济宁富邦·万象和集合贷款基金
尽职调查报告
上海申彤投资管理有限公司
2014年2月
1
济宁富邦·万象和集合贷款基金
尽职调查声明
我们在此声明与保证：此报告是按照《尽职调查报告指引》和公司有关规定，根据借款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告反映了项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
第一调查人（签名）：＿梅志刚＿
2014年 1月 22日
第二调查人（签名）：＿＿
年 月 日
部门经理（签名）：＿王强＿＿＿＿
2014年1月22日
2
济宁富邦·万象和集合贷款基金
基金基本信息表
基金名称 基金管理人 融资主体 资金投向 基金规模 投资期限 认购规则 收益分配方式 资金监管 投资亮点 上海缘琪投资管理合伙企业（有限合伙） 上海申彤投资管理有限公司 山东富邦盛世房地产开发有限公司 用于山东济宁万象和项目的后续建设开发 人民币4000万元 12+6个月 50万元起 按季度进行分配 招商银行上海分行东方支行负责资金监管业务，保证流程规范和资金安全。 1、为山东省内最大的商业综合体项目，总投资25亿元人民币；其主体建筑高度为260米，建成后将成为鲁南第一高度，为济宁市的新地标。 2、希尔顿饭店、乐天玛特超市及部分世界知名品牌已经与项目方达成入驻意向协议。 3、投资前景看好，2013年项目公司曾与四川信托合作发行3亿元信托计划，遭遇投资者疯狂抢购。 4、风控措施完备，抵押率低于20%，并提供回购承诺保证顺利兑付。 5、项目方资金雄厚，经验丰富，曾经成功开发过多个知名楼盘。 还款来源 增信措施 1、济宁万象和项目销售及租金收入； 2、富邦地产的其他合法收入。 1、项目方以部分楼层进行网签抵押，抵押品总金额超过2亿元,抵押率为19%,且网签合同纳入政府监管体系； 2、基金管理人出具回购承诺函，并保证优先兑付本项目； 3、项目公司提供100%股权质押； 3
济宁富邦·万象和集合贷款基金
4、银行及基金管理人对销售账户进行监管，并预留银行印鉴； 5、资金提前归集，到期前6个月、3个月、1个月的资金账户累计归集余额为30%、60%、90%。 投资收益 投资期限为3个月，则预期税后年化收益率为10%； 投资期限为6个月，则预期税后年化收益率为11.5%; 投资期限为12个月（含）以上，则预期税后年化收益率为13%。
4
济宁富邦·万象和集合贷款基金
目 录
第一部分 项目背景与交易结构
一. 项目背景介绍
二. 交易结构
第二部分 借款人资信情况
一. 借款人基本情况
二. 借款人财务状况分析
第三部分 项目分析
一. 项目基本情况
二. 项目建设情况
三. 项目市场情况分析
四. 项目经济情况分析
第四部分 增信情况
一. 基金管理人简介
第五部分 一般风险评估
一. 信用风险和流动性风险
二. 市场风险
第六部分 分析结论
5
济宁富邦·万象和集合贷款基金
第一部分 项目背景与交易结构
一， 项目背景介绍
万象和项目位于济宁香港大厦南片区，是景观标志性的大型商业综合体项目，作为鲁南第一高度，是济宁市的标志工程、发展载体工程。项目基本为长方形，主入口布置在火炬路与洸河路转角处。
西北侧为A区，布置一栋260米超高层主楼，建成后将为鲁西南地标建筑，超高层底座部分为五星级酒店“希尔顿”，上面部分是目前市场上的投资热门项目“城市SOHO”。顶部花冠部分是一个观光塔，可以俯瞰整个济宁。
沿火炬路西侧为B区，布置五层的精品商业，主营国际知名品牌服饰，名表，化妆品，黄金、珠宝、玉器等。沿洸河路东侧为C区，布置一栋高层建筑，涵盖商业及白金5A级写字间，一至九层为沿街精品商铺，十至二十三层为高端写字间。
项目区北侧为D区，共十层的精品商业，涵盖潮流服饰专区、华夏名吃一条街、3D电影、高端婚庆殿堂、露天私密泳池、拉斯维加斯博彩体验等奢华体验。
本项目区域位置图：
6
济宁富邦·万象和集合贷款基金
二， 交易结构概述
1. 基金基本要素
1.1 融资方式：集合资金贷款
1.2 融资主体：山东富邦盛世房地产开发有限公司 1.3 融资规模：人民币4000万元 1.4 融资期限：12+6个月
1.5 资金用途：用于山东济宁万象和项目的后续建设开发 1.6 还款来源：1、济宁万象和项目销售及租金收入； 2、富邦地产的其他合法收入
1.7 预期收益： 投资期限为3个月，则预期税后年化收益率为10%； 投资期限为6个月，则预期税后年化收益率为11.5%; 投资期限为12个月（含）以上，则预期税后年化收 益率为13%。 2. 风险控制措施
2.1 项目方以部分楼层进行网签抵押，抵押品总金额超过2亿元,抵押率为19%,且网签合同纳入政府监管体系
2.2 基金管理人出具回购承诺函，并保证优先兑付本项目 2.3 项目公司提供100%股权质押
2.4 银行及基金管理人对销售账户进行监管，并预留银行印鉴 2.5 资金提前归集，到期前6个月、3个月、1个月的资金账户累计归集余额为30%、60%、90%。
7
济宁富邦·万象和集合贷款基金
3.交易结构图
8
济宁富邦·万象和集合贷款基金
第二部分 借款人资信情况
一， 借款人基本情况
1.1 公司概况 公司名称 住所 法定代表人 企业类型 注册资本 实收资本 经营范围
1.2 股权结构
股东名称 张卓民 张峰 合计
9
山东富邦盛世房地产开发有限公司 济宁市洸河路22号新闻大厦办公楼10楼 张卓民 有限责任公司 人民币10009万元 人民币10009万元 房地产开发、经营、营销策划，物业管理，房屋租赁，装饰装修工程施工，景观设计、施工，酒店及度假村的委托管理。 投资金额（万元） 9,009 1,000 10,009
股权比例（%） 90.01 9.99 100
济宁富邦·万象和集合贷款基金
1.3 股东介绍
法定代表人、董事长张卓民先生，50岁，大学学历，中共党员，1984年毕业于北京经济学院后任职于山东省政府，1992年在广东佛山组建广东集成投资有限公司,多年从事投资、保险、进出口贸易、房地产行业等诸多行业经营管理工作，先后成立及入股数十家企业集团，有丰富的管理经验，较强的领导能力和资本营运能力。2003年6月发起成立富邦房地产公司。现任富邦房地产公司董事长、中国儒风书画院副院长、山东省国际贸促会副理事长，在开拓商业城市综合体、文化产业方面具有独到的优势和能力。
副总经理、股东张锋，现年46岁，毕业于厦门大学，曾任棉纺厂厂长，下海经商后曾参与过商河的海森特酒店式公寓、徐州红樱桃大酒店、济宁王府景、利源广场等多个房地产项目的开发建设及营销推广，具备丰富的房地产开发经验。
二. 借款人财务状况分析
富邦地产公司财务报表 （单位：万元）
项 目 一、资产总额 二、负债总额 三、所有者权益 四、营业收入 五、净利润
10
2010年
2011年 116,928 74,743 42,184 77,007 15,071
2012年 131,319 65,956 65,363 149,261 23,179
2013年3月 130,149 62,130 68,018 25,338 2,655
57,189 30,075 27,113 21,679 4,197
济宁富邦·万象和集合贷款基金
可以看出，富邦地产公司财务状况较好，资产负债率在房地产行业属于较低水平，经营收入及净利润呈现出逐年上涨的趋势。
第三部分 项目情况分析
一， 项目基本情况介绍
万象和项目位于济宁香港大厦南片区，是景观标志性的大型商业综合体项目，作为鲁南第一高度，是济宁市的标志工程、发展载体工程。项目基本为长方形，主入口布置在火炬路与洸河路转角处。
西北侧为A区，布置一栋260米超高层主楼，建成后将为鲁西南地标建筑，超高层底座部分为五星级酒店“希尔顿”，上面部分是目前市场上的投资热门项目“城市SOHO”。顶部花冠部分是一个观光塔，可以俯瞰整个济宁。
沿火炬路西侧为B区，布置五层的精品商业，主营国际知名品牌服饰，名表，化妆品，黄金、珠宝、玉器等。沿洸河路东侧为C区，布置一栋高层建筑，涵盖商业及白金5A级写字间，一至九层为沿街精品商铺，十至二十三层为高端写字间。
项目区北侧为D区，共十层的精品商业，涵盖潮流服饰专区、华夏名吃一条街、3D电影、高端婚庆殿堂、露天私密泳池、拉斯维加斯博彩体验等奢华体验。
整个项目地上部分分成A区、B区、C区、D区，其中A区为五星级希尔顿酒店、酒店式公寓和白金五星级办公区组成的260米超高层建筑；B区为鲁西南奢侈品精品商业文化中心广场；C区为下设
11
济宁富邦·万象和集合贷款基金
九层综合商业裙房的高层写字楼，D区为百货及高级会所。
12
济宁富邦·万象和集合贷款基金
13
济宁富邦·万象和集合贷款基金
二， 项目建设施工情况 项目名称 项目承办单位 建筑设计 招标投标 土建施工 竣工验收投入使用 万象和建设项目 山东富邦盛世房地产开发有限公司 2011年9月～12月 2011年10月～12月 2012年1月～2014年10月 2014年12月 目前，济宁富邦万象和项目招商正在积极进行中，世界顶级酒店管理集团希尔顿饭店已签订A区入驻协议；项目B区拟建奢饰品港，拟引进国际国内知名品牌服装、鞋、名表等为主，雅格狮丹、沙驰、迪莱、马仙奴等，法拉利跑车体验馆、建设银行高新区支行已入驻B区；广东集成金融集团、山东省建筑院济宁分院、济宁审图中心等已定购C区整层写字间，商业部分拟引进新加坡百盛集团或烟台振华集团；D区引进了世界五百强时代金球影院；地下部分也已与世界五百强韩国最大的流通企业集团乐天集团旗下的乐天玛特超市签约。
富邦万象和项目定位于城市综合体，是集商业、办公、居住、餐饮、娱乐等城市生活空间于一体的“城市商业中心”，其各功能物业之间存在着一种相互并存，资源共享的互动关系，大大提高了项目的效率。商业能提供生活配套及娱乐休闲场所，同时能提升项目中其他物业的附加值，而写字楼和服务式公寓则为商业带来了固定的客流，保
14
济宁富邦·万象和集合贷款基金
证了商业的收入。 三，项目市场情况分析 1， 宏观经济情况分析
济宁市位于山东省南部，是山东省重点规划建设的鲁南经济带中心城市，总面积1.1万平方公里，人口总数818万。具有以下自然优势：
（1）区位优势。地处中国华东地区中心地带，以济宁市为中心，500公里半径范围内包括了北京，上海，天津，青岛，南京等大城市，覆盖了环渤海经济圈，山东半岛经济圈，长三角经济区，中原经济区等。
（2）交通便利。物流系统发达，完善，周边区域是中国最具活力的区域，拥有高速公路5条，铁路3条，距离日照港，青岛港分别为200公里，300公里，距离京沪高铁曲阜站30公里，京杭运河贯穿境内。
（3）煤炭储备。煤炭储量260亿吨，占山东省的二分之一以上，是全国八大煤炭基地之一。
（4）旅游资源。济宁市儒家文化的发祥地，这里有以孔府为代表的儒家文化古迹，北方最大的生态旅游湖泊及多个著名旅游景点。
15
济宁富邦·万象和集合贷款基金
2， 项目分析 项目位置：
◆ 本项目位于济宁市高新区，即将成为济宁市综合性商业项目。 ◆ 目前区域内没有商圈，该项目的建成将推动该区域消费，形成自身商圈氛围。
◆ 西临火炬路，北临吴泰闸路，南临洸和路。 ◆ 占地面积4.9万平米。 ◆ 规划建筑面积46万平米。
◆ 物业形态：酒店，公寓，购物中心，写字楼。
16
济宁富邦·万象和集合贷款基金
优势：
●位于高新区，且是高新区未来发展的主要方向
●内外交通便利，有多条公交线路通行
●项目体量大，业态丰富，周边居民有浓厚兴趣 ●项目不仅包含写字楼，还有中高端住宅，品质较高。
劣势：
●太白中路商圈与太白东路商圈距离很近，该商圈已较为成熟，
17
济宁富邦·万象和集合贷款基金
成为当地居民的习惯性消费地，该项目与该商圈有一定距离，尚未成为居民消费的首选。
机会：
●高新区尚未有成熟的商圈，该商圈可以有效弥补社区配套服
务性商圈缺失，可较早占领高新区客户群。
●该项目规模较大，可以形成一个商圈并且带动周边的配套设施建设
威胁：
●最大的威胁来自永旺购物中心。永旺购物中心将早于本项目
开业，主要顾客群来自于高新区。
四， 项目经济情况分析 （1）投资估算表
序号 1 2 3 4 5 6 7
项 目 名 称 1土地取得费用 1.1土地价款 1.2契税 2.建安总造价 2.1 A区超高层 2.2 B区精品商业 2.3 C区裙房及写字间 数量（m2） 单价（元/m2） 金额（万元） 49057 33110 417775 117545 14584 117216.67 6749.97 地价款的3% 5128 6293 3851 34104.32 33110 993.3 167959.62 60284.65 9177.38 45141.25 18
济宁富邦·万象和集合贷款基金
8 9 2.4 D区商业及配套 2.5 地下结构工程 67315 101115 平方米 平方米 平方米 项 平方米 平方米 元、‰ 元、‰ 元、‰ 元、‰ 元、‰ 平方米 元、‰ 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 项 平方米 项 项 4058 2575 27315.19 26041.15 13660.47 10 2.6室外总体 11 3其他工程费用 12 3.1 地形图测绘费 13 3.2 总体规划设计费（定点费） 14 3.3 地质勘察费 15 3.4建筑设计费 16 3.5城市市政建设配套费 17 3.6规划管理费 18 3.7招标费 19 3.8质监费 20 3.9监理费 21 3.10预结算审计费 22 3.11消防配套费 23 3.12建设项目环境影响评价收费 24 3.13人防管理费 25 3.14墙改费（民用） 26 3.15建筑方案评审费 27 3.16散装水泥保证金 28 3.17三通一平费 29 3.18道路工程 30 3.19室外排污排水工程 31 3.20室外供水工程 32 3.21室外供电安装工程 33 3.22绿化工程 34 3.23路灯安装工程 35 3.24供水增容费（dn150表） 6867.00 98107.00 350000.00 20888750.00 54310750.00 5038789.00 1679596.00 5038789.00 3359192.00 5038789.00 1253325.00 5038789.00 4177750.00 1921765.00 83555.00 175466.00 2452667.00 1410000.00 705000.00 2200000.00 4000000.00 400000.00 19
济宁富邦·万象和集合贷款基金
36 3.25供配电增容费（贴费） 37 4销售费用 38 39 5财务费用 千瓦 16976712.00 2889.52 2115.00 3582.21 115468.92 1500 341280.07 6办公管理费用 40 7税费 41 其他不可预见费用 42 4合计
（2）销售情况预估
根据项目开发计划及国家现行有关商品房销售政策，项目开工后计划3年销售完毕。
1、可销售的酒店式公寓面积82281.50㎡，办公楼50917.61㎡,商业及配套81899㎡，停车位(地下)个1000个。另外，酒店35263.5㎡及商业66299.06㎡为公司自持，不对外销售。
2、商品房的销售价格：
序号 1 2 3 4 5 6 项目 酒店式公寓(元/m2） 办公楼(元/m2） 单价 18000 10000 可销售面积(m2) 82281.5 50917.61 14584 46409.34 47120.5 1000个 销售金额(万元) 148106.7 50917.61 65628 116023.36 117801.25 6066.9 B区精品商业(元/m2） 45000 C区商业(元/m2） D区商业(元/m2） 车位（元/个） 25000 25000 20
济宁富邦·万象和集合贷款基金
合计销售额 504543.82 3、商品房进行预售，工程完工计划售出50%，竣工后一年内售完。预售房分期付款，首付20%，主体完工合同签订交50%，余款待竣工验收后交付商品房时付清。
4、项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为3年。
5、税费率：营业税税率为5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%，地方教育费附加1%，土地增值税率4%，企业所得税率为25%。
偿还借款的资金来源为可利用的售房收入还款。经测算，项目足以满足贷款条件。 （3）经济评价结论
以上经济分析表明，项目具有较好的盈利能力、清偿能力及抗风险能力。因此，从经济角度评价项目是可行的。
第四部分 增信情况
一， 基金管理人简介
上海申彤投资管理有限公司是一家以项目投资、资本运作、基金及信托产品代理发售为主营业务的金融机构。公司成立于2008年，注册资金5000万元，2014年将增资到2亿元，业务范围主要面向我国华北、华东、华南、华中等地区。2013年初因业务发展需要，集团总部已搬迁至上海，位于上海市浦东新区黄浦江畔的陆家嘴金融贸
21
济宁富邦·万象和集合贷款基金
易区---金茂大厦25层，遥对东方明珠电视塔。目前下辖国内首家自动化投资银行、第三方财富公司、置业、文化传媒、实业等五大板块。 多年来，上海申彤投资管理有限公司立足于国内金融资本市场，通过资本运作帮助企业获得银行项目贷款和资本市场支持；帮助个人实现财富增长，满足个人理财及投资需求；积极开展银企、民企、企企间的资本交流、参与资本洽谈与合作；通过各渠道、各途径盘活市场资本，扩大资本利用率，实现资源的再生、资本价值及利润的最大化；积极参与我国各地优势项目的投融资与开发，为我国地方经济建设积极贡献力量！
上海申彤投资管理有限公司目前拥有员工1200人，大部分为本科及以上学历。其中，财富管理团队由资深融资咨询顾问、投资理财咨询顾问、原银行高级管理人员、注册会计师、执业律师等组成，均拥有着丰富的金融工作经验。
城 第五部分 一般风险评估
一， 信用风险和流动性风险
本项目的信用风险和流动性风险主要是项目公司到期是否有还款的意愿和足够的还款能力。为此，建议做好以下几项措施： 第一，要求项目公司控股股东，法定代表人张卓民先生提供100%股权质押担保，并办理质押登记。如果项目公司违约，我公司可以拍卖其股权，收回部分资金。
第二，要求项目公司用已建好的部分楼层作抵押，抵押率控制
22
济宁富邦·万象和集合贷款基金
在20%以内，经测算，销售收入足以覆盖我公司的贷款资金。 综上，只要我公司采取了有效地担保措施，就能有效防范风险的发生。而且，项目公司的实际控制人张卓民先生从事房地产行业多年，有着丰富的行业经验，注重与合作方的关系维护和长远发展，主观违约的可能性较小。 二， 项目的市场风险
（1） 通过上述分析，我们看到，济宁市位于东部沿海经济发达地区，交通物流极为便利，居民人均消费水平较高，因此，对于购物商场来说，客源是有保证的。
（2） 具体到本项目而言，本项目位置条件较好，位于济宁市的繁华地段，消费者关注度高。另外，高新区目前尚未有大型成熟的商圈，本项目配套设施完善，物业形态种类繁多，所以本项目的建成可以及早的占领市场。
综上，我们认为，该项目的风险是可控的。
第六部分 分析结论
以上通过对本项目的区域位置，宏观经济情况，项目销售情况，现金流预估，担保措施的分析，认为本项目能给我公司带来盈利，同时，风险也是可控的，建议实施。
23
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容