天津市物业管理相关规定(2017年11月15日)

天津市人民代表大会常务委员会公告第3号

（2002年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 2008年9月10日天津市第十五届人民代表大会常务委员会第四次会议修订 2008年9月10日天津市人民代表大会常务委员会公告第3号公布 自2008年12月1日起施行）

第一章 总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。 第三条业主是指物业的所有权人。

本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第五条有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业管理。

第六条市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理。

区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

规划、建设、市容、城市管理综合执法、、民政、市政、园林、物价等相关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。

第七条事处、乡镇应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

第二章 业主、业主大会和业主委员会 第业主享有下列权利：

（一）参加业主大会会议，发表意见，行使表决权；

（二）推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权；

（三）监督业主委员会的工作；

（四）提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议； （五）提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）监督专项维修资金的管理和使用；

（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权； （十）法律、法规规定的其他权利。

第九条业主应当履行下列义务：

（一）遵守业主大会议事规则和管理规约；

（二）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （三）配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动； （四）按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费； （五）维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生； （六）按照规定交存或者续交专项维修资金； （七）法律、法规规定的其他义务。

第十条一个物业管理区域成立一个业主大会，应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。

新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划为一个物业管理区域。

同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理。

物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。物业管理区域划分的具体办法，由市规定。

第十一条已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会： （一）业主入住率达百分之五十以上； （二）首位业主实际入住达到二年以上。

第十二条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

下列事项由业主大会决定：

（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作； （三）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；

（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；

（五）专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施； （六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十三条同一个物业管理区域内业主人数不足一百人的，全体业主组成业主大会；业主人数在一百人以上的，可以按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会，代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成，不得少于三十五人。

业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。

业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选，并在推选后以书面形式在物业管理区域内公告。

第十四条符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的事处或者乡镇。事处、乡镇应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组由业主三至七名，事处或者乡镇、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由事处或者乡镇的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

第十五条筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （二）确认业主身份和业主人数；

（三）确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见； （四）拟定业主大会议事规则草案，提出临时管理规约的修订意见； （五）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；

（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的各项内容，应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。 第十六条首次业主大会会议应当讨论决定下列事项： （一）业主大会议事规则； （二）管理规约；

（三）选举业主委员会；

（四）物业管理服务内容和服务标准；

（五）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十七条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以书面委托代理人行使业主权利。

第十业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主大会定期会议的时间和形式、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出规定。

第十九条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。

第二十条业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十一条业主大会会议，由业主委员会组织召集。经全体业主五分之一以上提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由事处或者乡镇组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。

物业管理行政主管部门、事处、乡镇、派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。

第二十二条业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。 业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

第二十三条业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）遵守国家有关法律、法规； （二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （五）具有一定的组织能力和协调沟通能力； （六）身体健康，能保证必要的工作时间。 业主委员会不得从事经营活动。

第二十四条业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议；

（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

（三）在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；

（六）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；

（七）监督管理规约的实施； （八）组织筹集专项维修资金；

（九）组织业主委员会换届和补选工作； （十）完成业主大会交办的其他事项。

业主委员会不履行上述第（三）项、第（九）项职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由事处、乡镇按照有关规定组织选举新的业主委员会。

第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的事处、乡镇办理备案手续：

（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约。 事处、乡镇应当将备案情况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。 备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面告知原备案部门。

第二十六条业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。

第二十七条业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止： （一）不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的； （二）以书面形式提出辞职的；

（三）因身体健康原因丧失工作能力的；

（四）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。

业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

第二十业主委员会换届的，原业主委员会应当在二十日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。

业主委员会成员职务终止的，应当在五日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第二十九条物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容，不得违反法律、法规和管理规约的规定。

业主或者物业使用人应当将双方的约定书面告知物业服务企业。

本条例所称物业使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

第三十条业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。

第三十一条本市实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由事处或者乡镇负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题： （一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题； （三）履行物业服务合同中出现的重大问题； （四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题； （六）需要协调解决的其他物业管理问题。

第三章 物业服务企业

第三十二条物业服务企业应当具有的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

本市物业服务中介机构和外埠来津从事物业管理服务活动的企业，应当向市物业管理行政主管部门备案。

第三十三条从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书，并定期参加物业管理相应的职业教育培训。

第三十四条物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。

物业服务企业对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状。

物业服务企业应当向业主公布专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益，对业主个人信息和资料负有保密义务。

第三十五条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将全部物业管理委托给他人。

第三十六条物业服务企业应当协助门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

有关部门、事处、乡镇和居民委员会、村民委员会应当支持物业服务企业工作，不得干预物业服务企业正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费。

第四章 前期物业管理

第三十七条前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。

第三十新建物业出售前，开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。 第三十九条开发建设单位对新建物业，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理。住宅物业建筑面积三万平方米以下、非住宅物业建筑面积一万平方米以下的，经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第四十条开发建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约，并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。

开发建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益。

第四十一条规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房，用于物业管理服务和业主活动。

开发建设单位应当按照规划、设计的要求和标准建设物业管理用房，并向业主进行公示。 开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内，将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用，并接受所在地的事处、乡镇的监督。

第四十二条物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。

开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

第四十三条开发建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起六十日内，向前期物业服务企业提供下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

（二）物业竣工验收资料；

（三）共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料； （四）物业质量保证书和使用说明书； （五）物业管理需要的其他资料。

第四十四条物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分进行查验，发现问题应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当及时进行整改。

第五章 物业使用和维护

第四十五条在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。

在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。

第四十六条业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

第四十七条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

开发建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯等设施，按照规定移交给专业经营服务单位进行维护管理。

第四十业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、擅自改变住宅房屋使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或者毁坏绿地树木和绿化设施、侵占通道、拒交物业管理服务费和专项维修资金等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民提起诉讼。业主大会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民提起诉讼。

第四十九条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。

业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。

第五十条利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相关业主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十一条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。

占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。 机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。

第五十二条物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。

第五十三条有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业，应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当按照规定给业主计息。

未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。

第五十四条市房屋维修资金管理中心负责全市专项维修资金的统一归集和管理。 专项维修资金的管理，接受财政、审计部门的监督。

第五十五条专项维修资金的管理费用由市财政部门核定，在专项维修资金的增值资金中列支。专项维修资金增值资金除核定管理费用外，应当建立房屋应急解危专项资金，专项用于房屋应急解危支出。

专项维修资金的具体管理办法，由市规定。 第六章 物业管理服务

第五十六条物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动，应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同，对物业服务企业和全体业主具有约束力。

物业服务合同主要包括下列内容：

（一）业主大会和物业服务企业的名称； （二）物业管理区域的范围； （三）服务的内容；

（四）服务的标准； （五）服务的费用； （六）合同的期限；

（七）违约责任；

（八）合同的解除条件；

（九）双方需要约定的其他事项。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。

第五十七条物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容： （一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理； （二）电梯、智能系统等设备的运行服务；

（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理； （四）物业装饰装修的管理；

（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；

（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理； （七）物业资料的查询服务和管理；

（八）双方约定的其他物业管理服务内容。

第五十物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满的三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的，物业服务企业应当书面告知事处或者乡镇，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，并继续按照合同约定做好服务，协助业主大会选聘新的物业服务企业；业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止。

第五十九条提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方。物业服务企业应当书面告知事处或者乡镇，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告。

第六十条物业服务企业依照有关规定履行退出程序，并在合同终止之日起十日内，除向业主委员会移交本条例第四十三条规定的资料外，还应当同时移交下列资金、物品和资料：

（一）预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；

（二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备； （三）物业管理项目的档案资料；

（四）实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。

未成立业主委员会的，在区、县物业管理行政主管部门监督下，向事处或者乡镇移交。

新物业服务企业确定后，业主委员会或者事处、乡镇应当将本条第一款所列资金、物品和资料，移交给新的物业服务企业。

第七章 物业管理服务费

第六十一条物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

普通住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业在指导价格范围内协商确定；其他住宅和非住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业自主协商确定。

第六十二条普通住宅物业管理服务费的指导价格标准以及上下浮动比例，依据社会平均物价指数变动情况适时进行调整，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定，并向社会公布。

确定和调整普通住宅物业管理服务费指导价格时，有关部门应当听取群众意见。 第六十三条物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。

实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。

物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第六十四条物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。

第六十五条物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。

物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

第六十六条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位，可以将服务和收费事项委托物业服务企业并支付代办服务费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第八章 法律责任

第六十七条业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民提起诉讼。

第六十业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反本条例的行为，可以向事处、乡镇、相关行政主管部门投诉和举报。有关部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实并依法作出处理。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者事处、乡镇，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第六十九条开发建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由相关行政主管部门予以处罚：

（一）未按照规划、设计要求建设物业管理用房的，由规划行政主管部门责令补建，并可处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

（二）未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期移交；逾期不移交的，处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

（三）未在申请房屋所有权初始登记时，将物业管理用房登记的，由房屋权属登记部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

（四）未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

（五）出售新建房屋时，未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同和临时管理规约的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元以上三万元以下罚款。

（六）未向前期物业服务企业提供资料的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，处以五万元以上十万元以下罚款。

第七十条物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由区、县物业管理行政主管部门按照下列规定给予处罚：

（一）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处以五万元以上二十万元以下罚款。

（二）以欺骗手段取得资质证书的，没收违法所得，处以五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

（三）未按照资质等级从事物业管理服务活动的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款，降低资质等级。

（四）将一个物业管理区域内的物业管理项目全部委托给他人管理的，责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处以委托项目收益百分之三十以上百分之五十以下罚款，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

（五）未办理物业服务合同备案的，责令限期备案；逾期不备案的，处以五千元以上一万元以下罚款。

（六）不按照规定履行退出程序和相应义务的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

（七）聘用未取得物业管理相应资格证书人员从事物业管理活动的，责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元以上五万元以下罚款。

第七十一条业主、物业使用人违反本条例规定，拒绝、阻碍物业服务企业对物业共用期不改正的，处以五千元以上五万元以下罚款。

第七十二条业主委员会及其成员违反本条例规定，未在法定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以请求事处或者乡镇和辖区的派出所协助移交，也可以依法向人民提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。

第七十三条当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民起诉；逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民强制执行。

第七十四条与物业管理有关的行政管理部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附则

第七十五条管理规约和业主大会议事规则的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定。 物业服务合同和前期物业服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门制定。

第七十六条业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的，可以参照本条例执行。

第七十七条本条例自2008年12月1日起施行。

天津市规章

关于印发天津市物业服务企业退出项目管理办法的通知

津政发〔2009〕35号

各区、县，各委、局，各直属单位：

现将《天津市物业服务企业退出项目管理办法》印发给你们，望遵照执行。 二〇〇九年八月二十八日

天津市物业服务企业退出项目管理办法

第一条为了规范物业服务企业退出项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好物业项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序，根据《物业管理条例》（令第504号）和《天津市物业管理条例》的有关规定，制定本办法。

第二条本市行政区域内，因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者双方当事人依据法律、法规和合同约定提前解除物业服务合同，物业服务企业退出项目管理的活动，适用本办法。

第三条物业服务企业退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

第四条市国土资源和房屋管理局负责本市物业服务企业退出项目管理活动的监督。 区、县房地产管理局负责本辖区内物业服务企业退出项目管理活动的指导和监督管理。 第五条区、县应当组织事处、乡镇及相关职能部门对本辖区内物业服务企业退出项目管理的具体行为实施监督。

事处、乡镇应当及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出项目管理阶段出现的问题。

第六条建设、市容、环卫、市政、园林、、消防和技术监督等部门要按照各自工作职责，加强与事处（乡镇）、区县房地产管理局的协调配合，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。

第七条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和

设施设备维修、养护责任，协助区、县和有关部门做好物业服务企业退出项目管理阶段的工作。

第开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。

第九条物业服务企业应当坚持诚信守法的原则， 严格履行退出程序和相应义务，协助解决项目遗留问题，做好衔接工作，保证项目管理的连续性。

第十条业主和业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用辞退权，保证物业项目的正常秩序。

选聘和解聘物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

第十一条本市实行物业服务企业退出项目预警报告制度。 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，物业服务企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好下列工作：

（一）业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业；物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面告知后，双方应当就物业服务企业退出项目时间、交接事宜进行协商。

（二）物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工作日内，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜书面告知所在事处（乡镇）和居民委员会（村民委员会），并到物业所在地的区、县房地产管理局办理退出备案手续后在物业管理区域内公告。

（三）业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作。

（四）区、县房地产管理局接到物业服务企业预警报告后5个工作日内，应当会同事处（乡镇）和居民委员会（村民委员会）到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，指导业主大会选聘物业服务企业。

第十二条物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，业主大会重新选聘新物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：

（一）原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，并积极协助业主大会选聘新物业服务企业；业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或双方约定之日。

（二）业主委员会应当组织召开业主大会会议，对选聘新物业服务企业等事宜进行表决，在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作，并在物业管理区域内公告。业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。

（三）原物业服务企业应当在退出之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜： 1．预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；

2．物业管理项目的档案资料；

3．物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；

4．竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

5．物业竣工验收资料；

6．共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料； 7．物业质量保证书和使用说明书； 8．物业管理需要的其他资料；

9．实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。

（四）原物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向新物业服务企业直接办理移交，并由业主委员会监督确认。原物业服务企业与业主委员会办理交接的，新物业服务企业接管后，业主委员会应当将本条第（三）项所列事项转交新物业服务企业。

（五）新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地的区、县房地产管理局办理备案手续。

第十三条物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，暂时选聘不到新物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：

（一）物业服务企业退出项目管理1个月前业主大会未选聘到新物业服务企业的，事处（乡镇）和区、县房地产管理局指导居民委员会（村民委员会）、物业服务企业和业主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上确定管理预案。事处（乡镇）应当将确定的管理预案等有关情况书面报送区、县，并及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。

（二）物业服务企业退出项目管理时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，区、县应当及时按确定的管理预案组织事处（乡镇）和区县市容、园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作。所发生的费用由业主交纳，由居民委员会（村民委员会）协助业主委员会收取。

（三）原物业服务企业应当在退出之日起10日内，按照本办法第十二条第（三）项有关规定向业主委员会办理移交事宜。

第十四条物业服务企业和业主、业主大会应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同条件终止合同，任何一方不得擅自解除合同。

第十五条业主委员会在物业服务企业退出项目管理阶段不依法履行职责，无法选聘、解聘物业服务企业的，事处（乡镇）应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。 第十六条业主委员会未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，物业所在地的区、县房地产管理局或者事处、乡镇，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民予以撤销。

第十七条业主委员会和新老物业服务企业的交接工作应当依法进行。原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。

第十原物业服务企业退出项目管理时，未成立业主委员会的，区、县房地产管理局应

当指导其向事处或者乡镇办理移交手续。

新物业服务企业确定后，事处、乡镇应当将代为保管的该项目资金、物品和资料，转交给新物业服务企业。

第十九条物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务的，按照《天津市物业管理条例》的有关规定处理。同时，由天津市物业管理协会记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。

第二十条本办法自2009月10月1 日起施行，至2014年9月30日废止。市2004年12月30日《关于印发〈天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法〉的通知》（津政发〔2004〕119号）同时废止。

天津市地方部门规章

天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法

津发改价管(2015)1号

第一条为了规范我市普通住宅小区物业管理服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内普通商品住宅小区（不含别墅）确定前期物业管理服务费，以及保障性住房小区（经济适用住房小区、限价商品住房小区和公共租赁住房小区）确定物业管理服务标准和收费标准的适用本办法。

第三条物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务标准、服务质量相适应的原则确定。

第四条物业管理服务费是指物业服务企业接受开发建设单位或者业主大会的委托，依照物业服务合同约定对物业管理区域内的房屋及其配套的设施设备和相关场地进行养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。

第五条物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。 物业管理基本服务费是指物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。

机电设施设备日常运行养护费是指物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统（电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、监控系统、景观灯等）、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景（包括喷泉）等机电设施设备日常运行养护的费用。

第六条普通住宅小区前期物业管理基本服务费和保障性住房小区物业管理基本服务费实行指导价，按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理，各等级收费标准为中准价格。

开发建设单位或者业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。

第七条普通住宅小区和保障性住房小区机电设施设备日常运行养护费，由开发建设单位或者业主大会与物业服务企业根据机电设施设备技术参数或者实际运行成本据实收取。物业服务企业应当单账，专款专用，滚动使用，每年定期公布收支账目。

第普通住宅小区前期物业管理基本服务费和保障房小区物业管理基本服务费指导价格标准，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门适时调整，并向社会公布。

物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主会同意的其它费用构成。

第九条前期物业管理基本服务费，由开发建设单位与通过招标程序选聘的物业服务企业按照《天津市普通住宅小区年物业管理服务和指导价格标准》，从四个等级中选择相应级别的服务标准和收费标准，并在双方签订的《住宅前期物业服务合同》中予以明确。

第十条开发建设单位在售房时应当向购房人明示《住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》。购房人在购买新建房屋时，应当首先对《住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》的内容予以书面确认，并受其约束。

第十一条已成立业主大会或业主入住两年以上且未成立业主大会的普通住宅小区和保障房小区，物业管理服务费标准或服务等级需要调整的，由物业服务企业依据物业服务成本变化，拟定调价方案并在小区显著位置向全体业主进行公示。调价方案应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后方可实施。

第十二条物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑 面积计算，按月交纳。物业服务企业与业主有预收约定的，从其约定。

第十三条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第十四条在前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担。物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

第十五条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务,向最终用户收取有关费用,并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维护、养护责任。

业主、使用人委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的其它服务所支付的费用由委托双方协商确定。

第十六条建设单位或物业服务企业应当按照明码标价的规定，在销售场所或物业管理区域的显著位置公开标示服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等相关情况。

物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公示场地占用费和其他利用共用部位、共用设施的经营收益和使用情况。

第十七条物业服务企业已接受委托实施物业管理服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得向业主重复收取性质或内容相同的费用。

第十价格主管部门会同物业管理行政主管部门，应当加强对物业服务企业执行物业管理服务标准和物业管理基本服务费指导价格标准情况的监督和指导。

第十九条本办法自2015年7月1日起施行。原天津发展改革委员会、天津市国土资源和房屋管理局印发的《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》（津发改价房地

〔2009〕1100号）同时废止。

市发展改革委 市国土房管局

2015年6月24日

关于印发《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》的通知 津发改价房地〔2009〕1101号 各区、县物价局、房管局，各有关单位： 根据天津市发展和改革委员会、天津市国土资源和房屋管理局《关于印发〈天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法〉的通知》（津发改价房地〔2009〕1100号）规定，制定《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》，现印发给你们，自2009年12月1日起执行。 附表： 天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准 收费标准（元/合计（元/服务等级 服务内容 服务标准 月.建筑平方月.建筑米） 1、服务中心：小区设置服务接待中心，配置办公家具及电话、传真机、计算机等办公设施设备。 2、管理服务人员：小区经理持有项目经理上岗证，管理人员持有物业管理员上岗证；管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。 3、服务时间：每天24小时有管理人员接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%。 4、日常管理与服务： 一级 综合管理 同的约定； （2）建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度； （3）物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服务费标准； （4）实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率95%以上； （5）对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场进行巡视； （6）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理； （7）运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理，建立完善的档案管理制度； （1）日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及物业服务合0.20 1.20 平方米） （8）每年进行二次业主满意度测评，覆盖率达到85%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改； （9）按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维修资金使用情况； （10）每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在小区内公告； （11）公示场地占用费的收取和使用情况； （12）节假日进行专题布置，每年组织二次以上社区活动。 收费标准（元/合计（元/服务等级 服务内容 服务标准 月.建筑平方月.建筑米） 1、楼内公共区域：地面每天清扫1次，擦拭1次；墙面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭2次；门窗玻璃每月擦拭2次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭2次；操作板面每天消毒1次；每月对电梯门、壁保养1次。 清洁卫生 2、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫2次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次,夏季每天进行消毒。 1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发一级 生治安案件或者各类灾害事故时，及时向和有关部门报告，并积极协助做好公共秩序调查和救助工作。 维护 2、门岗：各出入口24小时值勤，其中主出入口7：00-19：00立岗，并有详细的交记录；对外来机动车实行询问登记。 3、巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。 4、车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。 1、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。 2、树冠完整美观，无枯枝死杈。 绿化3、绿篱修剪及时，适时补种无缺株。 养护 4、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。 5、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。 6、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。 服务等级 服务内容 服务标准 收费标准（元/合计（元/0.24 0.34 0 1.20.22 平方米） 月.建筑平方月.建筑米） 1、维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。 2、小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有缺损及时更换修补。 3、房屋外檐：每周巡查一次，发现损坏按规定维修。 4、楼梯扶手、门窗：每周巡查一次，保持楼内公共部位门窗玻璃、配件完好，一级 养护 5、楼内墙地面、顶面：每周巡查一次，遇有损坏适时修补。 6、雨水井、化粪井：每月检查一次，定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢。 7、场地、道路：每月巡查一次，场地、道路平整通畅，发现损坏按规定修复。 8、安全标识：每天巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识，发现损坏及时修补。 9、围墙：每周巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。 10、楼道灯：接到业主或使用人报修后2小时内修复，完好率98%以上。 收费标准（元/合计（元/服务等级 服务内容 服务标准 月.建筑平方月.建筑米） 1、服务中心：小区设置服务接待中心，配置办公家具及电话、计算机等办公设施。 2、管理服务人员：小区经理持有项目经理上岗证，管理人员持有物业管理员上岗证；管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。 3、服务时间：每天24小时有管理人员接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%。 二级 综合管理 4、日常管理与服务： （1）日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及物业服务合同的约定； （2）建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度； （3）物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服务费标准； （4）实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率90%以上； （5）对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场进行巡视； （6）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复0.16 0.90 平方米） 共用部位开闭灵活。 0.20 1.20 平方米） 原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理； （7）运用计算机对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理,建立完善的档案管理制度； （8）每年进行一次业主满意度测评，覆盖率达到70%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改； （9）按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维修资金使用情况； （10）每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在小区内公告； （11）公示场地占用费的收取和使用情况； （12）节假日进行专题布置，每年组织一次以上社区活动。 收费标准（元/合计（元/服务等级 服务内容 服务标准 月.建筑平方月.建筑米） 1、楼内公共区域：地面每天清扫1次；墙面无乱悬挂等现象；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭1次；门窗玻璃每月擦拭1次；消防栓、标识牌等设施每月擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭1次；操作板面每月消毒1次；每季度对电梯门、壁保养1次。 清洁卫生 2、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫1次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持其干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每月擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁1次,夏季每天进行消毒。 1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，身体挺直，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、二级 工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向和有关部门报告，并积极公共秩序维护 的交记录；对外来机动车实行询问登记。 3、巡逻岗：按照规定路线和时间每3小时巡查一次，夜间每2小时巡查一次，做好巡查记录。 4、车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。 1、草坪及地被植物适时修剪，高度不应超过15公分；绿地整洁，无杂挂物。 绿化养护 2、树冠基本完整，无枯枝死杈。 3、绿篱枝叶正常，整齐一致。 4、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。 0.14 2、门岗：各出入口24小时值勤，其中主出入口7：00-19：00立岗，并有详细0.27 协助做好调查和救助工作。 技防器械和设备；协助门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范0.90 0.19 平方米） 5、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。 6、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。 收费标准（元/合计（元/服务等级 服务内容 服务标准 月.建筑平方月.建筑米） 1、维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。 2、小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有缺损及时更换修补。 3、房屋外檐：每半月进行一次检查，发现损坏按规定维修。 4、楼梯扶手、门窗：每半月巡查一次，保持楼内公共部位门窗玻璃、配件完好，二级 养护 5、楼内墙地面、顶面：每半月巡查一次，遇有损坏适时修补。 6、雨水井、化粪井：每季度检查一次，定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢。 7、场地、道路：每季度检查一次，场地、道路平整通畅。 8、安全标识等：每周巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识，发现损坏及时修补。 9、围墙：每半月巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。 10、楼道灯：接到业主或使用人报修后3小时内修复，完好率95%以上。 收费标准（元/合计（元/服务等级 服务内容 服务标准 月.建筑平方月.建筑米） 1、服务中心：有固定的办公地点及办公家具。 2、管理服务人员：小区经理持有项目经理上岗证，管理人员持有物业管理员上岗证；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。 3、服务时间：每天有工作人员接待业主和物业使用人，受理物业服务合同范围内的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%。 4、日常管理与服务： （1）日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及物业服务合三级 综合管理 同的约定； （2）建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度； （3）物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服务费标准； （4）实行24小时报修值班制度。急修1小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率80%以上； （5）对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场进行巡视； （6）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复0.10 0.70 平方米） 共用部位开闭灵活。 0.14 0.90 平方米） 原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理； （7）建立档案管理制度； （8）开展回访工作，回访率70%以上； （9）按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维修资金使用情况； （10）每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在小区内公告； （11）公示场地占用费的收取和使用情况。 收费标准（元/合计（元/服务等级 服务内容 服务标准 月.建筑平方月.建筑米） 1、楼内公共区域：地面每天清扫1次；楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭2次；门窗玻璃每月擦拭1次；消防栓、标识牌等设施每季度擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭1次；每半年对电梯门、壁保养1次。 清洁卫生 常设专人保洁，保持其干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每月擦拭2次；路灯、楼道灯每半年清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每周清洁2次,夏季每周进行2次消毒。 1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志；正确使用各类消防器材；协助门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类三级 灾害事故时，及时向和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。 公共秩序2、门岗：主出入口24小时值勤，其中7：00-9：00、17：00-19：00立岗，边维护 门定时开放设有专人看管，做好交记录。 3、对外来机动车实行询问登记，停放有序。 4、巡逻岗：按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于4次，做好巡查记录。 1、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。 2、树木无明显枯枝死杈。 绿化养护 3、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。 4、适时做好病虫害防治，病虫害现象不明显。 5、适时采取防冻保暖措施。 收费标准（元/合计（元/服务等级 服务内容 服务标准 月.建筑平方月.建筑米） 三级 共用部位1、维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执行良好，有检养护 查记录、维修记录、保养记录。 0.10 0.70 平方米） 0.11 0.21 0.70 2、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫1次，干净整洁；公共区域日0.18 平方米） 2、小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有缺损及时更换修补. 3、房屋外檐：每月进行一次检查，发现损坏按规定维修。 4、楼梯扶手、门窗：每月巡查一次，保持楼内公共部位门窗玻璃、配件完好，开闭灵活。 5、楼内墙地面、顶面：每月巡查一次，遇有损坏适时修补。 6、雨水井、化粪井：每半年检查一次，定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢。 7、场地、道路：每半年检查一次，场地、道路平整通畅，发现损坏及时修复。 8、安全标识等：每月巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识，发现损坏及时修补。 9、围墙：每月巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。 10、楼道灯：接到业主或使用人报修后3小时内修复，完好率90%以上。 收费标准（元/合计（元/服务等级 服务内容 服务标准 月.建筑平方月.建筑米） 1、服务中心：有固定的办公地点及办公家具。 2、管理服务人员：小区经理持有项目经理上岗证，管理人员持有物业管理员上岗证；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。 3、服务时间：每天8小时有工作人员接待业主和物业使用人，受理物业服务合同范围内的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%。 4、日常管理与服务： （1）日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及物业服务合同的约定； （2）建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度； 四级 综合管理 （3）物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服务费标准； （4）实行24小时报修值班制度。急修1小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率80%以上； （5）对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场进行巡视； （6）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理； （7）建立档案管理制度； （8）开展回访工作，回访率70%以上； （9）按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维修资金使用情况； （10）每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在小区内公告； 0.10 0.50 平方米） （11）公示场地占用费的收取和使用情况。 收费标准（元/合计（元/服务等级 服务内容 服务标准 月.建筑平方月.建筑米） 1、楼内公共区域：地面每天清扫1次；楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭1次；门窗玻璃每季度擦拭2次；消防栓、标识牌等设施每半年擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭1次。 清洁卫生 2、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫1次；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每季度擦拭1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每周清洁1次，夏季每周进行1次消毒。 1、人员要求：正确使用各类消防器材；协助门做好物业管理区域内的公公共秩序有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。 维护 2、门岗：主出入口24小时值勤，边门定时开放设有专人看管，做好交记录。 3、对进出车辆进行疏导，停放有序。 1、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。 2、树木无明显枯枝死杈。 绿化养护 3、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。 四级 4、适时做好病虫害防治，病虫害现象不明显。 5、适时采取防冻保暖措施。 1、维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。 2、小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有缺损及时更换修补. 3、房屋外檐：每月进行一次检查，发现损坏按规定维修。 4、楼梯扶手、门窗：每月巡查一次，保持楼内公共部位门窗玻璃、配件完好，共用部位开闭灵活。 养护 5、楼内墙地面、顶面：每月巡查一次，遇有损坏适时修补。 6、雨水井、化粪井：每半年检查一次，定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢。 7、场地、道路：每半年检查一次，场地、道路平整通畅，发现损坏及时修复。 8、安全标识等：每月巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识，发现损坏及时修补。 9、围墙：每月巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。 10、楼道灯：接到业主或使用人报修后3小时内修复，完好率90%以上。 0.10 0.11 0.50 0.08 共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向和0.11 平方米） 二〇〇九年十月三十日

关于实施住宅小区物业服务等级化管理的意见

津国土房发(2015)9号

为贯彻落实、市关于美丽天津建设总体要求，进一步加强社区物业管理，大力促进物业行业健康持续发展，全面提升物业服务整体水平，依据《天津市物业管理条例》、《天津市社区物业管理办法》等规定，推行住宅小区物业服务等级化管理。

一、物业管理服务等级划分 （一）物业管理服务内容

住宅小区物业管理服务包括物业管理基本服务和机电设施设备日常运行养护管理。

物业管理基本服务主要包括：综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、房屋及共用部位养护等服务内容。

机电设施设备日常运行养护管理主要包括：电梯、给排水系统、强弱电系统（电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、监控系统、景观灯等）、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景（包括喷泉）等服务内容。

（二）物业管理服务等级标准

住宅小区物业管理基本服务推行“双四级”标准。即：按照基本服务内容和标准，划分为一、二、三、四等四个服务等级（具体服务内容及服务标准见附件1-4），每个服务等级区分为优秀、良好、合格和不合格等四个服务标准。

机电设施设备日常运行养护管理实行一个服务等级（具体考核内容及标准见附件5）。服务等级区分为优秀、良好、合格和不合格四个养护管理标准。

不同服务等级实行不同缴费标准，具体缴费标准和相应的服务等级按照物业服务合同约定执行。每个服务等级所达到的服务标准或者养护管理标准依据年度考评结果确定。市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）根据工作实际对物业管理服务考评内容和考评标准进行适时调整。

二、物业管理服务考核 （一）考评计分方式

考评实行百分制，其中物业管理基本服务权重为60%，机电设施设备日常运行养护管理权重为40%。

不同服务等级综合得分在90分以上（含90分）的为本服务等级优秀，得分在90至80分（含80分、不含90分）的为本服务等级良好，得分在80至60分（含60分、不含80分）的为本服务等级合格，得分在60分以下的为本服务等级不合格。

物业管理小区内未配置电梯、消防等机电设施设备的，只考评物业管理基本服务。 （二）考核办法

物业管理服务考评工作采取年度考核、分级评定方式进行。物业服务企业每月自查自评，区县房地产管理局（以下简称区县房管局）按季度分批检查、落实年度全覆盖考核评定，市国土房管局对区县房管局落实季考评情况进行抽查核实。

1.物业服务企业建立日巡查月考评制度。按照本《意见》规定的物业管理服务及考评标准，每个住宅小区落实日巡查、周讲评制度，并建立日巡查台账，由项目经理组织。物业服务企业

建立月检查考评制度，由企业负责人组织，每月对所管的住宅小区管理服务情况进行全覆盖检查。物业服务企业要建立住宅小区物业服务情况档案，按月填写企业检查和整改落实情况。

2.区县建立季度检查年度全覆盖考评制度。各区县房管局结合辖区小区数量和分布情况，安排季度考评计划，依据本《意见》规定的物业管理服务内容及相应的等级考评标准，逐个小区进行考评，按照不同服务等级分别评定为优秀、良好、合格、不合格，并建立考评情况台帐，全面客观记录小区物业服务情况。区县房管局季度检查考评要与企业月检查整改情况有效对接，并充分听取事处（乡镇）、居民委员会（村民委员会）以及业主委员会意见。

每年年底前，区县房管局将年度检查考评结果汇总报送市国土房管局。 3.市建立月抽查季讲评通报年度公布考评结果制度。市国土房管局每月对区县房管局落实检查考评情况进行抽查核实，每季度集中听取区县检查考评落实情况、管理服务不合格小区整改情况，以及对违约、违规企业处理情况等汇报，进行总结讲评通报。

每年1月底前，市国土房管局汇总区县检查考评结果，通过媒体和市国土房管局及市物业管理协会网站向社会公布。作为物业服务企业信用等级评定、人民审理物业管理服务费涉诉案件判决的重要依据。

（三）实行物业服务重点事项一票否决制度

考评年度内物业服务项目发生以下情况的，年度考评结果为不合格： 1.在考评年度内发生重大责任事故的;

2.因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响的;

3.因物业服务企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的； 4.聘用无相应资格证书的人员担任项目经理的； 5.电梯逾期未进行年检的；

6.未按照协议约定及时退还装修保证金及其它应退还费用的； 7.挪用房屋专项维修资金和应急解危专项资金的；

8.被市国土房管局或者区县房管局日常巡查公开通报后不及时整改，一年内被公开通报三次（含三次）以上的；

9.退出项目管理时不按照《天津市物业管理条例》等法规规定，履行退出程序和相应义务的；

10．其他严重不良行为。 三、保障措施

（一）全面推行物业服务事项公开公示

物业服务企业要严格执行物业服务事项公开公示制度，已入住物业管理小区全部设置法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏、物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱。将服务内容、服务标准、收费标准、机动车场地占用费、维修资金使用等内容，全面向业主公开公示，主动接受监督。

（二）强化物业服务企业诚信监管

严格落实物业服务企业信用等级年度评定公布制度，加大对违约、违规物业服务企业监管

处罚力度。年度信用等级被评为不诚信企业的，记入全市物业服务企业黑名单，通过媒体向社会公布，作为市国土房管局或者区县房管局重点监管企业。区县房管局通报辖区事处（乡镇）、居民委员会（村民委员会）和业主委员会。约谈物业服务企业法定代表人，责令限期整改。依法核查该企业资质条件，不符合相应资质条件的，重新核定企业资质等级，一年内不得承接物业管理项目，不得晋升资质等级。物业服务企业存在违法违规情形的，依法吊销企业资质证书。

（三）建立物业服务企业奖惩机制

1.加大对物业服务不合格企业处罚。对区县房管局检查考评中不合格的小区，物业服务企业应当按要求限期整改，区县房管局要组织对整改情况进行复验。对不按期整改或整改不合格的物业服务企业，年度信用等级评定为不诚信企业，记入企业信用信息档案，在媒体予以曝光；情节严重的依法吊销物业服务企业资质证书，对小区项目经理吊销其《天津市物业管理项目经理岗位证书》。

区县房管局书面将考评结果为不合格小区情况告知社区居民委员会（村民委员会）和小区业主委员会。业主委员会可以组织业主书面表决解聘物业服务企业，选聘新企业。

2.建立优秀物业服务企业激励机制。物业服务企业管理的住宅小区年度考评结果全部为合格，优良率80%以上，或者积极承担社会责任，为加强社区物业管理工作做出贡献的，给予企业表彰激励。具体实施办法由市国土房管局另行制定。

3.无偿提供法律援助。市国土房管局委托市物业管理协会牵头聘请专业律师团队，对物业服务企业涉及物业管理纠纷重点难点案件进行会商，指导企业搞好法律风险防控，免费为全市物业企业提供法律咨询和法律培训等。

4.建立完善物业服务企业资质动态监管机制。建立物业服务企业资质定期复核制度，对不符合原相应资质条件的，予以降级或取消资质，健全企业退出市场机制。

5.优化物业服务企业资质市场结构。从严加强对新办物业服务企业资质条件审核，暂缓外埠二、三级资质企业进津备案工作，有效控制三级资质企业数量规模。

（四）健全物业管理服务费收缴机制

通过加强教育引导、强化行政约束、严格法律追究等综合措施，提高物业管理服务费收缴率，为促进物业服务良性循环提供有力保障。

1.广泛开展履行交费义务主题宣传活动。依据《天津市物业管理条例》、《天津市社区物业管理办法》等法规，以教育引导业主自觉遵守管理规约、主动履行交纳物业费义务为主题，充分利用各种宣传媒体和小区宣传设施，深入持久地开展宣传活动，积极营造“小区是我家、管理靠大家”及“美丽社区、共建共享”的氛围。

2.公示物业费交纳情况。区县房管局要指导物业服务企业主动征询业主对物业服务企业的意见，对业主提出的合理化建议和意见，物业服务企业应当制定整改措施并限期整改完善，整改后要进行回访。对欠交物业费的业主开展入户收缴，并对拒交物业费的业主，物业服务企业通过小区物业事务公示栏将业主欠交物业费情况进行公示，公开催缴。

3.协助发挥司法保障作用。积极协助人民物业管理服务费纠纷案件审理工作。每年1月底前，各区县房管局将本辖区住宅小区物业管理服务考评结果书面抄送同级人民。物业服务企业管理服务的住宅小区被区县房管局年度考评评定为合格以上的，该考评结果作为人民

认定物业服务企业履行物业服务合同的重要证据。

4.二手房交易提示。住宅小区进行二手房交易时，房地产经纪机构或房屋交易机构在打印《天津市房产买卖协议》时，向交易双方发放交齐物业管理服务费提示单（见附件6）。

四、工作要求

（一）统一思想，提高认识 实施物业服务等级化管理，是巩固加强社区物业管理全覆盖工作成果，完善常态化工作机制，提升物业服务整体水平的有效途径，也是发挥行业监管职能，提高行政管理效益的重要手段。各有关部门和各物业服务企业要高度重视，切实增强责任意识、标准意识，加强组织推动，细化工作措施，严格考核监督，确保等级化管理落到实处。

（二）认真履约，诚信服务

各物业服务企业要坚持依法守约、诚信服务。在信守服务合同、落实服务内容、保证服务标准、严格内部管控等方面下功夫，努力实现管理服务专业化、规范化、标准化和精细化，持续提升物业服务水平，不断提高业主满意度。

（三）严格标准，务求实效 各区县房管局要按照“项目属地化管理”原则，认真履行监管职责，严格把握考评标准，周密组织考评实施，对检查考评中发现的问题要跟踪督促整改，保证工作效果。对不严格执行考评标准、弄虚作假等行为进行通报批评，情节严重的依法依规处理。

附件：

1.天津市普通住宅小区一级物业管理服务及考核标准 2.天津市普通住宅小区二级物业管理服务及考核标准

3.天津市普通住宅小区三级物业管理服务及考核标准 4.天津市普通住宅小区四级物业管理服务及考核标准 5.天津市普通住宅小区设施设备管理及考核标准 6.缴齐物业管理服务费提示单

天津市物业管理招标投标管理办法

津国土房物〔2013〕384号

第一章 总 则

第一条为了规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》和《天津市招标投标条例》的有关规定和本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内，选聘物业服务企业实施物业管理而进行的招标投标活动，适用本办法。

第三条物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第四条开发建设单位出售新建物业前，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业进行物业管理。同一物业管理区域内住宅物业建筑面积在三万平方米以下、非住宅物业建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的区、县房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

提倡和鼓励业主大会和其他物业所有权人通过招标投标方式，选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

第五条天津市国土资源和房屋管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。 各区、县房地产管理局负责本辖区内物业管理招标投标活动的指导监督。

第六条天津市物业管理招投标服务中心是本市物业管理招标投标活动的服务机构。 第七条任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章 招 标

第本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的开发建设单位、业主大会和其他物业所有权人。

业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当授权其业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动。

第九条物业管理招标由物业管理招投标服务机构依法组织实施。 招标人不得以不合理条件或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人提出与招标项目实际不符的要求。

第十条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在市国土资源和房屋管理局指定的物业管理招投标网上免费发布公告。公告期不应少于3个工作日。

招标公告应当载明以下主要内容： （一）招标人名称； （二）招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况； （三）投标资格条件；

（四）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法；

（五）业主大会选聘物业服务企业的，应当说明物业服务企业变更情况。 招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质等级的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十一条招标人应当根据招标项目的特点和需要，在申请招标备案前完成招标文件的编制。

招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等； （二）招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、物业功能分区、配套设备的技术参数、绿化情况及物业管理用房配置等；

（三）物业管理服务内容及标准； （四）对投标人及投标文件的要求；

（五）招标活动方案；

（六）评标标准和评标方法；

（七）前期物业服务合同或物业服务合同的签订说明；

（八）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

第十二条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报市国土资源和房屋管理局备案：

（一）招标公告或者投标邀请书； （二）招标文件；

（三）新建项目标准地名证书；

（四）新建项目《建设工程规划许可证》及经规划部门批准的修建性详细规划图或规划总平面图复印件；

（五）重新选聘物业服务企业的，应当提供业主大会决议原件、原物业服务合同复印件； （六）法律、法规和规章规定的其他材料。

发现上述招标材料有违反法律、法规和规章的，应当责令招标人及时改正。 天津市国土资源和房屋管理局自受理招标备案申请之日起3个工作日内，对符合条件的出具《天津市物业管理项目招标备案通知》。

第十三条招标人到物业管理招投标服务机构办理招标受理时需提供以下要件： （一）《天津市物业管理项目招标备案通知》原件； （二）营业执照复印件；

（三）建设工程规划许可证及经规划部门批准的修建性详细规划图或规划总平面图复印件；

（四）授权委托书； （五）招标文件；

（六）招标公告； （七）其他材料。

招标人出具的授权委托书中应明确固定联系人。

第十四条招标人应当根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。 投标申请人需提交以下资格预审文件：

（一）申请投标物业服务企业的资质等级证书、营业执照复印件； （二）申请投标物业服务企业主要管理业绩的证明材料； （三）拟派出项目负责人的简历、资格和业绩等证明材料； （四）其他相关资料。

第十五条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出招标文件，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人超过10家时，招标人于现场踏勘前可以通过筛选的方式，从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人参与竞标。

进行筛选时，综合考虑投标申请人的资质等级、管理业绩和在管物业项目建筑面积等因素进行筛选确定。

第十六条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十七条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在现场踏勘后5日内，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十招标人根据招标项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场。对投标申请人提出的疑问，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十九条招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

第二十条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第二十一条通过招标投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限，完成物业管理招标投标工作：

（一）新建商品房项目应当在办理前期物业服务合同备案取得《商品房销售许可证》之前完成；

（二）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

（三）重新选聘物业服务企业的物业管理项目应当在物业服务合同届满或解除合同前完成。

第三章 投 标

第二十二条本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。 投标人应当具备相应的物业服务企业资质等级和招标文件要求的其他条件。 第二十三条投标人到物业管理招投标服务机构办理投标报名时需提供以下要件： （一）营业执照复印件； （二）资质等级证书复印件； （三）授权委托书；

（四）拟派驻项目经理取得的物业管理相应资格证书； （五）其他证明材料。

投标人出具的授权委托书中应明确固定联系人。 第二十四条投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在招标人组织物业项目现场踏勘过程中以书面形式向招标人提出。

投标人应当在规定时间内领取招标澄清补充文件，逾期未领取的，视为放弃投标资格。 第二十五条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函，包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺等； （二）技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度；

（三）商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价，物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算；

（四）资信部分，包括营业执照复印件、资质等级证书复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况。

第二十六条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。物业管理招投标服务机构收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

第二十七条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改已提交的投标文件。补充、修改的投标文件应当按照本办法第二十六条的规定送达、签收和保管。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。 第二十投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。 投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。 禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。 第四章 开标、评标和中标

第二十九条开标应当在招标文件预先确定的提交投标文件截止时间后公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第三十条开标由物业管理招投标服务机构主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表当场检查投标文件的密封情况，也可以由招投标人共同委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。

开标过程应当留取完整的影像资料，并存档备查。 第三十一条评标由依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从评标专家名册中采取随机抽取的方式确定。 与招标人、投标人有利害关系的评标专家不得进入相关项目的评标委员会。

第三十二条招标人应当在开标前一个工作日内，到市国土资源和房屋管理局抽取评标专家，并由招标人代表书面签字确认。

第三十三条评标方法一般应采用综合评估法。

物业管理招投标服务机构可以参照市国土资源和房屋管理局制定的示范文本制定综合评分表。

物业管理招投标服务机构根据招标文件确定的评标方法，在开标之日前制定具体评分标准。

评分标准应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分、商务部分、资信部分和现场答辩等各项内容的比重和分值。

第三十四条评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，客观公正地进行评标，遵守评标工作纪律，对投标文件进行评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预。

评标委员会成员与招投标双方有利害关系的应当主动回避，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处。 评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况并接受市国土资源和房屋管理局的监督、检查。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十五条评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十六条在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据投标文件评分、现场答辩等情况进行综合评标。

第三十七条召开现场答辩会时，投标人拟定的项目经理应当参加答辩，并持有物业管理职业资格证书。

第三十投标文件评定过程在保密的情况下进行，评标委员会成员应当遵守下列规定： （一）客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任； （二）不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系；

（三）评审投标文件，不准互相串联、议论有关投标文件的内容；

（四）严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，并将评审结果签字确认。

第三十九条经评审，所有投标文件均不符合招标文件要求的，评标委员会可以否决所有投标。

依法进行招标的物业管理项目，所有投标被否决的，招标人应当重新招标。 第四十条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

（一）评标的基本情况和有关数据表； （二）评标委员会成员名单； （三）开标记录；

（四）符合要求的投标人一览表；

（五）废标情况说明；

（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表； （七）评分一览表；

（八）经评审的投标人排序；

（九）推荐的中标候选人名单和签订合同前要处理的事宜；

（十）澄清、说明、补充事项纪要。

第四十一条评标委员会应当按照招标文件规定的评标方法和评标标准，依序推荐不超过3名中标候选人。

招标人参考评标委员会推荐的中标候选人确定中标人的，应当在招标文件规定的定标办法中予以明确。

招标人授权评标委员会直接确定中标人的，应当按照评标委员会的排序确定中标人。 招标人不从中标候选人中确定中标人的，应当重新招标，并对中标候选人予以补偿。 招标人为业主大会的，业主委员会应当将中标结果在物业管理区域内明显位置向业主公告，公告期不少于3日。

第四十二条招标人应当在评标委员会出具评审结果之日起30日内确定中标人。 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立前期物业服务合同或物业服务合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第四十三条招标人和物业管理招投标服务机构应当对投标文件的内容进行保密，不得复印、抄录。在评标当日将全部投标人的投标文件封存一份备查，其余投标文件退还。封存的投标文件满六个月后退还。

第四十四条新建物业项目，招标人与中标人应当自签订物业服务合同之日起三十日内，到物业行政主管部门办理前期物业管理备案手续。

第四十五条招标人在评标委员会出具评审结果之日起30日内无正当理由不在中标候选人中确定中标人，造成中标候选人损失的，应当依法承担赔偿责任。

第四十六条招标人确定中标人后，中标人拟派驻项目经理在招标项目的业主入住前不得代表本企业参与其他新建物业项目的投标活动。

第五章 招投标服务机构和评标专家

第四十七条市国土资源和房屋管理局建立评标专家名册，负责评标专家的日常管理工作。对评标专家进行有关法律和业务培训，并建立评标专家档案，详细记载其评标的具体情况，对评标能力、廉洁公正情况定期进行考评。物业管理招投标服务机构应当协助做好相关工作。

物业管理招投标服务机构应当及时向社会公布物业管理项目招标信息、制定有关招标文件等示范文本。

第四十物业管理评标专家应当具备下列条件：

（一）从事物业管理及相关工作5年以上，并具有中级以上技术职称； （二）熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识； （三）熟悉有关招标投标的法律、法规； （四）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责； （五）身体健康、能胜任评标工作。

第四十九条专家入选评标专家名册，采取个人申请和单位推荐两种方式。

个人申请的应事先征得单位同意，填写申请书；单位推荐的应事先征得被推荐人同意，填写推荐书。

上述两种方式均须提供第四十规定的证明材料。个人申请书或单位推荐书应当存档备查。

第五十条市国土资源和房屋管理局对申请人或被推荐人进行评审，对符合条件的颁发评标

专家证书。

评标专家聘期为三年，期满后按照本办法第四十规定的条件重新评审，对符合条件的重新进行认定。

第五十一条有下列情形之一的，取消其评标专家资格： （一）私下接触投标人的；

（二）收受利害关系人的财物或者其他好处的； （三）向他人透露投标文件评审过程中相关信息的； （四）不能客观公正履行职责的；

（五）无正当理由，拒不参加评标活动的。 第六章 附 则

第五十二条新建物业的开发建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据《天津市物业管理条例》第六十九条规定，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

第五十三条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向市国土资源和房屋管理局或有关部门投诉。

第五十四条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

第五十五条业主决定使用专项维修资金的，物业服务企业可以参照本办法通过招标投标方式选聘专业施工企业。

第五十六条本办法自公布之日起施行，有效期五年。《天津市物业管理招标投标管理办法》(津国土房物〔2008〕1044号)同时废止。