关于普通商品住宅首期物业服务项目
成本公布的说明
一、问题的提出
2003年11月，国家发改委、建设部印发《物业服务收费管理办法》，将物业服务收费定价方式规定为政府指导价和市场调节价两种。2005年12月，市发改委会同我委发布《北京市物业服务收费管理办法》，规定除危改回迁小区和经济适用房小区在业主大会成立前的物业服务收费适用政府指导价外，商品住宅和非住宅项目均适用市场调节价，即由业主和物业服务企业协商确定收费价格。但长期以来我市物业管理行业实际是：
1、业主大会成立较少，市场中缺少买方主体；
2、物业企业服务项目不公开，业主对物业服务成本构成缺乏必要的了解。
以上原因直接导致了业主与物业服务企业的对价机制难以形成，市场调节价的定价机制处于失灵状态。在业主与物业服务企业缺乏互信的市场环境下，由此引发的欠费矛盾日益突出。 二、解决思路
如何引导业主了解物业服务项目及费用成本构成，是解决以上问题的关键所在。通过大量的调研，并借鉴建筑工程管理的成熟做法，我们认为，定期发布物业服务成本造价，不但可以为市
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场主体双方协商定价提供参考，帮助业主了解市场卖方产品信息，更可以借由沟通过程增进彼此了解，构建双方和谐互信关系。 三、成本的确定
（一）关于成本项目
按照国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务成本构成一般包括以下9项：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其他费用。
为保证物业服务成本的完整性，我们组织有关专家按照国家发改委、建设部《物业服务定价成本确定监审办法》的规定，将构成物业服务的9项成本细化为308个子项。其中管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用19项；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用229项；物业管理区域清洁卫生费用18项；物业管理区域绿化养护费用11项；物业管
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理区域秩序维护费用8项；办公费用17项；物业管理企业固定资产折旧1项；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用2项；经业主同意的其他费用2项；管理费分摊1项。
考虑全市物业行业实际，首期采集了其中的45项（见表一）。远期可考虑随着市场的不断成熟进一步增加公布项目。 （二）关于成本数据的取得
成本数据来自于市场抽样。
1、考虑城八区与近郊、远郊区县项目服务成本差异较大，因此首期仅采集发布城八区物业服务成本。
2、考虑物业项目服务成本受项目规模、物业费用标准因素影响较大，因此首期样本选择按照项目规模分为5万～10万平米、10万～20万平米、20万平米以上三档；服务费用标准分为1元/平米〃月～2元/平米〃月、2元/平米〃月～3元/平米〃月、3元/平米〃月以上三档，交叉组合后共分为9类。远期可在分类时增加考虑影响成本的其他因素。
（三）关于项目物业服务子项平均成本的计算
本次共向城八区120个普通商品住宅项目发放了样本采集表，共收回84份，将明显偏离行业成本的样本剔除后，最终确定符合要求的样本78个。按照既定方法归类后详见表一。
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表二 样本情况表
样本数及 规模 所占比例 费用标准 5～10万平米 10～20万平米 20万平米以上 8个，10.26% B1，5个，6.41% C1，10个，12.82% 1～2元/平米〃月 A1，7个，8.97% C2，13个，16.67% 2～3元/平米〃月 A2，13个，16.67% B2，6个，7.69% B3，10个，12.82% C3，6个，7.69% 3元/平米〃月以上 A3，根据专家建议，样本数据经核实和修正后，计算时先对每种类型样本的45个子项数据算术平均，然后以9类样本分别占返回样本总数的比例为权重加权平均，所得结果见表三。 四、关于成本发布方法
（一）发布成本项目
成本项目以构成子项的方式发布，单位不按照每平米〃月统一折算。优势是：1、按子项发布便于业主根据不同需求选择服务项目构成差异化的物业服务合同时进行组合；2、按实际单位发布更直观；3、可随时根据市场需求增减公布子项，使项目成本发布更具有延展性。
另外，国家有规定比例的如五险一金、有规定价格对讲机占频费（100元/部.月），直接发布规定比例和价格。
（二）发布周期
每季度一次，反映物业服务成本动态变化情况。 （三）发布单位
由行业协会发布。具有两个优势：1、体现出成本来自于市场，如实反映市场价格；2、避开与物价主管部门的定价误解；3、
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便于实时跟踪样本，准确核定数据。
五、会议论证及下一步工作建议
1、首期发布多少子项？（剔除差异较大的子项？如土建维护费、管理人员工资、办公费、管理费分摊、智能化设备等）
2、按成本区间发布还是发布平均（防止固化变成指导价格？），或者全发布？
3、下一步工作是否可由协会接手？
4、建议二季度采集样本前开会布置并做填表人培训； 5、建议固定样本采集点和信息员。
二O一O年三月二十五日
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物业管理项目成本构成（表一）
序号 服务项目 管理人员平均工资＊ 客服人员平均工资 工程技术人员平均工资 秩序维护员平均工资 人员费用 保洁人员平均工资 园艺人员平均工资 人均社会保险费（五险） 人均住房公积金 人均福利费 土建维护费＊ 电梯运行维护费（每部） 日常设备设施运行、维护费 电梯能源费（每部） 生活水泵运行维护费 生活水泵能源费 消防设备运行维护费 消防设备能源费 智能设备运行维护费＊ 智能设备能源费＊ 绿化工具购置费 物业管理区域绿化养护费 绿化能源费 绿化材料费 鲜花租摆费 保洁机具及工具购置费 保洁材料费 物业管理区域清洁卫生费 消杀防疫费 化粪池清掏费 垃圾消纳费 保洁能源费 器材购置费 物业管理区域 秩序维护费 设备设施及公众责任保险费 办公费 补充人身保险费 对讲机占频费 消防演练费 共用设备设施保险费 公众责任保险费 办公设备及耗材费 交通费＊ 6
服务项目内容 1 2 3 4 5 6 7
通讯费＊ 供暖费＊ 房 租＊ 能源费＊ 服装费＊ 8 9 10 固定资产折旧费 管理费分摊 经业主同意的其他费用 固定资产折旧费 管理费分摊＊ 节日装点费 社区文化活动费 7
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