浅析住宅区总体规划设计及报审流程

浅析住宅区总体规划设计及报审流程

摘要：对于国内大规模的住宅区的开发建设，我们应该重视前期的设计及相关的报审程序及流程，合理的利用社会资源。

关键词：住宅区总体规划 设计报审 流程 前言

近年来，随着国内住区楼盘开发的剧增，商业利益化的驱使下，开发进度的压缩，设计行业的不良竞争，压缩设计周期。造成为了很多设计单位只为赶进度，迎合甲方，一再妥协，急匆匆的出图；急匆匆的施工；急匆匆的变更，呈现出跳跃甚至是超前于设计流程现象出现。这样不遵循规划设计流程不利于整个设计行业的良性发展。

1 遵循设计流程的重要性

经过这几年来在规划设计过程中的观察与总结，很多甲方不按设计流程来，很多设计人员大多也不注意整个规划设计及报批的流程导致施工图进行过程中造成很多不必要的返工, 即浪费财力也浪费人力和资源。

2设计流程的主要内容

住区设计到报审的流程大致可以归纳如下：

搜 集 分 析 设计构思 定 案绘制 成册报 审

反复

确 认反复

2.1搜集阶段主要是完成资料整理的过程，分为两部分：

外部资料：甲方提供的设计任务书、规划红线、坐标点、市政管线接口位置、管径、标高、压力、周遍城市道路的高程点及基地现状。

（2）内部条件：国家及当地相关法规及规范，如消防、人防、规划设计等。如《城市居住区规划设计规范》中对用地、规划布局、通风、采光、消防、日照、

管线埋设、视觉卫生等等均有相关规定与要求，有的是必须是严格执行。这一阶段是重中之重。

2.2分析阶段。

首先要对原始文件进行核查。由其他设计单位提供的地形图、市政资料，首先要检查、修正、整理，不能拿来就用。在我们从其他设计人员的电子文件中提取信息时，也会发现比例、尺寸、标注等等出现不一致和偏差，偏差累计到最后可能会难以挽回。对于设计人员来说，尤其要对地形图进行拼对，对单体外部轮廓尺寸进行核查。还可以从其他相关文件，如地质勘察报告、可研报告等，来弥补原始资料的信息不足。其次，是对现场及周边进行大量的调研工作，这一步也是不能忽略的。基地内部是否有构筑物，现场高程是否平缓，与甲方提供的纸质文件和电子文件一致，从而反过来又对前面资料阶段的内容进行的校准。基地周遍构筑物是否对本基地内建筑物造成影响，如何协调周遍建筑与基地内建筑物的关系等；分析周遍相关同等量级楼盘的定位，销售情况，可适当的做一定的居见统计，分析其优劣。 再次，进行市场定位，确定购买群体及购买力，确定主力人群，次要人群，外部人群。对户型的区间定位，根据购买群体确定主力户型，次要户型，特殊户型等。实现分级开发，此阶段完成后就可以进行整体楼盘的风格定位。这一步为这个楼盘的规划设计奠定基础。[1]高水平的规划设计，是提高小区品位和受消费者欢迎的前提，很多市场上畅销的优秀小区，都通过深入的市场调查，项目调研，准确定位。

2.3设计构思阶段。

前面对整个大的环境进行了分析整理，这一步工作主要就是在遵循整个城市规划的大背景下，挖掘当地地域文化，找到设计构思的切入点，进行方案的立意，呈现住区的特色主题。[1]住区的建筑设计与环境的组合应凸显我国文化内涵，表现丰富的，有个性的主题。住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风格。近年来已有不少住区做好了个性、特色的文章，如有的以浓郁的文化氛围为主题，有的以山水园林为主题，有的以生态环保为主题，有的以健康——体育为主题等，都取的了成功。规划方案的构思应以住区户型空间设计为本，[1]住区空间布局合理化、科学化。一是从“以人为本”出发，建筑与环境并重，现实与适当超前结合。一般应做到二三十年不落后，需要时可再改造、提高。住宅的套型和内部功能应从改革开放前经济水平较底时期主要解决“有房可住”的生存功能问题，向今后的实用型尤其是舒适型发展，发挥住宅及住区的发展功能、陶冶功能和享受功能。使住宅及住区能满足人的生理需求、健康需求、安全需求、文化需求、心理需求、交往需求、休闲需求。前期设计构思都是在草图上进行，首先得确定总体的容量，通过规划提的容积率要求，结合用地面积，求出总建筑面积容量，根据公共服务设施控制指标表推算出住宅与公建配套的比例，进而推算出住宅的平均层数，根据前面所确定的户型种类，得出整个住区的户数和人口总数。在定量设计完后，结合前期分析进行总平面构图，确定小区主次入口，是否有地下停车库，如果有，确定停车库出入口个数和进出位置。确定小区人车分流的方式，有的规划是外圈行车，分别于楼间组团空地处停车，由小区内的主次道路将用地划分为几个组团，在组团中

再进行群体组合，[2]住宅群体的组合方式：

（1）成组成团组合，由一定规模和数量的住宅成组或成团组合，构成住区的基本组合单元。

（2）成街坊组合：住宅沿街带状成段的组合和以街坊作为整体的布置方式。

（3）整体式组合：住宅用连廊、高架平台等连成一体的布置方式。在群体组合的过程中同时构思出小区的景观轴线，中心景观及组团景观。

2.4设计构思需要经过多论讨论，反复调整，最终才能确定初步方案。

方案确定后就可以在CAD中进行上绘制操作了。此过程，就需要设计者准确、清楚、标准的表达出一幅美观的图纸。设计者在绘制过程中应养成良好的制图习惯。首先是对基础参数需要提前设定：如图纸比例、线型比例、字高。对于总体设计来说，首先要确定好出图比例。制图中除了按照制图规范之外，还应减少随意性。例如在总平面图中表示间距等尺寸不应出现后缀带“m”的表达方式，对小数点的位数也有相应规定，不要随意提高或降低精度。数值该是多少就画多少，保证图中标注的坐标、尺寸数字查询起来是一致的，定好后不随意移动、旋转和缩放。其次是即时进行修正与检查，通过过计算机检查各部分的修改情况，如引用的基本图形是否一致；外部引用可方便设计人员达到精准制图的目的；及时清理图形中不需要的东西，保持图纸的清洁有序；避免一张图中放入过多的东西。

总平面的绘制过程中，结合单体设计进行不断的修正，最终完成成册。向甲方汇报，达成共识后就进入规划方案报批过程的工作。

方案通过后，开始正式的细化总图阶段进行规划、消防、人防、环保等部门的审批，在次阶段中设计人应注意明确以下几点，总平面审查文件应当让规划部门能够很直接的判断出改场地是否符合相关的法律法规，是否明确表示规划部门提供的条件。需要清楚的反映建设场地与周边交通、竖向、环境等的各项关系，是否标注清楚公用配套设施位置等。通过各部门审批后，综合反馈意见，再次调整细化，最终总图完成，结合总图进行单体方案的报审，审查完后相关手续办理妥当就可以进入施工图前期准备阶段了，前期方案阶段基本结束。

结论

一个住区从设计到实施，要经历很漫长的过程，在这过程中前期的总体设计及办理相关报审手续是基础，是不可忽视的重要一环。作为设计人员在设计过程中应当配合及引导甲方合理的遵循设计流程。

参考文献：

[1]李玄 《高品位住宅小区规划设计》，策房天下论坛

http://www.swotbbs.com/thread-130008-1-1.html

[2]《建筑设计资料集》 （第二版）总编辑委员会中国建筑工业出版社1994