工程监管 Ｇｏｎｇ Ｃｈｅｎｇ Ｊｉａｎ Ｇｕａｎ 建筑与发展 Ｊ Ｊａｎ ＺｈｕＹｕ Ｆｏ Ｚｈａｎ ・１５５・ 房地产企业经营管理浅析 路新卫 珠海格力房产有限公司 【摘要】文章介绍了现阶段我国房地产企业成功经营所需要的核心竞争力，分析了房地产企业成功经营所需要的基本素质，并对加强房地产 企业经营管理提出了几点建议。 【关键词】房地产核心竞争力品牌经营管理 随着社会的发展，房地产行业在国民经济中所占的比重越来越 大，房地产企业自身的健康发展，在很大程度上影响着国民经济的健 康增长，成为国民经济发展的一个基本生产要素。因此，讨论对房 地产企业经营管理如何加强，才能取得良好社会效益、环境效益和经 济效益，显得很有现实意义。 １ 提高房地产企业成功经营所需要的核心竞争力 随着经济全球化趋势的加强，企业之间的竞争力目益增强，而任 何企业要想立于不败之地，就要必须有一个核心竞争力。核心竞争力 就是说一个企业自己所具有的，而其他企业不容易模仿和具有的竞争 优势和竞争能力。它包括企业的战略决策规划制定能力，战略管理能 力，企业核心竞争力的培养的能力、组织管理能力、营销推广能力、 扩大企业规模的能力、企业文化建设能力、企业核心人才培养和储备 能力，以及企业品牌树立能力等诸多方面。 房地产企业的核心竞争能力就是指可以给企业带来巨额利润，并 且是在企业开发、经营过程中形成的、很难被竞争对手模仿的那种独 特的资源、知识和能力。它是房地产企业在房屋的建设、销售、转 让、出租过程中形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力，是企业 的文化、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。 房地产企业非常重要的核心竞争力包括三大资源、三大能力和四 种意识。三大资源是指人力资源、资金资源和土地资源。三大能力 是指营销策划能力、规划设计能力和创新能力。四种意识是指品牌意 识、服务意识、文化意识和信用意识。 房地产企业必须具有创新的品牌意识，重视自己的品牌，维护自 己的品牌。培养品牌意识，树立自己的品牌，是房地产企业核心竞 争力的重要方面。品牌经营的房地产企业核心经营的核心，它对消费 者和房地产企业都具有非常重要的意义，对提高房地产企业的核心竞 争力，要求转变企业的经营机制，强化企业人才培养机制和人力资源 管理机制，提升企业的融资能力，提高企业营销策划能力，建立企 业文化和诚信机制，增强企业的团队凝聚力，进行企业的技术创新、 管理创新和品牌创新。 ２培养房地产企业成功经营所需的两个基本素质 ①优秀的进步的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基本素 质。房地产企业的内部管理素质大体上可以总结为一个根本、两个侧 重点和三个建设。一个根本就是指在管理上，房地产企业要做到以人 为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且实施 ＩＳ０９０００质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步 的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。 第一，必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神，更要尊重 人性，尽可能多地考虑企业员工和客户的利益，为社会做尽可能多的 益事，并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则， 也可以说实旌以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。 第二，房地产企业实施ＩＳ０９０Ｏ０质量保证体系是非常迫切和必要 的，它是企业成功经营的基础。而ＩＳ０９０００质量保证体系是全世界顶 级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结，并且经 过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。 第三，房地产企业要取得成功，就必须进行与时俱进的制度建 设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设，这也可以说是房地 产企业成功经营的前提条件。 ②外包管理素质是房地产企业的第二基本素质。随着经济全球化 和社会分工的不断发展，企业的专业化的生产经营要求越来越强。房 地产企业也不例外，必须不断培养自己的专业化经营，把更多的优势 资源配置在自己专业化的领域，发挥自己更大的竞争优势、这就是要 求房地产企业必须把大多数的工作，如项目的规划设计、建设管理、 监理、销售等，以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、 大而全”的思想，应在充分发挥自身优势的基础上，通过外包充分 合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理，从而达到提高生产 效率、降低成本，增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这 样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能 力的方面，从而不断地提高企业的竞争能力。因此，房地产企业必 须培养自己的优质的外包管理素质。 ３搞好房地产企业经营管理需要加强的方面 ①制定长远规划，用科学、严谨的态度寻求开发适销对路的产 品。作为房地产开发企业，自成立以来，在制定最初的经营管理思 路时，就要有长远的规划，并将这种规划与当前社会发展紧密结合起 来，在企业规划中，要有一定的前瞻性，时刻把握宏观经济的发展 趋势，这样才能使企业的决策建立在一种科学的态度上，避免企业经 营陷入战略性发展瓶颈。在房地产企业项目进行项目开发产品定位阶 段，开发适销对路的产品是房地产开发企业的经济实体，房地产企业 必须要用科学、严谨的态度来研究和了解城市建设发展的意向。要根 据企业的发展规划拟定新开发的项目意向，切实加强市场调查研究， 掌握消费者心理，以便生产出适销对路的产品来满足用户的需要，以 便达到企业制定的发展和战略目标，并取得最佳的经济效益。从实践 来说，每个城市都有地段位置差别，市区、近郊区和远郊区地段位 置是不同的，再加上人口分布的差异，使这些地段的土地市场营销价 格有很大差别。因此，房地产企业在市场开发过程中，要应尽量选 择好的地段位置，在城市发展的主要方向上搞连片的综合开发。并抓 住市场营销特点和机遇，生产出适销对路的产品是非常重要的。 ②努力实现产品的各项指标，优化节能设计。项目产品定位后， 在进行项目规划方案产品设计时，一定要由专业设计人员、专业策划 人员、专业销售人员、专业施工管理人员、以及公司决策层高管组 成的专业小组仔细推敲产品的户型、功能、面积、采光，通风、经 济性、开发周期等各项指标，同时要认真考虑建筑产品的节能指标， 因为我国是个人口大国，随着国民经济的发展和人民生活水平的日益 提高，社会资源的需求越来越大，同时，社会资源的浪费也越来越 （下转第１４６页） 建筑与发展 ・１４６・ Ｊｉｏｎ ＺｈｕＹｕ Ｆａ Ｚｈａｎ 工程监管 Ｇｏｎｇ Ｃｈｅｎｇ Ｊｉａｎ Ｇｕａｎ ２．４强化全员质量意识 在经济体制转化的过程中，人们对传统的质量意识有了重新认 难度很大，所以必须将质量意识贯穿于建筑工程施工的全过程，不仅 要健全完善相关质量管理制度，而且要严格把好质量关，并采取积极 有效的措施，保证参建各方工作的正常运转，这样才能使工程质量得 到有效提高，为企业快速发展创建和谐稳定的内部环境，为社会创造 出更多的精品工程。 识，大多数企业的管理者已经意识到产品质量对于企业非常重要。质 量是企业的生命，没有质量就没有市场；没有市场就企业就无法生存 与发展。为了提高建筑工程的质量，就要使这种质量意识推广到企业 的全体员工。 ２．５加强技术和管理人员培养 人是生产力中最活跃的因素，任何一个好的方法和制度最终必须 由人去执行，否则再好的制度也会成为一种摆设，难以发挥作用。建 参考文献： ［１］凌勇，大勇．建筑施工质量管理及施工要点［Ｊ］．中国新 技术新产品，２ ０１ ０（１ ６） 筑施工企业需要加强对管理和技术人员的培养，依据约束与激励的原 则，充分发挥管理和技术人员的能动性，在工作中，自觉遵守质量 管理制度，并且对于违规行为敢于制止和揭露，从而强化对管理和技 ［２］孟献壁，李娜，乔保国．浅谈建筑工程质量控制［Ｊ］．山 西建筑，２ ００ ７（２ ４） ［３］郭宝仓，高层建筑施工管理存在的普遍问题及对策［Ｊ］． 中小企业管理与科技，２ ０１ ０（１ ６） ［４］黎浩．浅谈施工企业管理发展的出路［Ｊ］．山西建筑，２００７ （１ ７）． 术人员的业务操作的过程控制。 结束语 建筑工程施工质量管理是建筑施工企业生存与发展的重要因素， 关系到干家万户的生命财产安全。工程质量管理涉及到企业管理的各 ［５］高志银．浅议建筑施工质量管理优化［Ｊ］．现代企业文化， ２０１ ０（２６） 个层次与施工现场的全体员工，而且建筑产品具有受外界影响因素 多、生产周期长等显著特点，这就意味着工程施工过程中的质量管理 ｊ 与 ｄ 垒旦 且 皇 （．上接第１５５页） 大，因此在房地产开发的项目产品规划方案设计时，就要充分考虑产 以及银行的存贷款政策，还有税务政策，另外还要结合项目自身情况 来确定销售价位，并在执行中，辅以灵活性，做到定价切合市场实 际。切忌定价过高，因为一旦项目定价过高，脱离市场，就容易造 成产品积压，企业资金周转困难。 品的节能设计，优化节能设计，这一要求，既是建立节约、环保型 社会的要求，同时也是房地产开发企业应尽的社会义务。因此，专 业小组要通过大量的市场调查，了解当前本地市场的需求，同时借鉴 本地一些项目的成功开发经验，只有这样，规划方案产品的确定才是 科学地、严谨地、能经得住市场的选择，也才能使产品的各项指标 最终达到合理的地步。 ③贯彻产品的各项指标，加强施工管理。在规划方案产品设计确 定后，即可进入规划产品施工图设计，在施工图设计时，要认真贯 ⑤监理完善的服务网络，提高物业管理水平。现在，消费者购 买商品时，不仅需要优惠的价格，更需要优质的质量和服务，对于 房地产产品住房来说，完善的售后服务无疑更是消费者考虑的重点， 没有哪位住户愿意购买一套今天开裂、明天大漏水的住得提心吊胆的 房子。住房与人们的生活息息相关，这决定必须建立完善的服务网 络。这其实也是对品牌意识和质量体系的有益补充。服务不仅仅是售 后服务的概念，而是贯穿于整个房地产开发项目的全过程。每一个环 节都要细心满足消费者深层次的需求，形成人性化的售前售后服务网 彻项目规划方案确立的各项指标，认真处理好产品安全性与经济性， 舒适性的关系，即在保障建筑产品的安全使用的前提下，从结构、建 筑设计到水电配套设计都要好体现规划方案产品定位的各项指标，不 要任意删减或增加。在项目施工阶段，要把产品定位时的开发周期以 及质量要求指标，分解为各阶段指标。与工程施工单位签定合同时， 络。售前服务直接关系到开发的房产和物业能否销售出去，关系到资 金的变现和增值；售后服务更是维护品牌，树立企业形象的关键。其 就要把工期和质量做为一种目标要求明确写入合同中，并在后期的施 工阶段中进行过程跟踪考核，另外，房地产开发企业做为项目开发主 中尤其是物业管理，将实现品牌的后向延伸，使顾客真正体验到品牌 的价值。对物业的精心管理将最大限度地发挥物业的效能，提高用户 的满意度。从实践来说就是在房屋产品竣工交付使用后，开发企业要 认真做好竣工后质量回访和维修工作，及时解决居民的质量投诉，真 体，要认真关注建筑产品施工质量，对可能影响建筑产品后期使用的 工序，如可能引起跑冒、渗、漏等现象以及门窗密闭不严、开启不 灵的工序要加强监督。因为这些问题看上去虽小，但对居民的房屋正 常使用却有不可忽视的影响，严重时，由于居民的报怨甚至还可影响 到房地产开发企业的市场形象，因此要认真加以重视。目前，有些 房地产企业因在施工管理中忽视了上述重点环节和工序的管理，而导 致后期居民意见很大，进而造成企业形象受损。 正做到以人为本，在这一阶段，开发企业要端正态度，不要认为房 屋交付使用后，自己的任务已完成，就不愿再进行质量回访及维修， 殊不知这样造成的后果是随着质量投诉的增多，开发企业的形象也随 之受损，因此开发企业不仅交付的事房屋产品，也是一种社会责任。 ⑥进行技术创新和管理创新。目前房屋产品同质化趋势明显，开 展技术创新和产品创新，提高产品差异化，提高产品的附加值，是 房地产企业提高竞争力的关键。因此，项目结束后，房地产开发企 ④合理制定产品的价格。根据国家现行房地产销售制度，项目只 有主体施工至一定阶段才能销售这一规定，企业在这一阶段要进行项 目销售实施方案制定，销售方案中最主要的是项目产品的销售定价， 业要认真总结，总结项目中技术和管理方面的得与失，进行不断总结 提高，提升企业的综合实力，才能真正在市场经济中不断发展壮大， 才能把企业做大做强。 定价除要参考本地区同类产品的价格外，还要把握宏观经济的走势，