房地产案例

房地产管理法期末作业

08级法英2班 韦洁璇 0808047

【案例1】

A公司与B公司合作开发该市西城区10号地铁而签订了联建合同，约定由A公司提供建筑用地并办理建设手续，B公司负责投资建造南北两栋主楼（其中南楼归A公司，北楼归B公司）。为此，A公司和B公司共同成立了项目公司C公司，其中投资方B公司，占C公司95%的股份，A公司占C公司5%的股份。

C公司成立以后完成了项目北楼建设并销售，B公司取得了售楼款。项目南楼由于缺乏资金仅完成主体封顶及部分外部装修。由此ABC三家公司发生争议。

A公司向一审起诉，要求BC两家公司继续履行联建合同，投资完成南楼建设。

被告B公司辩称：项目公司C公司成立以后，联建项目移交C公司，因此我公司与A公司签订的联建合同应视为同时解除，A公司无权依据联建合同要求我公司出资建设该项目。

第三人C公司辩称：我公司系法人，A公司作为我公司股东之一，只能通过公司内部分红实现其利益，无权要求我公司出资并将属于我公司所有的南楼建设完成后交其所有。

1、本案中联建合同的性质是什么？是否为有效合同？

（1）联建合同的性质是土地使用权转让合同。根据《最高人民关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条对合作开发房地产合同作出明确界定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”因此，合作开发房地产合同应该具备以下特征：第一，当事人以土地使用权、资金等作为共同

出资；第二，当事人双方共享利润；第三，当事人共担风险，第四，当事人是以开发房地产为合同的基本内容。但是从该合同中A、B公司双方的权利义务的实质内容来看，A公司实质上不承担经营风险，只收取固定利益。因为,第一，办理建设手续是A公司提供土地使用权的一个附随义务，是A公司履行合同必须履行固有的义务，不属于经营风险的范畴。第二，如南北两栋楼建成，A公司将分得南楼；如不能建成，A公司也没有经济损失。《解释》第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。因此，本案中的合同是土地使用权转让合同。

（2）若该合同有效，应具备：合作开发房地产合同的当事人至少一方具备房地产开发经营资质的；合同所涉及合作开发用地是合法取得，并经过等相关职能部门审批；合同的内容合法。若符合以上条件，则该合同有效。

2、本案中BC公司的抗辩理由是否成立？A公司请求能否得到支持？

B、C公司的抗辩理由不成立，A公司的请求应得到支持。C公司作为A公司与B公司在履行联建合同过程同设立的项目公司，是双方履行合同的一种方式，双方所签联建合同不能因项目公司的设立而解除，故B公司以C公司成立后不再承担联建合同义务的理由不能成立。B公司在C公司成立后未向南楼项目继续投入所需资金，违反了联建合同约定的义务，已构成违约。

A公司在C公司的利益，体现在联建合同中，A公司依据联建合同向C公司主张权利理由正当，应予支持。 C公司在依法成立之后便具有法人资格，其拥有了该房地产项目的合法开发权，有权开发该项目，因此就不能再根据《联建合同》要求B公司履行建设南楼工程的义务，其只能继续履行投资义务，而建设南楼工程的义务应由C公司来完成，建成后将南楼交付于A公司。

【案例2】李某与建设有限公司商品房买卖合同纠纷

2003年9月，李某与某建设有限公司签订绿色家园住宅商品房认购协议书。在签订认购协议书时，建

设公司尚未取得商品房预售许可证，但其将有关部门开具的证明悬挂于销售大厅西墙。合同签订后，李某向建设公司缴纳了定金2万元和首付款13万元，其后，李某认为建设公司签订合同时，故意隐瞒公司和房产销售的真实情况，构成欺诈。为此，李某向起诉，请求判令双方签订的认购协议无效，并要求建设公司返还自己已付的房款和定金15万元，并赔偿已付房款1 倍的赔偿金。

分析：1、李某与建设公司签订的认购协议书是何性质？效力如何？

《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。由于李某与建设公司签订的商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该商品房认购协议书应当认定为商品房买卖合同，但因特定房屋尚未建成，该《认购协议》实际应为商品房预售合同。

该协议书无效。该商品房买卖合同由于建设公司在李某提起诉讼前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，即商品房预售必须办理商品房预售许可证，故该商品房买卖合同无效。

2、商品房预售应当具备什么条件？本案中建设公司是否可以进行商品房的预售？为什么？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条和《城市房地产开发经营管理条例》第23条均规定了商品房预售的条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

本案中建设公司不可以进行商品房的预售。根据《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。据此规定，建设

公司不可以进行商品房的预售。

3、本案李某请求判决认购协议无效，要求建设公司返还购房款和定金并支付赔偿金是否有法律依据？

《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行规的强制性规定。”显然，对本案而言，关键就在于开发商在没有取得房屋预售许可证的情况下，双方所签订的认购协议书是否“违反法律、行规的强制性规定”。在签订该认购协议书时，建设公司尚未取得商品房预售许可证，其售房行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，即商品房预售必须办理商品房预售许可证，故李某请求判决认购协议无效是有法律依据的。

中华人民共和国合同法第五十规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故李某要求建设公司返还支付的房款和定金15万元的请求是有法律依据的。

在签订合同时，建设公司已将有关部门开具的证明悬挂于销售大厅西墙，表明预售许可证正在办理的过程中，故建设公司在售房过程中不存在故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实，即不存在欺诈行为。不能适用《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”中第一项：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。因此，李某要求判决建设公司赔偿已付房款1倍赔偿金的请求没有法律依据。

4、本案应如何判决？

（1）李某与某与建设公司签订的商品房认购协议书为无效合同。

（2）某建设公司公司于判决生效后十日内返还李某购房款和定金15万元。

（3）建设公司赔偿李某付款期间的经济损失(按中国人民银行规定的同期贷款利率计)。

（4）驳回李某其他诉讼请求。