XXX步行街营销策划方案

XXX步行商业街营销策划方案

目 录

前言 .......................................................................................................................................................... 2 一、总市场定位 ...................................................................................................................................... 3 1 、核心商业圈 .................................................................................................................................. 3 2、混合商业区 .................................................................................................................................... 3 3、中原第一街 .................................................................................................................................... 3 二、 业态定位 ........................................................................................................................................ 7 1、生活方式中心 ................................................................................................................................ 7 2、中央商业公园 ................................................................................................................................ 8 3、城市步行街 .................................................................................................................................... 8 三、功能定位 .......................................................................................................................................... 9 四、产品定位 ........................................................................................................................................ 10 五、经营定位 ........................................................................................................................................ 11 六、区域定位 ........................................................................................................................................ 12 （一）、河南省XXX市区及周边县级市场 ........................................................................................ 13 （二）、河南省其他地市市场 .............................................................................................................. 13 （三）、国内其他城市 .......................................................................................................................... 13 七、时间定位 ........................................................................................................................................ 14 八、总配套定位 .................................................................................................................................... 14 九、品质定位 ........................................................................................................................................ 15 （一）打造“五品化商业”环境 ........................................................................................................ 16 （二）打造科技商业 ........................................................................................................................ 17 （三）特色商业地产 ........................................................................................................................ 18 十、公寓写字楼形象推出 .................................................................................................................... 27 （一）他的出现，将努力为那些中小型创业公司实现以下愿望：............................................. 27 （二）从此，你再也不必担心以下问题： .................................................................................... 28 （三）甲级商务公寓 ........................................................................................................................ 28 （二）甲级商务公寓 ........................................................................................................................ 29

1

前言

XXX步行商业街位居河南省XXX市黄金商业走廊交通路与人民路交汇处，总占地XXXX亩，东西长XXX米，南北长（西）XXX米、（东）XXX米，呈不规则的“龙”形。本地块于去年XX月XX日被河南省XXX市XXXX房地产开发有限公司以XXX亿元一举夺得，成为河南省XXX市有史以来拍卖时间最长、拍卖面积最大、拍卖金额最高的市中心最后一块黄金宝地。

XXX步行商业街邀请国际上久负盛名的澳大利亚·五合国际担纲建筑规划设计，整个项目由一个标志性建筑物（XX余米高的钟塔），两大主题商业街（金街、龙街），五大中心广场、五大主出入口，涵括了数码广场、丹尼斯百货中心、银基商城、义乌小商品城、勤俭街·鞋城、书城、儿童城、奥斯卡影院、XXXX大厦（商务写字楼）、快捷酒店、尚郡住宅等多个项目，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、酒店、居住、科技、文化、旅游等十位功能于一体的“城市综合体”，能满足河南省XXX市乃至周边消费人群的多层次消费需求。 目前，丹尼斯、银基商城、汇科电脑、浙江商会、义乌商会、温州商会、奥斯卡影院、上岛咖啡、汇通、麦当劳等中外零售巨头已强势进驻，全国性的大规模招商已经拉开序幕，国际一流的商业管理公司美国·科尔已强势加盟，接管后期的商业物业管理。河南省XXX市XXXX房地产将联手国际、国内一流建筑规划、景观设计、工程建设以及

2

国内、国际一流品牌商家共同打造一个河南省XXX市人自己的财富新天地！

一、总市场定位

核心商业圈·混合商业区·中原第一街

1 、核心商业圈

从河南省地图上看，河南省XXX市位于豫中南的中心，周边四市XXX、XXX、XXX、XXX环状分布，奠定其大核心商圈地位； 从河南省XXX市地图看，XXX步行商业街位于黄金十字架人民路与交通路交汇处，属于城市中心的中心，属于繁华商业区的核心商圈。

2、混合商业区

171 亩地里面有多个产品相互支撑，主题商业、酒店、住宅、写字楼等不同的功能分区，奠定了XXX步行商业街是一个复合型、混合型的商业综合体。

3、中原第一街

代表中原商业最高形态，最高标准，最具影响力，最能代表中原商业厚积薄发的商业典范

3

让我们在提到法国巴黎的香榭丽舍大道、美国纽约的第五大道、北京的王府井，上海的南京路，广州北的京路时，顺口说出——XXX步行商业街—勤俭街商业步行街区！

从整体上看，本项目是混合地产开发模式的一个新项目，是一个创新的商业地产项目。

以上市场定位依据，一是结合目前国内外最新商业模式而定；二是从目前的购物消费向时间消费的转变需要；三是结合本案的宏大规模，一定要形成一个多存并举而又相互支撑的核心商业项目。 根据这一总的定位，可总结出“城中城”、“一站式消费”、“娱乐购物”等三大主题概念，并且形成“ 从整体上看，本项目是混合地产开发模式的一个新项目，是一个创新的商业地产项目。

4

（一）城中城概念

本项目占地 XXX 亩，位居河南省XXX市中心，规模宏大，实际上就是一个城市中的购物之城、消费之城，可以采用商业步行区的混合商业地产理念进行开发，是一个集购物、娱乐、休闲、餐饮、科技、旅游等为一体的综合之城，是多元化的组合，也就是一个由多业态、多业种组合的“城中城”，也就是在此能够买到一切想要的东西，能够享受到一切生活的快乐。

整个物业设置要考虑其位置的重要性与特殊性，一是能够带动整个较大的区域，二是能够不断吸引购物客户。 作为“城中城”应该是一个

• 购物之城： 业种齐全、商品丰富，是购物天堂。

• 娱乐之城： 应该有齐全的娱乐设施如动感影院、游戏、欢乐天地等，成为河南省XXX市的一个超级娱乐中心。

• 休闲之城： 配备休闲广场、商业街、风情餐厅、美食公园、咖啡屋、推拿保健、美容美体等休闲设施，成为河南省XXX市区的一个好去处。

• 消费之城： 通过各种业态组合，使本项目成为河南省XXX市的一个消费之城。

5

（二）“娱乐购物”概念

在河南省率先提出娱乐购物的先进理念，从经营模式到消费者的购物过程中，要将“时间消费”的模式引入到整个业态中，达到“三动”的概念，即“动感 + 动力 + 动情”的模式，并以娱乐来带动购物，具体概念如下：

1 、时间消费： 即 24 小时全时间服务，让消费者在此可以把购物当成一种乐趣，双休日半天甚至一天都可以在此度过。

2 、娱乐消费： 娱乐消费是建立在“舒适性”与“便利性”基础上的一个升级，靠丰富的娱乐设施予以支撑，也是集客的一个重要手段。 3 、“三动”商业： 即购物、娱乐、休闲、餐饮、服务形成互动，产生“互为动力、相互促进”的作用，具体如下：

动感： 依靠娱乐设施如动感电影、屋顶摩天轮等，以高科技手段为支撑，使感官享受更为强烈。

动力： 在丰富商品、齐全业种、动感娱乐吸引下，使消费者产生源源不断的消费动力，并且各种业态互相促进，互相支撑。 动情： 依靠动感及由此产生的动力，刺激消费者的感官，使之动情，从而激发消费潜能。

娱乐购物

时间消费 娱乐消费 “三动”商业

24 小时全时间服务 舒适性、便利性、娱乐性 动力、动感、动情

6

（三）“一站式消费”的消费概念

规模宏大、多业态、多业种的组合，让消费者可以在此买到所有需要买到的东西，不需要再到其他地方进行购物及消费，满足人类的全生活需求，即所谓一站式，也就是一个地方能够完全解决。 （注：这里指的是“一站式消费”，而不是“一站式购物”） 二、 业态定位

公园化的生活方式中心 /公园化的城市步行街 1、生活方式中心

缘起美国，是超越 Shopping mall 业态的又一新兴业态，主要以专卖店、品牌店、品类店、餐饮店、书店等组成的低层开放式商业建筑群，主要定位中高端客户群体，适合于那些不喜欢逛商场的追求品位的中青年成功人士。这种业态的 （一） 出现，开始 （立即） 掀起了新一轮零售业态的革命。

XXX步行商业街源于美国的生活方式中心，又结合了中国的实际情况，引进主力店如丹尼斯、麦当劳等来吸引人气，因此称XXX步行商业街为“有中国特色的生活方式中心”。

7

2、中央商业公园

所谓中央商业公园，是源于美国，盛行于欧洲、日本的地产建筑理念及前瞻性的商业模式，是“ Town-center （中心城）”的概念的延续。从地域位置上看，通常位于城市核心商业区的梯次外延，即卫星城商圈；从其载体公园来看，这种模式既区别于传统的商业步行街，又区别于购物中心（ MALL ），是公园式的开放性商业地产；他以体验式商业为主体，包括购物、休闲、娱乐、餐饮等各个品种，业态有主力连锁超市、专业连锁店、专卖店、独立店铺、小吃店和主题概念店等多种业态；另外，完整的中央商业公园，还必须有相当的规模和生态商业环境。

从以上分析来看，XXX步行商业街更贴近于中央商业公园。 3、城市步行街

是城市商业的缩影，是城市的净化，他以巨大的内聚力和辐射力形成一个开放式、跨区域的商业群体，涵盖城市商业中心的各种功能： 购物功能、旅游功能、休闲功能、文化功能、聚会功能等。 比较有代表性的城市步行街有：流光溢彩的香榭丽舍大街，“最中间” 的纽约第五大道，文化浓厚的北京王府井、人潮如织的上海南京路等

8

XXX步行商业街定位成中原第一街，就是来自于代言城市名片的城市步行街的定位。 三、功能定位

城市综合体

集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住、文化、科技、旅游等十位功能于一体

购物、休闲娱乐、餐饮比例 5 ： 3 ： 2 科学定位符合国际商业标准；

囊括性的消费功能定位，最大化放大核心商圈的商业价值！ 文化娱乐休闲数倍放大消费商圈，家庭集体式复合消费令消费总量直线飙升！

让河南省XXX市人生于斯，爱于斯，消费于斯，生活于斯！ 酒店、办公、居住、商业相互补充，形成一个“动态的、因需而变”的价值循环链。

• 酒店为大量的办公区商家提供周到、快捷、经济的餐饮、住宿服务，商务公寓为酒店提供大量的商务消费人士，保证商务酒店的持续稳定经营；

9

• 丹尼斯、银基商城、数码广场、奥斯卡等商业为 4 万平米的住宅区的高端客户提供最便利的购物、休闲、餐饮、娱乐等服务， 4 万平米的住宅客户为商业区提供长期稳定的客户资源； • 在整个商业体中，大量商家长期的商务应酬为商务酒店提供客户资源，大量的商家出于业务形象需要为商务公寓提供企业办公资源，大量的商家生活需求为住宅公寓提供了固定的租赁客户； • 反过来，商务公寓、商务酒店和住宅又为大量的商家提供周到、便利的住宿、办公、居住服务

• 量贩为主的丹尼斯、服装为主的银基商城、数码为主的数码广场、小商品为主的义乌小商品城、娱乐为主的奥斯卡国际影城等在功能上形成互补，有利于最大化提升客流量， 提升整个项目的市场竞争力。 四、产品定位

主题商业街 + 主题商场 + 酒店 + 商务公寓 + 住宅 + 娱乐城；

商业、办公、酒店、居住、配套比例 10 ： 3 ： 1.5 ： 4 ： 2 完美规划，有效遏制目前市场容量不足所带来的风险，符合河南省XXX市城市现在及未来发展特点；

10

XX小商品城： 共有 A 、 B 、 C 三座，各种产品有明确的区域。由浙江义乌小商品城直接输出管理模式

丹尼斯 ：二三层为丹尼斯超市大买场，由丹尼斯全权管理经营。 数码广场： 集通讯、家电、数码、电脑、音像、网吧、电玩、电脑学校等于一体，引领科技产品的先锋。

金街·龙街： 一层极具投资价值的独立黄金商业街商铺。二层上谷风情街，尽显异域风情。充分体现地上步行街、室内步行街、空中步行街于一体的魅力。

银基商城·女人街： 打造豫南最大的以女性为主题的服装市场。 XX街鞋城： 男鞋、女鞋、童鞋、运动鞋无所不包，汇集八方鞋业精品 。

儿童城 \\ 书城 \\ 奥斯卡影城 \\ XXXX大厦 \\ 商务快捷酒店 \\ XXX —公寓住宅 \\ 中央五栋主体商业—— 五、经营定位

24 小时经营 + 专业化经营 + 娱乐购物 + 一站式消费 + 体验式消费 + 城中城

11

• 河南省率先提出娱乐购物先进理念，引入 24 小时时间消费概念，让消费者在一个舒适、便利、心情愉快的环境中自由消费，引发消费动力，激发消费潜能；

• 中国率先提出新鲜业态 Lifestyle center( 生活方式中心 ) ，让人们在一个中央商业公园里逛城市步行街，体验人与自然、商业与文明、购物与休闲之真谛；

• 率先提出“城中城”，XXX步行商业街是一个休闲之城、娱乐之城、消费之城，是一个城市综合体，是一个 24 小时永不落幕的繁华不夜城。

• 中原第一个真正将“旅游和商业”结合起来的商业地产项目，娱乐、休闲、观光、旅游无限放大消费商圈和消费潜力。 建成后的XXX步行商业街，将成为河南省XXX市的五大中心 形象中心 +商务中心+娱乐休闲中心+生活中心+消费中心 六、区域定位

区域定位是指本宗地项目的客户区域与市场范围，招商时要遵循“先外后内”的原则。从整体上来讲，要锁定三个区域市场。 根据本宗地的土地属性，可将区域市场分为三级，如下图所示：

12

（一）、河南省XXX市区及周边县级市场

包括河南省XXX市区范围内的区域市场，以及XX、XX、XX、XX、XX等县的客户，主要为“投资 + 经营”类，并辐射到XX、XXX、XX等地市，形成XXX最大的商业广场中心。 （二）、河南省其他地市市场

包括郑州、驻马店、平顶山、周口等省内其它城市，主要为“投资 + 经营”类。

（三）、国内其他城市

比如主要指江浙、北京、上海等沿海城市，主要为“投资”类。

13

七、时间定位

购物是本项目的第一大功能，XXX步行商业街要成为一个新型购物场所，有别于大商场在营业时间上的限制与管理上的封闭性，本项目的专业市场更丰富、更精彩，有着开放、舒适和安全的购物环境，而且夜间不但可以娱乐，同样可以购物，消费者的快乐性可得到充分满足。

在本区域内，要建立一个 24 小时全开放的欢乐步行街区以及欢乐广场；同时，将某些娱乐休闲、餐饮的业态也可 24 小时开放，以带动商铺、专卖店的开门时间延长，争取做到 24 小时全天候营业，形成一个真正的“不夜城”。

每天： 24 小时开放 每周： 双休日精彩活动 每月： 节假日特别活动

八、总配套定位

XXX步行商业街项目商业区的配套的定位，包括景观配套、文化配套、健康配套、休闲配套、商务配套、生活配套、服务配套、照明设施、服务设施等。

14

景观配套： 包括休闲树林、绿化与盆栽、小品等，形成有特色的旅游功能

文化配套： 包括文化墙、表演舞台、雕塑小品等 健康配套： 包括室外健身器、室内健身房等 休闲配套： 包括咖啡屋、酒城、迪厅、影院等 服务配套： 包括银行、税务、工商、邮局服务等 商务配套： 包括传真、网络中心、文印店等 照明配套： 包括道路照明、景观照明、屋顶照明等 整个商业区的配套设施要与本项目的品质相结合，而且在每个独立的商业区内，其配套之间不重复，而是互相补充，形成一个大的整体。

九、品质定位

作为本物业的品质定位，要体现在以下两方面：

15

（一）打造“五品化商业”环境

1 、品质化

精选高品质建材，注重施工质量。对建筑要素进行全过程、多环节准确监控，实施全程质量监督，打造“过程精品”，要做到“质量第一，产品第一”。 2 、品位化

注重产品细节，处处体现高品位，具有较高的文化含量，给人一种与众不同的卓越感，要让商户有前所未有的经营与置业自豪感。 3 、品牌化

16

项目要成为品牌物业，成为河南省XXX市家喻户晓的商业物业品牌，并且要成为一个典范、成为一个成功的模式。 4 、品性化

项目要成为“多品性”的物业，即在总体规划、外立面、户型设计、绿化景观、配套设施等方面都要令人耳目一新。

项目要成为“高品性”的物业，即要有较高的性价比，让购房者感到物有所值，甚至物超所值。 5 、品德化

主要从两个方面体现：

一方面，开发商具有优良的品牌，具有诚实守信的良好口碑； 另一方面，在本案经商的商户具有高尚的经营水准，能形成良好的经商风气。

（二）打造科技商业

要想使本项目在市场中取胜，必须从施工建材、管理服务、配套设施、空间布局等各方面入手，采用“四新”技术（即新工艺、新材料、新科技、新设备）成果，精心打造科技物业。

智能科技：远程监控、自动喷淋、防盗报警、三表出户、智能收费。

17

虚拟网络和实体结合：构建虚拟广场提供在线实时服务，设置信息服务站等供消费者使用。

管理智能：管理中心与业主（经营者）实行网络连接，及时进行信息反馈与沟通。

（三）特色商业地产

本宗地项目应成为河南省XXX市特色的商业项目，在立面设计、现场包装、广告宣传、经营业态与手法上均应体现这一点。 一以经营者/铺主角度考虑

一一优点1：步行街街面孤线长，临街铺多。各区域的街铺人流量大且稳定，均好性较平衡。

一一优点2：单体建筑多，利于经营者独立经营，临街铺实用率100%，性价比高，铺主收益高且稳定。

一一优点3：街铺的商品促销更易行，方式更灵活。 一一优点4：刺激更多的街铺实行24小时营业。 一以消费者/管理者角度考虑

一一优点5：公共设施和景观小品多，购物环境：空气清新，无压仰感。

18

一一优点6：临街铺多，商家品牌和商品陈列直观，购物目的性强，购物，消费可不受时间的限制。

一一优点7：消费者与商家的互动和参与性强。 一一优点8：人车分流，停车合理。

书城、儿童城效果图

丹尼斯效果图

19

产权式酒店效果图

奥斯卡电影城效果图

20

交通路商场A座效果图

交通路商场B座效果图

商业街效果图1

商业街效果图2

21

中心广场效果图

义乌小商品城效果图

金街龙街东入口

22

银基商贸城

数码城效果图

地理位置：

本项目位于河南省XXX市商业黄金走廊交通路与人民路十字交叉处。此地段是城市交通“黄金十字架”的核心地区。属于河南省XXX市核心商圈的中心区域，商业号召力很大，该区域目前已经形成了诸多别具一格的商业街区经营文化。 创造xxx市十大商业项目之最

23

1．位置最佳：

1．位于漯河商业黄金走廊交通路与人民路十字交叉处，是漯河市中心、商业核心中的核心。

2．交通最便利：

2． 四面临路，它的两侧有10多个公交车站，日均吸纳客流10万，是中心商业区的动脉。 3．业态最科学、业种最丰富：

3．集购物、娱乐、休闲、餐饮、科技、文化、旅游、办公一体的多业态、多业种组合的“城中城”。 4．规模最大，集客设施最全：

4．占地172亩，由1个中心欢乐广场、3个主题广场、1条风情商业街，6个以上的主题商业街、3个停车场、各种各样的娱乐及休闲设施。

5．最先进的开发理念和经营模式

6．最领先的建筑设计、最新颖的景观设计。 7．最全的智能化体系 8．最强大的招商团队 9．最优质的管理服务

24

10．漯河市首个真正的“一站式消费”，第一个真正的“不夜城”： 序号

类别

内容

二三层为丹尼斯超市大卖场，一层约7000

01

丹尼斯

平米全产权商铺。招商范围：彩妆、珠宝首饰、名表、眼镜、精品箱包、皮具、香

水等等。

引进银基商贸城经营理念与管理模式，一二层约8500平米全开放式步行街产权商

铺。

02

银基商城

招商范围：女装：淑女装、青春装、职业装、孕妇装、休闲装、牛仔装等等。 男装：衬衫、裤子、运动服、羽绒服等服

装批零商家。

由浙江义乌小商品城直接输出管理模式，A、B、C三座小商品城共15000平米全产

权商铺。

03

义乌小商品城

招商范围：茶叶、工艺品、礼品、玩具、照材、钟表、饰品、日化用品、雨具、鱼具、鞋袜、箱包、家饰用品、办公用品、体育用品、美术用品、民俗用品、古玩等

25

等。

全部为独立全产权街商铺。 招商范围：休闲娱乐文化产业：咖啡厅、酒吧、茶馆、儿童用品、文化用品、音像

制品、KTV量贩等

04

金街、龙街

健康商业：健身广场、按摩SPA、美容美

发、浴足保健、桑拿、诊所等 餐饮业：快餐、八大菜系、风味小吃一条街、特色火锅、休闲餐饮、西餐等。 服装：精品店、专业店、专卖店、形象店

等。

一、二、三层约13000平米全开放式步行

街独立产权商铺。

05

数码广场

招商范围：通讯、家电、数码、电脑、音像、二手机、网吧、电玩、电脑学校等商

家

一、二、三层3600平米全产权商脯。

06

勤俭街鞋城

招商范围：男鞋、女鞋、童鞋、运动鞋、拖鞋、靴子、凉鞋、布鞋、休闲鞋、特殊

功能鞋等各式鞋业批零商家。

07

奥斯卡影城 河南第一影视品牌奥斯卡合作经营管理。

26

招商范围：电影院、少量零售商家、酒吧、风味小吃。 …… 08 09 美盛大厦 快捷商务酒店 招商范围：各类公司、驻漯河办事处等等 招商范围：个人投资、单位投资等 漯河首席生活社区 招商范围：投资、居住 10 尚郡住宅 十、公寓写字楼形象推出

XXXX大厦河南省XXX市首家甲级商务公寓 为河南省XXX市度身定做的商务空间 在河南省XXX市，你找不到好写字楼， 直到河南省XXX市首家甲级商务公寓的出现！

（一）他的出现，将努力为那些中小型创业公司实现以下愿望：

1、改变公司的破旧形象； 2、提高公司的工作效率； 3、增加公司的谈判砝码；

27

4、降低公司的时间成本； 5、提升公司的整体水平； 6、增加公司的市场竞争力； 7、提高公司的盈利水平；

8、加快公司的成长速度和扩张步伐； ……

（二）从此，你再也不必担心以下问题：

1、因面子问题而不得已频繁地辛苦拜访客户； 2、因工作需要而到招待所里去召开会议； 3、因公司办公环境影响而找不到合适人才； 4、因公司形象问题而损失掉大批合作客户； 5、每年向房东交付大量（递增）的租金；

（三）甲级商务公寓

兼顾了甲级写字楼的外观装潢、气派大堂和楼梯空间，并充分满足了河南省XXX市商家讲实际、求节省的办公诉求，是为河南省XXX市商家度身定做的商务办公室。

28

（二）甲级商务公寓

商务配套完善，并充分发挥了“产权长、实用率高、管理费低、商住结合”等纯写字楼无可比拟的巨大优势。开间面积可自由分割，80—220平方米不等，可整层出售；配置了先进的办公网络系统及充足车位的停车场，是精明商家的明智选择。

商务公寓和写字楼对比一览表：

参数 功能 产权 按揭 使用率 水电费 公摊 物业管理费 单价

商务公寓 宜商宜住 70年 8成按揭 85% 民用，低 低 低 低

写字楼 只能办公 40年 6成按揭 60% 商用，高 高 高 高

29