万科财务报表分析论文

目录中文摘要 ............................................................... 2ABSTRACT ............................................................... 3引言 .................................................. 错误！未定义书签。一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。二、企业财务分析 ....................................................... 2（一）股本结构 ......................................................... 2（二）财务比率分析 ..................................................... 2（三）综合分析法 ....................................................... 7三、万科存在的问题 ..................................................... 9四、万科发展建议 ....................................................... 9结束语 ................................................................ 11参考文献 .............................................................. 12谢辞 .................................................................. 13 中文摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下 2010 年中国企业管理杰出贡献奖。在 2010 年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前 10 个月万科已实现销售金额 869.3 亿，超过了原本全年750 亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”本文针对万科 2007年至 2011 年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业 万科 财务分析VAVKE REAL ESTATE COMPANY FINANCIAL ANALYSIS REPORT ABSTRACT Vanke living in a highly controversial industry but rare and long applause.Wang and Vanke as the continued leader of the real estate industry whichadhere to go along along the general trend the sun transparent not briberynot to hoard and green development are inseparable. World Expo in ShanghaiVanke is the only exhibitors and owners of independent real estate companiesto visit at the same time Vanke on behalf of the real estate companies towin the 2010 China Enterprise Management Award for Outstanding Contribution.From time to time from the beginning in 2010 the property market regulationDanian regulatory policies Vanke real estate business has kept quiet smileon the first 10 months Vanke sales amount of 86.93 billion exceeding theoriginal full 75 billion target. What are the achievements of the the Vankeship continued to lead the Estate aircraft carrier quot Vankes 2007-2010 financial statements and related financial data combinedwith the actual status of the real estate business from financial analysisperspective the study of Vankes recent financial position and operatingresults and explore the sustainable development of Vanke road and found theVanke business strategy glittering and Shangqie to the problems and to providea reference for the the Vanke management even real estate companies. Key words: real estateVankefinancial analysis 万科房地产公司财务分析报告 引 言 随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。 财务分析是企业了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策基础。虽然审计可以在一定程度上改善这一状况，但审计师并不能绝对保证财务报表的真实性和恰当性，他们的工作只是为报表的使用者作出正确的决策提供一个合理的基础，所以即使是经过审计，并获得无保留意见审计报告的财务报表，也不能完全避免这种不恰当性。这使得财务分析变得尤为重要，企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。 万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。作为中国房地产行业龙头的万科企业

股份有限公司，有效地做好企业财务分析，指导企业的经营和发展才能更好地实现企业的战略发展。 一、企业简介 万科集团股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003 年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到 15 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。万科 A 000002、万科 B2000023月 12 日晚间公布的 2011 年年报显示，2011 年末公司资产总额 2962.08 亿元，比上年末增 37.36；期末归属于上市公司股东的股东权益 529.67 亿元，比上年末增 19.75。2011年公司经营活动产生的现金流量净额为 33.89 亿元，同比增 51.50。报告期内，公司实 1现营业收入 717.8 亿元，同比增长 41.5，实现净利润 96.2 亿元，同比增长 32.2。实现结算面积 562.4 万平方米，结算收入 706.5 亿元，同比分别增长 24.4和 41.2。截至 2011 年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计 1085 万平方米，对应合同金额 1222 亿元，较 2010 年末分别增长 59.6和 49.0。 在当前的中国房地产市场上，万科无疑已经成为中国房地产市场的领军人物。 二、企业财务分析（一）股本结构 变动日期 2008-06-19 2008-12-31 2009-06-30 2010-12-29 2011-06-30 公告日期 2008-06-05 2009-03-10 2009-08-04 2010-12-26 2011-08-10 变动原因 送、转股 定期报告 定期报告 其它上市 定期报告 总股本 109952 万股 109952 万股 109952 万股 109952 万股 109952 万股 流通 A 股 941385 万股 939021 万股 939209 万股 965609 万股 965607 万股 限售 A 股 26639 万股 29003 万股 28815 万股 2415 万股 2417 万股 流通 B 股 131495 万股 131495 万股 131495 万股 131495 万股 根据万科股份有限公司 2011 年的财务报表可知万科总股本 1099521 万股，自 2008年至 2011 年都没有变化。在 2011 年 12 月 31 日的财务报表中流通股有 1099521 万股，其中流通 A 股 966183 万股流通 B 股 131496 万股，限售流通股 1832 万股。（二）财务比率分析 1．偿债能力分析 偿债能力是指企业偿还到期债务的能力对企业发展有重要意义。分为长期债务能力和短期债务能力。 表1：偿债能力分析表 项目 2009-12-31 2010-12-31 2011-12-31 短期偿债能力 流动比率 1.7575 1.9149 1.5852 速动比率 0.4269 0.5912 0.5568 现金比率 30.95 33.80 29.17 2 长期偿债能力 资产负债率 67.44 67.00 74.68 权益乘数 3.07 3.03 3.95 产权比率 1.90 1.88 2.83 已获利息倍数 10.62 16.02 24.68 有形净值债务率 2.07 2.03 2.97 （1）短期偿债能力分析 ○流动比率反映企业用在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。 1本公司此比率已经接近标准比率 2，表明企业短期还债能力较为稳定。但是 2011 年与2010 年比较，呈下降状态，说明本公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定，除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期流动负债。 ○本公司速动比率一直偏低，小于 1，2011、2010、2009 年的比率分别是 0.5568、 20.5912、0.4269，从表 1 的数据显示本公司的短期偿债能力较差。 ○从相关指标中看出，现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现 3金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的数据来看，万科的现金比率实现上升后下降的，从 2009 年的 30.95上升到 2009 年的 33.80，说明企业的即刻变现能力增强。但是，又从 2010 年的 33.80下降到 2011 年的 29．17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。 （2）长期偿债能力分析 ○资产负债率越大说明企业偿债能力越差；反之，企业的偿债能力越强。一般认为 1资产负债率为40-70时较为合适，由上表可以看出，2009-2010年万科集团的资产负债率在67左右徘徊，相对比较稳定。在2011年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。 ○产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。从表1可 2以看出，2009-2010年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。在2011年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债

带来的财务杠杆效应。 ○已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。若假设财务费用为全部利息支出， 3从表1知，已获利息倍数呈上升趋势，说明万科集团长期偿债能力增强。 2.营运能力分析 营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。 由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多， 3则资金周转越慢，万科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。 表2：营运能力分析表 项目 2009-12-31 2010-12-31 2011-12-31 营运能力 应收账款周转率次 45.8609 59.758 43.9611 应收账款周转天数天 7.8498 6.0243 8.1891 存货周转率次 0.3282 0.3922 0.269 存货周转天数天 1096.8921 917.899 1337.2957 固定资产周转率次 44.5432 37.2951 39.3809 流动资产周转率次 0.3925 0.401 0.302 流动资产周转天数天 917.1975 897.7556 1192.053 总资产周转率次 0.3738 0.3806 0.2871 总资产周转天数天 963.0819 945.8749 1253.9185 应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，万科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。由表2数据可知，2010年存货周转率最高，2011年最低，说明2011年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。存货周转天数越短，说明存货周转越快。2001-2010年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，2011年周转天数较高，周转速度很慢。该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。 从表2数据显示：万科集团2008年和2011年的指标值较高，说明固定资产利用率较好流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，进而说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用率越高。 从表2分析万科集团2009-2010年，流动资产周准率比较高，资产利用率高，2011年，周转率下降，完成的周转额少，因此，流动资产利用率较低。该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高，从表2看，2011年的总资产周转率较低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力，因此，企业应该通过提高销售收入或处置多余的资产来提高总资产利用率。 3.盈利能力分析 盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力。 4 表3：盈利能力分析 项目 2009-12-31 2010-12-31 2011-12-31 销售净利率 11.319 13.1544 17.4304 成本利润率 18.8233 20.6918 29.7572 资产净利润率 4.2309 5.0069 5.0048 净资产收益率 12.65 14.26 16.47 资本收益率 45.4428 62.0102 84.5317 （1）销售净利率 销售净利率标准是 0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。万科公司的销售净利率逐年上升从 2009 年的 11.319到 2010 年的13.1544，2011 年更是达到 17.4304。总体上销售收入的收益水平一般。说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。 （2）成本利润率 成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从表 3 数据看，本公司的成本利润率逐年增高 2009 年 18，2009 年 20，而在 2011 年达到 29，说明经济效越来越好。 （3）资产净利率 资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表 3 结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在 4-5，说明公司总体利用效果一般， （4）净资产收益率 净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报酬的关系。 本公司的净资产收益率逐年增高，2009 年 12.65，到了 2010 年 14.26，2011 年达到 16.47，公司自有资本获取收益的能力更强，运

营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。 （5）资本收益率 从表 3 数据可知，资本收益率在逐年上升，说明企业为股东创造价值的能力依然很强。从 2009 年的 45一跃至 2011 年 84. 4.发展能力分析 发展能力是指企业在生存的基础上扩大规模、壮大实力的潜在能力，发展能力对于企业发展具有重要意义。具体分析见表 4： 5 表4：发展能力分析 项目 2009-12-31 2010-12-31 2011-12-31 销售收入增长率 15.3833 19.2459 13.7496 资本积累率 14.4431 16.9763 20.2114 总资产增长率 19.124 15.408 56.7036 固定资产成新率 73.45 77.8733 75.3412 （1）销售增长率 销售增长率是评价企业成长状况和发展能力的重要指标，是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标，也是企业扩张增量资本和存量资本的重要前提。 由于销售增长率均大于零，说明本年比去年销售有所增长。本公司的销售收入增长率 2009、2010 年呈增长状态从 15增值 19，说明企业销售增长快，企业产品市场前景可观。但 2011 年增长率下降，降至 13，销售减少，市场前景不可观。 （2）总资产增长率 总资产增长率表明，从资产角度衡量企业本期规模的扩张程度，本公司的总资产增长率在 2011 年急剧上升，从 19猛增至 56，增速迅猛，说明企业在本经营周期内资产扩张速度非常快。 （3）资本积累率 资本积累率反映了企业所有者权益在当年的发展水平，本公司的资本积累率逐年上升，从 2009 年的 14，2010 年的 16，到 2011 年的 20，说明公司资本保全、增殖性强，抵抗风险、持续发展的能力增强。 （4）固定资产成新率 固定资产成新率指标越高，说明企业固定资产更新速度越快，企业固定资产比较新，可以在较长时间内为企业服务，发展的可能性大，对于企业发展尤其是固定资产具有重大意义。 2010 年固定资产更新速度在增长， 本公司 2009、 2010 年为 77.87， 2009 年为 73.45，而在 2011 年，更新速度下降，降至 75.34。 5.每股指标分析 表5：每股指标分析 项目 2009-12-31 2010-12-31 2011-12-31 每股指标 每股利润 0．422 0.5848 0.804 每股股利元 0.5625 0.8011 1.2251 6 每股净资产（元） 2.90 3.40 4.02 市盈率 27.3508 33.7443 35.2622 股利发行率 1.3329 1.3699 1.5238 （1）每股收益 每股收益反映了普通股的盈利能力，由表 5 可以看出，该公司的每股收益逐年在增长，从 2009 年的 0.4 到 2011 年的 0.8 翻了一番，说明本公司的普通股盈利能力在逐渐增长。 （2）每股股利 每股股利的大小取决于公司获利能力的强弱、公司股利分配政策和现金是否充足。本公司的近三年的每股股利逐年增加在 2009 年鼓励为 0.5625，到 2010 年股利上升至0.8011而到 2011 年股利为 1.2251，说明公司的获利能力增加，公司的股利分配政策和现金充足。 （3）每股净资产 表 5 指标表明发行在外的每一股普通股所代表的账面净资产，是股票的最低价值。本公司近三年的账面净资产一直在增加到 2011 年已经达到 4.02，说明本公司的股票价值在增长，公司的发展在壮大。 （4）市盈率 表 5 指标表明反映了投资者对每元利润所愿意支付的最高价格，本公司的指标在2011 年时数值最大，表明公司前景最好。 （5）股利发行率 股利发行率表明了公司的股利分配政策和股利支付能力。本公司的股利发行率在逐年增长，从 2009 年 1.3329，到 2010 年 1.3699，再到 2011 年 1.5238 说明公司的股利分配政策比较合理，股利支付率较高。 （三）综合分析法 综合分析法中最为重要的是杜邦分析法，而在杜邦分析法净资产收益率是综合性 最强，最具代表性的一个财务比率，是杜邦系统的核心，也反映了股东投入资金的获 利能力，反映企业进行筹资、投资、资产运营等活动的效率。这个指标取决于总资产 净利率和权益乘数。 本公司的资产净利率在 2011 年有一定程度的好转，分别从 2010 年的 14.26增加至2011 年的 16.47，企业的投资者在很大程度上依据这个指标来判断是否投资或是转让股份，考察经