.1%。2003年，都市市区居民人均可支配收入为11013元，增长9.1%；人均消费性支出8395元，增长7.4%。农民人均纯收入3619.3元，增长7.9%；人均生活费支出2316.2元，增长8.5%。城乡居民的消费结构产生较大变革，生活质量提高。都市恩格尔系数31.1%，农村恩格尔系数38.9%，分别比上年淘汰1.8和0.9个百分点。 （四）结论

某市近年来，经济连续快速生长，商品市场繁荣兴旺，人民的生活水平不绝提高，居民购买力不绝增强。这为本项目的开发提供了良好的大情况。 三、本项目周边情况阐发 （一）街区成果描述

经过实地视察统计，在该区域内拥有都市主干道四条，分别为纬二路、经七路、经二路和经一路；拥有都市支道六条；拥有银行、证券、保险等金融网点57个，拥有商场、超市、专业市场等大型商业场合共15个，拥有学校、书店、图书馆等文化教诲场合18个，拥有种种休闲娱乐场合共42个，拥有写字楼、宾馆等商务机构30个。

街区功能示意图6050403020100金融机构商业场所文化教育休闲娱乐商务场所1518574230

从绝对数量上阐发，区域内商业场合的数量相对较少。由于泉城路商业街的商圈优势逐步突出，加上该区域内人民商场、XXX商场的营业状况每况愈下，商业中心逐步转移到泉城路区域。以XXX商场和人民商场为两极，由经四路地下商城相连接而组成的商业带，成为某市的亚商业圈。

同时，区域内金融机构和商务场合的迅速生长，使得人流、物流、资金流都在此会合。因此，该区域的商业中心职位正在下降，而作为中心商务区（CBD）的职位正在上升。 （二）区域人文情况阐发

（三）商业情况

以XXX和人民商场为两极，中间加上经四路人防地下商城、顺和商业街、火车站等，共同组成某市的亚商业圈。以经营服装、古文化用品、休闲娱乐、小吃等为主。 本区域为某市的老城区，区域内临街建筑多为现代化的高楼，但高楼后面则是老式的危房、简陋用房。社区环境较差，卫生状况不佳。 居民特点：区域内多为老某居民，素质较高，购买力较强，对城市有强烈的感情。 某市亚商圈的核心

（四）门路交通系统

（五）结论

本区域门路干支交错，可直达都市的各个区域，交通较为便利；区域情况状况一般，现代化的修建与老修建相互交错；居民素质较高，购买力较强；有较好的商业底子，具备成为中央商务区的条件。因此，该区域比力切合本项目

XX路：城市次干道，双向两车道，车流量约为27辆/分钟。 XX路： 城市支道， 基本上是 小吃一条 街，很少 有机动车 通过。 道路比较完善，交通较为便利 XX路：城市主干道，纬二路以西 为双向四车道，以东为双向六车道 车流量为45辆/分钟，有12条公交 线路。道路中心设有人行天桥。 XX路：城市主干道，双向六车道，车流量约41辆/分钟，有10条公交线路。 的条件。

四、区域市场现状判断 （一）本区域商圈范畴界定

本区域商圈范畴可以向东、向北和向南延伸，东面可与人防地下商城、人民商场相连接，南面可以接上经七路的繁华地段，北面可以连通到火车站。本区域商圈的范畴根本上就是以经四路东段为主，以人民商场和XXX商场为两端，辐射周围区域的。

（二）区域内商业网点漫衍及竞争阐发

1、商业网点漫衍

在该区域内，对我公司项目有直接影响的商业网点有7个，分别是XXX商场、人民商场、人防商城、万隆超市连锁店（三个分店）和益康黎民超市。在漫衍上，XXX商场、人防商城、人民商场漫衍在经四路的两侧，万隆连锁超市的三个分店漫衍在经七路、小纬二路和馆驿街，益康黎民超市漫衍在经五路和纬三路交错口。

除此之外，对我公司项目有间接影响的商业网点有沃尔玛、银座、嘉华、华联和大润发的天桥店。其中，沃尔玛超市在泉城路，银座购物广场在泺源大街，嘉华商场在，华联商场在，大润发天桥店在堤口路。

2、竞争强度阐发 （1）人均超市面积阐发

在本项目所在的区域，约莫包罗经二路、馆驿街、魏家庄、XXX和经七路共五个街道办事处，总人口约6.54万人；区域内所有超市的营业面积约莫为6140平方米，见下表：

街道办事处 经二路 馆驿街 魏家庄 XXX 人口（万人） 0.98 0.94 1.77 1.64 超市名称 人民商场超市 万畅超市 万隆经七路店 万隆小纬二路店 营业面积（m2） 2100 2000 800 700 经七路 共计 1.21 万隆馆驿街店 益康黎民超市 400 140 6140 6.54 共计 凭据以上数据盘算，该区域内人均超市营业面积仅为0.094平方米，超市营业面积不敷以满足居民的购物需要。居民问卷视察的结果也显示，有21.6%的居民在区域之外的超市如大润发、华联等购物。

（2）各超市客流量阐发

沃尔玛超市益康百姓超市万隆馆驿街店万隆小纬二路店万隆经七路店万畅超市人民商场超市02040601056748010016918109120

从超市的客流量阐发，沃尔玛以其超强的品牌吸引力招徕了最多的主顾。在本项目的区域内，人民商场的客流最多，其次是XXX区域的万隆超市和万畅超市。凭据对居民的问卷视察，有27.9%的居民经常到人民商场购物，有25%的居民到XXX购物，与上述的结论是一致的。（注：以上数据是各超市每10分钟的客户流量）

（3）市场饱和度指数阐发

凭据区域内各超市的人流量统计，结合居民平均每次购物的金额，可以盘算出区域内各个超市每月的营业额。结果如下表：

超市名称 人民商场超市 XXX万畅超市 每月营业额（万元） 营业面积（m2） 单位面积营业额（元） 310 302 2100 2000 1476 1512 万隆经七路店 万隆小纬二路店 万隆馆驿街店 益康黎民超市 共计 76 151 8 38 885 800 700 400 140 6140 945 2160 189 2700 1441 同时，凭据对居民的视察阐发，该区域居民家庭月消费品支出金额约莫为521元，被视察者的平均年龄为35岁，平均家庭人口数为2.6人。由此可知，该区域居民人均月消费品支出金额约为200元。按总人口6.54万盘算，区域居民月消费品支出总额达约为1308万元。

因此，该区域饱和卖局面积应为9077平方米，但目前该区域已有超市面积约莫为6140平方米，超市饱和度指数约为0.32。可以开端判断该区域超市轻度不饱和。

（三）本区域商业前景阐发

1、区域内商户对其商业前景的看法

40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%36.4%34.3%8.4%9.8%11.2%很好比较好还可以一般不行

在该区域内，认为商业前景比力好和很好的商户占18.2%，认为商业前景不可的占11.2%，而有快要70.7%的商户认为该区域的商业前景一般，与已往相比有很大的差距。他们认为主要原因在于目前XXX商场经营落后，产物结构单一且不敷档次，无法吸引客户，也不能发动周边的商业生长。

3.5%3.5%39.2%53.8%很有信心比较有信心很难说没有信心

在视察对该区域投资回报的信心时，有53.8%的商户认为很难说，39.2%的商户比力有信心。大部分商户认为，只要XXX商场的经营能够得以改进，他们对该区域商业的重新崛起照旧布满信心的。

2、居民对该区域商业前景的看法

不行了一般还可以比较好很好0.0%5.0%9.1%24.5%36.5%19.7%10.1%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%

凭据问卷视察结果，居民对该区域的商业前景照旧比力乐观的。认为该区域前景还可以、比力好和很好的居民占66%以上，认为该区域前景不可的只有9.1%，认为该区域商业前景一般的占24.5%。他们普遍认为XXX商场产物结构单调，商品不全，办事质量差，并且商品代价贵，与商品的档次不符。 （四）区域写字楼市场阐发

1、区域内写字楼市场总体阐发

本项目所在区域为某市政府构造集聚地，靠近火车站，交通便利。区域内集聚了明珠国际商务港、汇宝大厦、鲁能大厦等一大批高等的写字楼，加上区域内的山东宾馆、某宾馆、金桥宾馆、山东邮电宾馆等以及多达57个的金融网

点，使得整个都市的人流、物流、资金流搜集于此，从而推动该区域成为某市的CBD商务中心。该区域内的写字楼总体状况如下表所示：

已建成写字楼 汇宝大厦 鲁能大厦 恒昌大厦 东兴商住楼 其他 在建写字楼 齐鲁商会大厦 明珠国际商务港 泉景中房大厦 在售/租写字楼 汇宝大厦 恒昌大厦 明珠国际商务港 泉景中房大厦 东兴商住楼 2、写字楼租售情况阐发

在该区域内，在售/租的楼盘主要有以上图表中的五个，下面的阐发就以这五个楼盘为样本进行。

（1）租金/售价阐发

该区域内的写字楼部分采取出售方法，部分采取出租方法进行营销，也有部分楼盘同时采取出售和出租两种方法。具体情况见下表：

楼盘名称 XXX大厦 XXX大厦 XX商务港 XX大厦 XX商住楼 租金 3.5元/平米/天 2.5元/平米/天 —— —— 2.8元/平米/天 平均售价 8080元 6600元 6800元 7000元 —— 其中需要说明的是，XXX大厦目前只采取出租方法经营而不再出售，XXX大厦目前只出售而不出租，上表中列出它们的租金或售价是这些楼盘以前执行的租金或售价，可以作为参考。其余楼盘的租金和售价都是目前正在执行的价位。

由以上的数据阐发，区域内写字楼综合区位、工程进度等方面的差别，其平均售价为6800元/平方米，平均租金水平为2.5元/平米/天（注：写字楼只提供简单装修，不提供办民众具和停车）。

（2）租售比例阐发

目前该区域内写字楼的租售比例大抵如下表：

楼盘名称 XXX大厦 XXX大厦 XX商务港 XX大厦 XX商住楼 租售比例 95% 55% 75% 30% 0% 整体上看，区域内的写字楼租售状况相差悬殊。其中原因在于XXX大厦已经投入运行快要两年，租售情况自然较好；XX商务港预计到2005年6月份交付使用，由于市场推广力度特别大，目前已经销售达75%，应该说也是不错的；XX大厦建成也有一年多的时间，由于工程质量和市场形象的原因，销售情况比力差；XX大厦目前靠近竣工，但在现场没有售楼部，销售力度不敷，租售比例也比力低；XX商住楼为鲁能的职工宿舍楼，目前出租的部分只是其下面的一、二、三层，一层作为商用，二层和三层作为写字间出租，据视察截至目前还没有出租出去。

3、写字楼市场前景

从该区域写字楼市场的租售情况阐发，总体上看写字楼的市场前景照旧比力好的。随着经一路的拓宽改革，以及区域内众多高等写字楼的投入使用，势必会发动区域写字楼市场的生长。从另一方面看，该区域内目前多数写字楼是采取出售方法经营的，采取出租方法的只有XXX大厦、XX商住楼和其他一些已经投入使用的写字楼，并且XXX大厦已经根本出租完毕、XX商住楼没有竞争力。在这种情况下，采取出租方法的写字楼会更受市场的欢迎。 五、区域消费者行为阐发

（一）区域消费者的人口范围及漫衍

本项目位于某市的市中区，是某市的老城区之一。至2003年底，某市常住总人口582.6万人，市中区常住人口为57.21万人，占某市全部人口的比例为9.82%。本项目所辐射区域主要包罗该区的经二路、馆驿街、魏家庄、XXX和经七路共五个街道办事处，总人口约6.54万人。

0.700.600.500.400.300.200.100.000.580.260.210.230.070.04FF区AA区BB区CC区DD区EE区

从人口漫衍看，市中区的人口密度要小于AA区、CC区和DD区，仅为0.21万人/km2。就本项目所辐射的区域而言，人口密度约为0.26万人/km2，要高于市中区的平均水平。 （二）区域消费者的购买力阐发

1、居民每周购物次数阐发

7次及以上5~6次4~5次2~3次1次及以下0.0%7.2%6.3%7.7%55.3%23.6%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%

由以上数据可知，区域内居民每周购物次数在3次以下的占有79%，区域内居民每周购物的平均次数为2.77次。

2、居民每次购物金额阐发

40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%20元以下34.1%26.4%13.5%11.1%14.9%20~40元40~60元60~80元80元以上

凭据视察，该区域居民每次购物的金额会合在20~60元，在此区间的居民比例为60.5%。经过加权盘算，该区域居民每次购物的平均金额为47.4元。

3、居民家庭月消费零售商品金额阐发

由下图可以阐发，该区域居民家庭每月消费零售商品的金额在700元以下所占比例为81.3%，区域居民家庭每月平均消费零售商品的金额为521元，大要上便是平均每周购物次数与每次购物金额乘积的四倍。

2000元以上1600~2000元1300~1600元1000~1300元700~1000元500~700元300~500元300元以下0.0%1.0%1.9%2.4%5.3%8.2%26.0%32.7%22.6%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%

（三）区域消费者的购买行为阐发

1、对目前购物条件的态度阐发

25.5%满意不满意74.5%

经过视察，约莫有25.5%的居民对目前的购物条件不满意。这些因素主要包罗购物情况、店员办事态度、产物质量、代价等，其中购物情况主要指停车、临时歇脚、结账等方面存在的困难。

2、对商场（超市）的理想距离阐发

35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%50米200米500米1000米1500米11.5%5.3%22.1%28.8%32.2%

由于现代都市门路和交通东西的生长，距离对居民的购物不再产生决定性的影响。同时，零售业的迅速生长使得居民能够在最近的地方买到理想的商品。凭据视察，有83%的居民认为商场或超市的理想距离不应大于500米。各商场或超市的免费购物班车可以减小距离对居民购物的影响。

3、居民购物常用交通东西阐发

40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%步行自行车27.9%26.0%37.0%2.4%4.8%1.9%公交车出租车私家车其他

很明显，居民购物最常用的交通东西是公交车，因此，交通是否便利对一个商场或超市具有很大的影响。其次，有27.9%的居民习惯于步行去购物，26%的居民会骑自行车去逛商场。

六、本项目SWOT阐发 （一）SWOT矩阵

（二）优势阐发

凭据对该区域的视察与阐发，本项目所拥有的优势主要体现在以下方面： 1、区位优势。本项目位于都市的主干道纬二路与经四路的交汇处，为某市的亚商业中心和商务中心区域，人流、物流、资金流比力会合。

O（机会） XXX商场与天上人间的合作 T（威胁） 1、非规划发展重点 2、潜在竞争威胁 3、不可预见因素 S（优势） 1、区位 2、交通 3、知名度 4、购买力 W（劣势） 1、人气 2、配套 3、人口 4、竞争 5、拆迁 6、运作 7、现状 2、交通条件优越。本项目临近主干道，共有22条公交线路能够直接到达XXX，这对开发商铺来说是得天独厚的优势。

3、XXX闻名全国。作为拥有70多年历史的老字号商场，XXX的知名度是相当高的，每年都有众多的外地主顾慕名而来。

4、区域居民购买力较强。经视察统计，该区域内每年人均超市消费金额近2400元。而据某市统计局信息，2003年全年人均消费支出为8395.36元，其中所有食品消费支出占总消费支出的31.1%，约莫为2600元。可见该区域居民的消费水平要高于都市的平均水平，购买力也较强。 （三）劣势阐发

本项目的劣势也十明白显，主要体现在：

1、区域的商业职位在不绝下降。由于XXX商场的经营落后，来此处购物的主顾越来越少，也无法发动周边商业的生长，导致该区域“人气”渐失，商业职位不绝下降，形成恶性循环。

2、配套设施匮乏。由于项目占地面积过小，无法制作大面积的停车场和休闲广场，使得大量的客流无法生存下来。本项目处于主干道的交错口，必须有足够大的广场才华存住过往的客流和车流，而在目前条件下筹划出大面积的停车场难度较大。

3、区域的人口密度较小，地广人稀。前面已经提及，市中区的人口密度仅仅高于历城区和长清区，人口总体范围也一般。另据视察，该区域居民收入相差悬殊，一部分低收入的居民底子不去超市购物。

4、周边竞争敌手众多。目前，该区域居民购物的超市主要是人民商场的超市、万畅超市和区域内的小型连锁超市，但区域外的大润发、沃尔玛、嘉华购物广场、市华联、银座等都对本项目组成竞争。

5、拆迁事情的困难。该项目拆迁会牵涉到产权单位达20多个，其中不少是目前正在经营的商户，拆迁的阻力会非常大，拆迁本钱也会比力高。

6、我公司的运作实力。我公司的主要业务是超市的运作，对付商业房地产尤其是商场的运作可以说没有经验可以借鉴，因此在此处开发综合商城对我公

司的运作能力是一个挑战。

7、本项目的现状是：修建物比力破旧，且结构杂乱；市场治理不善，在热闹的外貌，使人感触无序且档次较低。 （四）时机阐发

属于本项目的时机并不多，从目前来看，可以利用的时机是XXX商场和北京一家“天上人间”娱乐公司的相助。XXX商场与“天上人间”相助后，商场将由主营零售业改为主营休闲娱乐。若我公司能同时启动这一项目，则能和“天上人间”一起炒热XXX商业区，并在经营上互为增补。这样将从很洪流平上促进XXX区域商业的生长，低落项目开发的风险。 （五）威胁阐发

1、XXX区域属于某市的老城区，并非都市筹划生长的重点区域，并且由于各方面原因，本项目要得到市领导的尽力资助存在很大不确定性。

2、潜在竞争敌手的威胁。目前某市已经有不少颇有实力的商业公司在竞争，并伺机扩张；同时另有许多外地的公司准备进军某，其中也不乏国际知名的商业机构，如法国的殴尚、泰国的易初莲花等。

3、其他的不可预见的因素。政府政策的变革，竞争情况的变革，以及其他一些不可预见的因素都市有可能对本项目形成威胁。 （六）对策阐发

1、SO对策（最大与最大对策）

即凭据本项目的优势，最大限度地发挥的项目的时机，突出卖点，利用“优

S（优势） W（劣势） O（机会） T（威胁） 势”和“时机”产生的“协力”，确定项目开发的相关对策。

对本项目来讲，要抓住XXX商场的改革之际，迅速介入XXX北部区域的改革，南北呼应，以创建巨大的XXX改革效应，聚集人气。同时利用该区域在区位、交通、知名度和居民购买力等方面的优势，推动本项目的顺利进行。

2、ST对策（最大对最小对策）

即最大限度的发挥项目优势，弱化威胁。项目的威胁主要来自外部因素，并且具有极大的不确定性，因此，弱化威胁的最直接的要领就是快速开发，快速清盘。对付本项目而言，潜在的威胁和不可预见因素的威胁可以通过快速开发来低落，政府部分的干系需要通过公关手段来加以解决。

3、WO对策（最小与最大对策）

即最大限度的发挥项目的时机，把劣势带来的负作用降到最小。

可以通过如下的途径低落劣势带来的负作用：与天上人间联合炒作XXX商业区，提升区域的“人气”；完善区域的商业配套设施，提高主顾的满意度；采取灵活的拆迁方法，低落拆迁的阻力和本钱；采取灵活的开发方法，低落我公司单独开发商场和写字楼的风险；实施现代化的经营治理方法，提高商业运作的效率和商场的活力等。 七、结论

通过以上各个方面的阐发，我们可以得出以下结论：该区域是某市的亚商业中心和CBD商务中心；居民的素质较高，购买力较强；该区域超市竞争属于轻度饱和；项目自己存在诸多的优势和劣势、时机和威胁等等。总的来说，该区域比力适合开发含大型超市在内的综合商城，但在具体的开发历程中有诸多的问题需要注意息争决。

第二部分：项目市场定位及筹划发起

一、项目市场定位

凭据区域的优劣势阐发以及某市商业的竞争格式，本项目的市场定位应是面向大众的，集大型超市、风味小吃、休闲娱乐为一体的现代化综合商城。

首先，本项目的目标市场是大众市场。在已经形成的竞争格式中，银座购物广场和贵和购物中心锁定的是中高端的客户市场，人民商场和XXX商场的目标市场为大众市场。对本项目而言，没有须要改变原来的市场细分和竞争格式，将目标市场定位在大众市场也切合对项目的成果定位。

其次，本项目的成果定位是综合商城。无论从历史经验照旧对区域商户的视察都可以认定，该区域做综合商城最为符合。与其他的综合商城相比，XXX商城应突出其富有特色的传统形象，搜集全国各地知名的风味小吃、推出头向大众的现代化的休闲娱乐，提供富厚多样的普通化商品等等。

第三，本项目的气势派头定位是现代化商城。目前XXX商场经营失败的底子原因就是经营方法落后，不切合人们对现代化商城的期望。因此，本项目一旦推向市场，必须全面改变人们对XXX商场的落后形象，树立起全新的现代化商场的形象。这就需要在项目的修建设计、市场推广以及投入运行后的经营方法等方面做出重大的厘革。 二、项目成果策划

本项目的整体成果定位是集大型超市、风味小吃、休闲娱乐等为一体的综合商城。具体的成果策划如下：

1、项目为多层商场，地下两层，地上六层，高度约30米左右。地下两层为停车场，地上部分为商场。

2、地面上一层为商铺，主营各地风味小吃；二、三层为大型超市，即超市超市；四、五层为打扮衣饰经营层，主营普通化的品牌打扮衣饰；六层为综合配套区，主营休闲娱乐、运动健身等。

三、竞争战略发起

本项目的总体竞争战略为差别化竞争战略。主要体现在：

1、在项目定位方面，本项目定位于区别于其他商场的富有特色的普通化综

合商城，“特色”体现在充实利用XXX的历史文化配景，注重规复XXX的历史传统和地区特色，树立一个明确的富含文化内容的现代化商城。

2、在经营业态的选择上，避开与强大竞争敌手的直接竞争，以经营大型超市、风味小吃和普通化的打扮衣饰为主，主推普通化消费。

3、在目标市场的选择上，将目标客户定位于中等收入的消费者。在该区域甚至于整个都市中，中等收入的消费者都是最大的主顾群体，这部分主顾也是最有消费潜力的部分。

4、在商场的运作治理方面，发起引进专业的营销策划机构、物业治理企业等，资助创建奇特的市场形象和良好的社会声誉。

5、在招商历程中，严格掌握对项目的市场定位，防备为了尽快回笼资金而随意引进，导致项目形象的模糊，使得项目的定位失去意义。 四、修建筹划发起 （一）要掌握的几个原则

1、商业性，即以出售商品为目的，以赢利为目的；

2、文化性，修建与文化融会，形成某市的精神修建与文化修建； 3、开放性，注重对传统文化和外来文化的吸收、延伸和创新； 4、本性化，形成奇特的商业气势派头和修建气势派头； 5、专业化，商场运作的专业化，修建外观的统一与整齐； 6、现代化，将富厚的传统文化融入现代化的修建当中。 （二）总体设计要点与设计主题

XXX商业区作为某传统文化商业区的核心，在总体设计要点及设计主题上要准确、大胆及突破。作为本项目最大的特色就是商业性；因此，修建设计看法与设计主题要新颖、时尚，提倡一种现代与文化的商业性修建。

1、成果要点：购物、休闲、娱乐、民俗展示等； 2、形象要点：商业性修建、文化性修建、现代化修建； 3、设计主题：人气、财运、喜气、闹气。

（三）各项技能经济指标发起

用地面积 地下停车场 总修建面积 商场及配套 共计 容积率 XXXXm2 XXXXm2 XXXXm2 XXXXm2 XXXX （四）修建形式及气势派头发起

1、修建形态：多层，发起做六层的商场。

2、修建气势派头：后现代主义的修建气势派头，以粗线条勾画为主，细部处理惩罚可以充实体现文化内涵，内部装修可以注重文化的含量。

3、修建色彩：目前该区域的办公楼多为银灰色，居民修建多为砖青色，XXX商场主楼为砖赤色。为从区域的灰色中脱颖而出，发起本项目主色调使用淡黄色，既能与XXX商场相协调，又能体现出特有的现代气息。

第三部分：项目经济效益及社会效益阐发

一、项目根本技能经济指标

1、 总占地面积：XXXXm2 筹划可用面积：XXXXm2

拆迁修建面积：XXXXm2

2、 总修建面积：XXXXm2 商场及配套：XXXXm2 地下停车场：XXXXm2 3、 容积率：XXXX 二、项目投资估算

序号 项 目 单方用度（元） 投资额（万元） 备 注 一、 土地用度 1 2 根本地价 土地出让金 3 4 5 契税 拆迁安顿用度 总计 二、 根本建立投资 1 2 2.1 2.2 2.3 3 前期工程费 衡宇开发费 建安费 隶属工程费 室外工程费 总计 三、 经营设备投资 四、 项目开办费 五、 期间用度 1 2 3 治理用度 财务用度 招商用度 六、 其他用度 七、 不可预见费 总 计 凭据上表估算，项目总投资为XXXX万元。按修建面积盘算，单方修建面积本钱到达XXXX元；撤除地下停车场不能带来收益之外，商场单方修建面积的本钱到达XXXX元。 三、项目资金筹措方案

项目在投入运行前需要投入近XX亿元，资金来源主要有如下三个部分： 1、银行贷款：XXXX万元 2、自有资金：XXXX万元 3、工程队等垫支：XXXX万元

土地用度第一期支付XX%，以后分期支付；建立投资先由工程队垫支，待项目完工后清算。

四、项目收益预测

项目收益主要包罗以下两个部分： 1、商铺租金收益

凭据区域内同类商场的租金水平，预计本项目一层的租金水平能够到达XX元/平米/天；二、三层为超市超市，不盘算租金收益；预计四层的租金能够到达XX元/平米/天；五、六层的租金每平米每天能够到达依次为XX元和XX元。经加权平均盘算，本项目能够实现的租金水平为XX元/平米/天，扣除其中的水、电、暖、冷、物业治理等经营用度，净租金收益约为XX元/平米/天。

撤除超市超市约莫占XXXX平米外，本项目可出租面积为XXXX平米，平均出租率设定为XX%，则本项目的年租金收益为：

XXXX平米×XX%×X元/平米/天×360天 = XXXX万元

2、超市的经营收益

凭据正常年数值，预计超市的年经营净收益约莫为XXXX万元。 两项合计，预计项目建成后每年的净收益约莫为XXXX万元。 四、项目经济效益阐发

1、静态投资采取期

凭据项目的建立期为两年盘算，项目建成后当年实现收益，则：

XXXXX万元÷XXXX万元/年 = XX年

加上项目的建立周期，本项目的静态投资采取期为XX年。 2、动态投资采取期

凭据目前利率5.5%盘算，假设现金在每年的年末流入，则：

期数 净现金流量 贴现 系数 0 1 2 3 4419 0.852 4 4419 0.807 … … … 16 4419 17 4419 18 4419 19 4419 -10000 -17007 -17007 1 0.989 0.898 0.425 0.402 0.381 0.362 净现值 -10000 -16820 -15272 累计净现值 3765 3566 … … 1878 1776 1684 -533 1600 1067 -10000 -26820 -42092 -38327 -34761 -3993 -2217 可以盘算出项目的动态投资采取期为：

X = XX + 533/1600 = XX

可见，项目的动态投资采取期为XX年。 3、项目NPV（净现值）

由上表可以看出，本项目在19年内的净现值为XXXX万元。 4、评价

由以上阐发可以得出如下结论：本项目在市场上是可行的，但在经济上却是没有效益的。主要原因在于土地代价过高，银行贷款利息支出过大。

要解决项目的这些问题，发起从如下几个方面进行：

（1）争取减免土地出让金XXXX万元，作为招商引资的优惠政策； （2）经四路沿边拆迁事情由XXX北区改革办卖力，拆迁赔偿由市财务包袱，约为XXXX万元；

（3）北区范畴内房管局产权修建XXXX平米，无偿划转给我公司，可以淘汰投入XXXX万元；

（4）北区内XXX产权、其他单位产权和私人产权可以采取商铺置换或参股方法解决拆迁问题，这样可以淘汰直接投入XXXX万元；

（5）政府提供低息贷款，淘汰公司的利息支出。

若以上问题能够得以实现，则项目的总投资为XXXX万元，项目的静态投资采取期为9.4年，实现项目经济效益根本可行。

五、项目社会效益阐发

XXX作为闻名全国的传统商业区，近年来由于各方面原因日渐没落。XXX北区更是结构杂乱，影响了XXX整个商业区的重新崛起。XXX北区的改革可以

使得该商业区形成范围效应，南北商业楼相互呼应，产物经营互补，能够规复XXX已往的光辉，并极大地发动区域商业的生长，居民生活水平的提高。并且，XXX商业区的生长对整个某市经济生长的作用也是不可低估的。

XXX商业区的外地客户是最多的，目前的状况会严重影响到某市在全国人民心目中的形象。XXX的改革能够在游客或慕名而来的人们心中树立起某市良好的形象，有利于促进某市旅游财产的生长，并对某市以后的招商引资产生重要的有利影响。

附一：居民问卷阐发 附二：商户问卷阐发