写字楼、办公楼可行性研究报告

第一章 概 述 2 一、项目名称 4 二、项目组织实施单位 4 三、项目建设的背景 4 四、项目编制依据 4 五、项目选址 5 六、建设规模 5 七、投资估算及资金筹措 5

八、要紧技术经济指标（见表1－1） 5 九、研究的要紧结论 5 十、项目的进度安排 6 十一、项目建议 6

第二章 需求分析、建设的必要性及建设规模的确定 8 一、需求分析 8 二、建设规模 8 三、项目建设的必要性 9 第三章 场址选择 11 一、场址现状 11 二、场址条件 11

三、建筑材料来源及运输条件 11 第四章 设备工程 12 一、给排水设计 12 二、采暖、通风设计 13 三、电气设计 15 第五章 节水、节能措施 19 一、设计依据 19 二、节能目标 19 三、节能措施 19

第六章 环境爱护 22 一、编制依据 22 二、要紧污染来源 22 三、具体防治措施 22 第七章 建筑节能 24 一、设计依据 24 二、节能目标 24 三、节能措施 24

第八章 组织机构及人力资源配置 27 一、项目组织机构 27 二、项目监理 28 第九章 实施打算 29

第十章 投资估算与资金筹措 30 一、投资估算 30 二、资金筹措 31 第十章 社会评判 32

一、项目对社会的阻碍分析 32 二、项目与所在地区互适性分析 32 第十一章 结论与建议 33 一、研究结论 33 二、建议 33 第十二章 项目招标 35 一、招标范畴 35 二、招标组织形式 35 三、招标方式 35

附件：

1、投资估算汇总表 2、设备安装工程一览表

3、室外总体估算表

4、《党政机关办公用房建设标准》

第一章 概 述 一、项目名称 ……大厦建设项目 二、项目组织实施单位 ………………房地产开发公司 三、项目建设的背景

………………市是我国一座典型的能源重化工基地都市，目前，按照本市都市总体规划，对一些在拆迁范畴内许多单位的办公楼进行重修和改建，这些办公楼差不多上80年代的旧房改建而成，没有统一的规划设计，存在着功能严峻不足等咨询题。通过30年的进展，随着单位人员的增多，办公用房紧张，公共服务设施不齐全等咨询题日益凸显，干部群众前往办理公务、反映咨询题极不方便，对此意见颇多。另一方面，一些市政单位大院处于都市中心位置，不仅没有扩建的余地，而且阻碍都市的扩展与进展。基于此，市代表、政协委员多次提出建议、提案，要求将一些行政单位的办公区搬出老城区，以改善人居环境、提升都市形象。、市决定将旧机场国有土地作为都市扩容进展方向，决定在中心商务区新建一座大厦，以安排有关单位的集中办公。

为了从全然解决事业的办公设施落后、场地拥挤的局面，市提出建设本项目工程。工程拟选址在中心商务区，打算总占地50亩，筹集28000万元，建设写字楼及配套设施，解决事业单位办公用房需求。此项目完成以后，有利于缓解目前状况，改善现有办公条件，为创国家卫生都市提供更优质的办公环境。

四、项目编制依据

1、《党政机关办公用房建设标准》；

2、《………………市“十二五”城镇化进展规划》； 3、………………省建筑工程概预算指标及有关费用标准； 4、…………市都市总体规划；

5、…………市统计局《榆林统计年鉴》、《统计公报》； 6、建设单位提供的基础资料；

五、项目选址

按照市关于《党政机关办公用房建设标准》，结合本市都市建设总体规划及社会经济进展的需要，拟建的大厦位于…………路东、……此地地理位置平坦，环境优越，出行方便，也便于群众办事，周围无地质灾难，符合建设要求，是较为理想的办公地址。

六、建设规模

按照国家计委投资（1999）2250号《党政机关办公用房建设标准》，项目拟占地50亩，建设大厦及其配套设施，总建筑面积120560平方米。其中办公用房建筑面积为110000平方米；公共服务用房，包括功能性用房、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等，建筑面积为5560平方米；设备用房，包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、通信机房等，建筑面积为2500 平方米；附属用房，包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，建筑面积为2500 平方米；地下停车场建筑面积500平方米。

七、投资估算及资金筹措

经估算，该建设项目总投资28000万元,其中工程直截了当费24000.0万元，其他费用2400.00万元，预备费1600.00万元。

资金筹措：此项目建设资金由建设单位自筹，不集资，不挪用各类专项资金。

八、要紧技术经济指标（见表1－1） 九、研究的要紧结论

研究认为，该大厦的建设，一方面能极大改变事业单位现有办公环境，满足现代化、信息化办公的需要，提升行政办公效能，改变行政机关的形象，另一方面，项目的建设，将会有利于旧城区基础设施的建设，带动都市区域均衡进展。因此，本项目的实施不仅十分必要，也是切实可行的。

要紧技术经济指标表 表1－1

序号 1 名 称 建设规模 单位 数量 备 注 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 2 3 4 5 占地面积 总建筑面积 办公用房 公共服务用房 设备用房 附属用房 地下车库 人员定编 绿地率 总投资 其中：建筑工程 其他费用 预备费 建设期 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 人 % 万元 万元 万元 万元 年 33334 120560 50亩 十、项目的进度安排

本项目建设期为2.5年，打算2011年9月前完成可研项目编制、施工图设计及项目前期立项等前期工作，2012年3月开工，至2014年9月完工。

十一、项目建议

1、在项目建设资金不十分充裕的情形下,严格操纵费用支出，设置帐户专款专用。尽可能把资金集中用在项目的土建安装部分和建筑配套设施费用上。

2、主管部门在、资金上予以及时指导和支持，使项目能尽快进行建设。

3、建议项目建设单位进一步加大治理，坚持按建设程序办事，精心组织、精心设计、精心施工。

4、在项目实施当中，要力求保证区域的环境卫生，布局规划满足都市总体规划要求。建设中要强调绿化建设，在资金许可的情形下，增设与都市环境相和谐的景观、园林及绿地建设。

5、本项目建设用地较为紧张，设计中应做多方案比较，使项目即能满足实际需要，同时又能符合有关建设标准。

第二章 需求分析、建设的必要性及建设规模的确定

一、需求分析

按照对市………………单位的编制人员的统计，定编860名。详细名单如下：

人员编制差不多情形表

单位名称 编制定员 按照《党政机关办公用房建设标准》，大厦的建筑面积测算如下： 1）办公用房：按照国家计委投资（1999）2250号《党政机关办公用房建设标准》，本建设项目属于二级办公用房，单位编制定员共860人，每人平均建筑面积为20 m2，同时考虑到预留和进展，增加20%的调整系数，则办公区建筑面积20m2。

2）公共服务用房：包括功能性展厅、招投标大厅、会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、运算机房、储藏室、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等。按总建筑面积的35%计，另外考虑到功能性展厅和招投标大厅可适当增加相应面积，则公共服务用房的总建筑面积为42196 m2。

3）设备用房：包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、 通信机房等，按总建筑面积的25%考虑，建筑面积为30140 m2。 4）附属用房：包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，按总建筑面积的7%计，则附属用房建筑面积8439 m2。

5）地下停车场：参考有关市建筑工程配建停车场（库）规划设置规则，按总建筑0.8车位/100m2计，需停车9辆。按地上停车60%，地下停车40%考虑。地下停车场与人防工程一同考虑，平战结合。

二、建设规模

通过需求分析，按照《党政机关办公用房建设标准》,本项目总建筑面积120560m2，占地面积50亩。要紧建筑包括办公用房、公共服务用房、设备用房、附属用房、地下停车场等。此外还有大院内的道路、绿化、停车场等辅助设施的建设。

三、项目建设的必要性

（一）现有办公场所严峻阻碍了机关正常办公

现行办公楼差不多上80年代的旧房改建而成，没有按照行政办公需要统一规划设计，且位于旧城区，地势低洼，城防设施差，年久失修，办公用房紧张，公共服务设施不齐全，干部群众前往办理公务、反映咨询题极不方便，对此意见颇多。同时也无接待室、运算机房、大型会议室等必要的公务用房，总体功能布局没有达到要求标准，无法满足现代化、信息化办公的需要，严制约了行政效能的提升，阻碍了行政机关的形象

（二）本项目的实施有利于旧城改造和旧机场的扩展与进展 近年来，……市尽管对老城区进行了改造，但由于经济的快速进展，都市人口急剧增加，地域狭窄、人口密度过大的矛盾始终没有得到专门好的解决。加上以重化工项目为龙头的工业的上马与规模的持续扩张，对城区更形成了挤压之势。都市进展用地受到，老城区已没有进展的余地，只能向城郊拓展。按照中国的都市进展规律，行政单位的选址对调剂都市空间布局具有重大的阻碍力，因此本项目的建设必将带动服务设施、商贸、地产等一系列的进展，加速城乡一体化进程，对都市进展具有重要战略意义。

（三）建设本项目有良好的的经济基础

2011年上半年全市经济保持良好进展态势。据统计局的最新统计，全市实现生产总值……亿元，同比实际增长……%，名义增长……%。。其中，第一产业实现增加值……亿元，增长……%；第二产业实现增加值……亿元，增长23.8%；第三产业实现增加值……亿元，增长……%。种植业生产形势较好，粮食播种面积增加。2010年上半年全市夏粮播种面积……万亩，同比增长…………%；夏粮产量…………万吨，增长…………%；蔬菜产量增长较快。我市工业生产在市场需求增加、产品价格上涨等有利因素带动下，

出现出高速增长的良好势头。2011年上半年全市规模以上工业企业完成工业总产值…………亿元，同比增长…………%，实现增加值…………亿元，增长…………%。因此，建设本项目是有经济保证的。

第三章 场址选择

一、场址现状 （一）地点与地理条件

拟建场址位于……………………此处地理位置平坦，环境优越，出行方便，也便于群众办事，周围无地质灾难，符合建设要求。

（二）场址土地权属类别及占地面积

本项目的建设用地属于国有土地，共50亩，规划土地用途为公共建设用地。

二、场址条件 （一）地理位置 （二）气象条件

（三）工程地质、水文地质及地震情形 1、地层岩性 2、地质构造 3、水文地质 4、地震烈度

三、建筑材料来源及运输条件

区域内要紧建筑材料较少，差不多都要从邻近省份购买，成本较高、运距较远。砂子、碎石可就近购买。项目的水、电都已到位，只需按照项目的供水、供电的设计要求，用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网相连，即可满足市供水、供电需要。

第四章 设备工程

一、给排水设计 1、设计依据

⑴有关本专业收集到的当地市政资料；

⑵建设单位提供的楼周围设施、资料和设计要求； ⑶本工程其它专业提供的作业图和设计资料； ⑷有关现行设计规范和规程；

A、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003） B、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006 ） C、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005） D、《建筑设计规范》（JGJ25-2000） 2、设计内容 （1）生活给水： A、给水现状 B、用水量 C、室内生活给水：

①建筑单体的生活给水，采纳带自动增压水箱的管网叠压供水方式供给，充分利用市政给水管网压力。

②蹲便及小便器采纳延时自闭冲洗阀，卫生器具排水均设高水封，卫生洁具给水及排水五金配件应采纳与卫生洁具配套的节水型。

③给水管材：干管均采纳衬塑钢管，卡环式连接；给水支管采纳PP-R管，热熔连接系统工作压力为0.60MPa，采纳S4系列。给水管道必须采纳与管材相习惯的管件，生活给水系统所涉及的材料必须达到饮水卫生标准。

（2）、雨污水：

①污水排水量按日用水量的100%，污水系统采纳排水管均采纳单立管伸顶及专用通气系统两种形式，重力排出，需经室外化粪池后排入都市污水管网。污水立支管采纳UPVC下水管，粘接；干管采纳离心铸铁管。

②屋面雨水采纳外排水，见建筑图要求。雨水由雨水管道收集后，聚拢至场地西南部雨水排放口，进入市政配套的雨水管道。

(3)消防给水：

按规范，设置室内消火栓给水系统，按规范，本建筑室内消防用水量取15L/s，消火栓系统管径为DN100；按规范设置手提式灭火器；办公区的档案室设置非卤代烷气体灭火系统。灭火器配置：该楼按严峻危险级A类火灾设计，按规范配3A手提式干粉（磷酸铵盐）灭火器。室外消防用水量取10L/s，因室外消防用水量不大于25 L/s,故不设消防水池，室外消防给水由市政统一考虑。

二、采暖、通风设计 1、设计依据

①《采暖通风与空气调剂设计规范》GB50019-2003 ②《全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调动力》2003 ③《民用建筑热工设计规范》GB501760-93 ④《公共建筑节能设计标》DBJ04-241-2006 ⑤建设单位提供的现场资料及有关要求。 2、设计范畴

本专业设计内容为室内采暖、通风、空调及防排烟设计。 3、设计气象参数 ①室外设计参数

夏季大气压力 902.2hPa 冬季大气压力 918.7 hPa 冬季空调室外运算干球温度 -15.1℃ 冬季通风室外运算干球温度 -11.4℃ 夏季通风室外运算干球温度 28.5℃ 夏季空调室外运算干球温度 33.1℃ 最冷月平均室外运算相对湿度 58% ②室内设计参数： 4、空调系统

（1）空调系统冷源方式，冷水参数

空调系统；空调系统冷水由设置在本楼屋顶制冷机房机组提供7/12℃空调冷水，主机采纳水冷螺杆冷水机组。

（2）空调、热负荷

本工程建筑面积5500M2,夏季冷负荷约170KW。冬热负荷约1KW。 （3）空调风、水系统简述及气流组织讲明 空调风系统：

办公区采纳自带冷热源的恒湿空调，运算机房采纳机房专用空调，一般技术用房、办公用房等小空间空调系统采纳风机盘管加新风系统。风机盘管系统应当设房间温度自动操纵系统。

空调水系统：

集中空调水系统为双管制闭式机械循环系统。主立管采纳双管制异程式，每层水平干管采纳双管制同程式，在每层环路分支处设调剂阀；系统定压由制冷机房补水定压装置解决。

（4）监测成操纵简述

①冷水机组、水泵应连锁启停。

②对供回水温度及压差应进行监测，回水温度过低时，冷水机组应停止动行。

③空气处理机组应当设置超压报警装置。 ④应对要紧设备的运行状态进行监测。 （5）管道的材料及保温材料的选择

空调系统风管全部采纳无机不燃型玻璃钢风管；空调供、回水管DN＝100采纳热镀锌钢管，管径DN＝125采纳无缝钢管，冷凝排水管采纳镀锌钢管。

空调供回水管，应进行防腐保温，保温材料为难燃型橡塑复合隔热材料，保温厚度：冷凝水管径DN＝32时为25mm，管径DN＝40时为30mm；空调水管径DN=40为35mm，50＝DN＝100为40 mm，管径DN＝125为45mm，保温材料密度为50kg/m3 。空调风管保温材料采纳难燃型橡塑复合隔热材料，保温厚度为25mm，保温材料密度为48kg/m3。

5、通风系统

①档案室设置机械排烟、排风系统，同时机械补风系统。

②公共卫生间设的机械排风系统。换气次数公共卫生间10次/时。排风机设在屋面。

6、节能专篇 空调部分:

①每个风机盘管的供水管上均装电动两通阀，每个房间设置温控阀以实现风机盘管的变速操纵。

②空调机房出水房上应当设计装置；空调水系统稳中有降分支环路供、回水管上设置手动调剂阀。

③空调机房的冷冻水泵、冷却水泵实施变频操纵以实现水泵的节能动行；全空气空调系统设热回收装置。

④空调主机选用螺杆式冷热水机组，能效比为4.9>4.6满足节能要求。 三、电气设计 1、设计规范

①《10ＫＶ及以下变电所设计规范》GB50053-94； ②《供配电系统设计规范》GB50052-95； ③《低压配电设计规范》GB500-95；

④《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年版)； ⑤《民用建筑电气设计标准》JGJ16-2008； ⑥《建筑设计防火规范》GB50016-2006； ⑦《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98； ⑧《建筑照明设计规范》GB50034-2004。 2、设计范畴 ①低压配电系统； ②电力、照明系统； ③防雷接地系统； ④消防自动报警系统；

⑤弱电（数据、电话、电视、保安监控等）系统。

3、电源、高、低压变配电系统

本工程电源由市政电力变电站引入，电压等级为0.4KV。

本工程的消防设备及应急照明，消防及其它重要用电设备属二级负荷，一样电力照明用电属三级负荷。

（1）高压配电系统：10KV高压配电系统为单母分段，操纵要求及设备选型由供电局完成。

（2）低压配电系统在一层设置低压配电室作为配电中心，采纳放射式与树干式相结合的方式沿竖井敷设，关于容量较大的负荷或重要 负荷采纳放射式供电。

本工程计量设在低配室，便于治理。功率因数补偿为无功功率因数自动补偿。补偿后功率因数大于0.9。

（3）负荷估算：本工程要紧用房照度标准按30W/m²,考虑到水、暖、电梯设备专业用电，总设备容量约为Pe=100.4KW,总运算负荷Pe=80KW。

（4）应急诱导照明自带蓄电池，火灾报警等重要负荷采纳UPS作为备用电源。

4、电力系统

（1）电力配电系统采纳-380/220V，50Hz,TN-S系统。 （2）电梯采纳放射式供电。

（3）对重要设备如：火灾报警灯重要负荷采纳UPS作为备用电源。 5、照明系统

（1）本工程照明分一样工作照明和应急、诱导照明，档案库等专用房间照明按照档案柜的要求布置。

（2）节日及室外照明：在建筑物别处设置彩色投光灯，利用投光成效衬托建筑物主体的轮廓。

（3）对应急照明、疏散指示灯均自带应急蓄电池。照明配电箱及计量箱均安装在各层配电小间内，安装高度距地1.4米。

（4）线路敷设、正常照明和动力电源干线均采纳交联聚乙烯绝缘电力电缆（YJV-1KV），穿管沿墙敷设，分支线采纳BV-500V铜芯导线，穿PVC管沿墙暗敷，沿吊顶内明敷，或穿焊接钢管暗敷。

应急照明及消防负荷线路：干线均采纳有机绝缘耐火电力电缆，穿管沿墙暗敷设，分干线和分支线采纳ZR-BV-500V穿焊接钢管，沿楼板或地面内做耐火暗敷。

配电系统采纳50HZ 380/220V系统。 6、火灾自动报警及消防联动操纵系统

本工程为消防二级爱护对象，消防操纵室设在楼内一层，内设集中报警操纵系统，消防联动操纵箱，每层设接线端子箱总线隔离器，走廊、档案库房等处设感烟探测器，各防火区适当位置设带电话插孔手动报警按钮，走廊大厅设火灾事故广播扬声器，消防操纵室设直通消防队的直通电话。

消防联动操纵系统包括：消火栓系统、自动喷洒系统、放排烟系统，防火卷帘门系统、电梯迫降系统等。其电源供电均采纳两路电源供电，末端互投切换。

7、弱点系统

（1）在本楼内设有闭路电视监控系统，一楼大厅，各出入口，各层走廊等处设监控摄像头，机房设在一楼消防安保中心。

（2）宽带接入网系统通信及综合布线选用星型拓扑结构，点对点结合法，干线电缆选多模光缆语音干线选用HYV型，电话及数据系统：由当地电信局引入中继线致弱点机房经配线架配线后沿墙沿弱电桥引致各层语音数据信息出线口，出线口距地0.3米。干线选用HYV型，支线采纳UTP5超五类电缆穿管放射式配线。水平子系统布线电缆沿吊顶内金属线槽敷设及穿钢管暗敷设。

关于周界报警系统、门禁系统、IC卡系统、防盗报警系统，在施工图设计时期按照甲方和用户的要求再行确定深化设计。

8、防雷及接地安全

（1）本工程建筑物采纳三类防雷爱护措施，在屋面上装设不大于15m×网格，并设避雷针作为防雷接闪器，利用建筑物结构内两根主筋作为引下线，避雷带和主筋可靠焊接，引下线和基础钢筋底版钢筋焊为整体作为接地装置，为防止雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压在必要位置装设电涌爱护器。

（2）为防止人身触电危险，本工程强、弱电接地系统统一设置，采纳TN-S系统，设置专用PE爱护线，凡正常不带电之金属外壳，穿线金属等电位联结应与爱护干线，接地干线，总接地端子，各种金属管道及建筑物金属构件和基础等可靠联结。在电话机房、消防中心、电梯机房、电气竖井、等处设局部等电位连接。实验室按照需要增设局部等电位端子板。

第五章 节水、节能措施

一、设计依据

1、《中华人民共和国节约能源法》（1998） 2、《能源节约与资源综合利用“十一五”规划》 3、《中国节能技术大纲》（1996） 4、《公共建筑节能设计标准》(GB501-2005) 5、国家进展与改革委员会《节能中长期专项规划》 二、节能目标

能源是社会进展和提升人民生活水平的重要物质基础，长期以来我国的能源供应一直十分紧张，严峻制约经济的进展。建筑能耗包括直截了当能耗和间接能耗，建筑能耗占资源的30%-40%，建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济连续健康进展有重要的现实意义，是实现可连续进展的重要手段和全然措施。国家《节能中长期专项规划》确定“十一五”期间，新建建筑严格实施节能50%的设计标准。

三、节能措施 1、建筑热工设计

合理确定建筑朝向，将大部分建筑布置为南北朝向；

建筑物的体形系数操纵在0.40以内，减少建筑物外爱护面积，以达到节能目的；

采取外保温措施，外墙采纳240厚KP1空心砖墙，外侧贴45厚挤塑板，外墙传热系数为0.49；屋面贴60厚挤塑聚苯保温板，加大屋面保温；

操纵窗墙面积比，减少窗的散热量。 2、采暖、通风设计

设计集中采暖系统时，管路按南、北向分环供热原则进行布置并分别设置室温装置；

操纵室内采暖系统运算温度。

温湿度取值的高低与能耗多少有紧密关系，在加热工况下，室内运算温度每降低1℃，能耗可减少5%~10%,为节约能源，应幸免冬季采纳过高的室内设计温度，室内运算温度应严格按照国际有关节能规定取值；

散热器外表刷非金属性涂料，且采纳明装方式；

集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平稳装置，在每个供暖系统的入口处设置热量装置；

冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热缺失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。

3、给排水设计

A合理限定配水点的水压

按照建筑给水系统超压出流的实际情形，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的“”水量白费，当水压大于一定时应采取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞；

B推广使用优质给水管材

按照建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材，如聚氯乙烯管、聚丁烯管、铝塑复合管等新型管材，幸免因管道受腐蚀污染水质造成的水白费；

提升管材、附件和施工质量，严格操纵跑冒滴漏； 采纳节水龙头，推广使用节水器具。 4、电气节能设计 A减少线路损耗

变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电半径；选择电阻小的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少导线长度；

B减少变压器的有功损耗

综合初装费，变压器、高低压柜、土建投资及运行费用，使变压器在使用期内预留适当的余量（最经济节能运行的负载率一样在75%-85%之间）；

C提升供配电系统的功率因数

功率因数提升了能够减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的，要紧措施有：

减少用电设备无功率损耗，提升用电设备的功率因数；

用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流从而达到提升功率因数，同时又减少整体无功电流；

5、照明的节能设计

照明节能设计确实是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的缺失，从而最大限度地利用光能，通常的节能措施有以下几种：

A充分利用自然光，使之与人工照明有机地结合，节约人工照明电能； B在满足照明质量的前提下，有效操纵单位面积灯具安装功率，一样房间（场所）优先采纳高效发光的荧光灯（如T5、T8 三基色管）及紧凑型荧光灯；

C推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采纳电子触发器；

D改进灯具操纵方式，采纳节能型开关或装置，按照照明使用特点可采取分区操纵灯光或适当增加开关点。公共场所采纳程序操纵或时刻操纵，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采纳人员感应探测器操纵。

第六章 环境爱护

一、编制依据

1、《中华人民共和国环境爱》 19年12月

2、中华人民共和国令第253号《建设项目环境爱护治理条例》 3、《污水排入都市下水道水质标准》 （CJ3082-1999） 4、《大气污染物综合排放标准》 （GB16297-96） 5、《地面水环境质量标准》 （GB3838-88） 6、《建筑施工场界噪声标准》 （GB12523-90） 7、《都市区域环境噪声标准》 （GB3096-93） 二、要紧污染来源

1、悬浮颗粒物：要紧来源于施工期间各种建筑材料的运放及地面土石方挖掘造成的二次扬尘危害。

2、废水：来源于建设污水及生活用水。 3、噪声：要紧由施工期间各生产机具产生。

4、固体废物：要紧来源于施工期间的废弃建材和运行期的生活垃圾。 三、具体防治措施

1、对施工建材的运送、土石方挖掘场地要及时洒水降尘，增加空气湿度；

2、施工污水经沉降合格后，排至都市下水管网；运行期生活废水经场区出水管网统一排至都市下水道；

3、施工设备尽量选用环保型低噪机械，最大程度降低对周围环境的阻碍。不同施工时期噪声限值如下表：

噪声限值（Db(A)） 施工时期 要紧噪声源 昼间 土石方 结构 推土机、挖掘机、装载机等 混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等 75 70 夜间 55 55 装修 吊车、升降机等 65 55 4、生活垃圾按指定地点文明存放，由环卫部门统一清运、处理。 5、尽可能增加绿化面积，通过植物的净化、过滤作用进一步排除各污染物造成的环境破坏。

6、项目建设还必须严格执行环境阻碍评判制度和环境爱护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时运行的“三同时”制度，确保各类污染物的达标排放。

第七章 建筑节能

一、设计依据

《中华人民共和国节约能源法》（1998） 《能源节约与资源综合利用“十一五”规划》 《中国节能技术大纲》（1996） 《公共建筑节能设计标准》(GB501-2005) 国家进展与改革委员会《节能中长期专项规划》 二、节能目标

能源是社会进展和提升人民生活水平的重要物质基础，长期以来我国的能源供应一直十分紧张，严峻制约经济的进展。建筑能耗包括直截了当能耗和间接能耗，建筑能耗占资源的30%-40%，建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济连续健康进展有重要的现实意义，是实现可连续进展的重要手段和全然措施。国家《节能中长期专项规划》确定“十一五”期间，新建建筑严格实施节能50%的设计标准。

三、节能措施 1、建筑热工设计

合理确定建筑朝向，将大部分建筑布置为南北朝向；

建筑物的体形系数操纵在0.40以内，减少建筑物外爱护面积，以达到节能目的；

采取外保温措施，外墙采纳240厚KP1空心砖墙，外侧贴45厚挤塑板，外墙传热系数为0.49；屋面贴60厚挤塑聚苯保温板，加大屋面保温；

操纵窗墙面积比，减少窗的散热量。 2、采暖、通风设计

设计集中采暖系统时，管路按南、北向分环供热原则进行布置并分别设置室温装置；

操纵室内采暖系统运算温度。

温湿度取值的高低与能耗多少有紧密关系，在加热工况下，室内运算温度每降低1℃，能耗可减少5%~10%,为节约能源，应幸免冬季采纳过高的室内设计温度，室内运算温度应严格按照国际有关节能规定取值；

散热器外表刷非金属性涂料，且采纳明装方式；

集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平稳装置，在每个供暖系统的入口处设置热量装置；

冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热缺失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。

3、给排水设计 合理限定配水点的水压

按照建筑给水系统超压出流的实际情形，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的“”水量白费，当水压大于一定时应采取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞；

推广使用优质给水管材

按照建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材，如聚氯乙烯管、聚丁烯管、铝塑复合管等新型管材，幸免因管道受腐蚀污染水质造成的水白费；

提升管材、附件和施工质量，严格操纵跑冒滴漏； 采纳节水龙头，推广使用节水器具。 4、电气节能设计 减少线路损耗

变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电半径；选择电阻小的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少导线长度；

减少变压器的有功损耗

综合初装费，变压器、高低压柜、土建投资及运行费用，使变压器在使用期内预留适当的余量（最经济节能运行的负载率一样在75%-85%之间）；

提升供配电系统的功率因数

功率因数提升了能够减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的，要紧措施有：

减少用电设备无功率损耗，提升用电设备的功率因数；

用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流从而达到提升功率因数，同时又减少整体无功电流；

5、照明的节能设计

照明节能设计确实是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的缺失，从而最大限度地利用光能，通常的节能措施有以下几种：

充分利用自然光，使之与人工照明有机地结合，节约人工照明电能； 在满足照明质量的前提下，有效操纵单位面积灯具安装功率，一样房间（场所）优先采纳高效发光的荧光灯（如T5、T8 三基色管）及紧凑型荧光灯；

推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采纳电子触发器；

改进灯具操纵方式，采纳节能型开关或装置，按照照明使用特点可采取分区操纵灯光或适当增加开关点。公共场所采纳程序操纵或时刻操纵，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采纳人员感应探测器操纵。

第八章 组织机构及人力资源配置

按照项目特点及现有条件，为保证项目的顺利实施，保证能够按质按量完成施工任务，项目建设单位要成立项目组织治理机构，严格实行法人责任制、施工招标制、工程监理制、合同治理制等项目约束机制。

一、项目组织机构 1、项目组织机构

该项目实行建设项目法人责任制，立项后正式成立建设项目法人，项目法定代表人对工程质量负总责。为了有利于项目合同治理，有利于投资操纵，有利于保证工程质量，有利于工程顺利进行，按照该项目的规模等特点，由项目法人任经理，下设合同治理部、打算财务部、技术工程部、

综合和谐部四个分部，各部门之间必须明确职责、分工，认真履行各自责任，并相互紧密配合，保证工程高质量顺利进行。项目治理机构设置如下：

项目法人 合同治理部 打算财务部 技术工程部 综合和谐部 2、治理部门职责

项目业主成立工程领导组，由项目法人代表组长，下设合同治理组、打算财务组、质量监督组、综合和谐组，各组之间相互和谐、相互沟通，统筹安排项目事项。

3、合同治理组

负责合同治理、工程勘察、设计、施工、材料采购和工程监理要依法订立合同，合同要有明确的质量要求，履约担保、违约处罚条款等。

4、打算财务组

负责项目的投资打算安排和财务治理，合理安排投资打算，保证按期完成，严格执行财务制度，保证资金筹措到位，操纵建设成本，确保资金使用安全有效。

5、综合和谐组

负责和谐业主与勘察、设计、施工、监理单位之间的关系，监督实施进度，负责现场环保及土地治安的和谐。

6、质量监督组

代表业主处理施工中的技术咨询题，负责质量检查，组织时期验收和竣工验收。

二、项目监理

按照《建筑法》和《建设监理规范条例》，建设单位托付有资质、有信誉、技术力量强的监理队伍对项目的施工全过程进行监理，监理单位的现场应聘用有相应资质和良好职业素养的监理员，在项目总监的领导下，按照监理合同和监理有关规定对工程采取旁站、巡视和平行检验等形式，按作业程序及时跟班到位进行监督检查，认真进行“三控两管一和谐”，对工程的打算、进度、质量、投资、安全、文明等方面进行监督和有效操纵，确保工程按质量完成监理任务。

第九章 实施打算

本项目建设期为2.5年，打算2011年8月前完成可研项目编制、施工图设计及项目前期立项等前期工作，2012年3月开工，至2014年9月完工。整个项目采取交叉滚动开发的方式进行，每个项目的具体进度安排详见附表。

项目实施打算进度表 表9－1

序号 实施 1 2 3 4 5 可研报告论证 施工图设计及审批 工程施工招标 工程施工 竣工验收、交房 年度 2011年 2014年

第十章 投资估算与资金筹措

一、投资估算 1、 工程概况 2、估算依据 （1）工程建设费用 A、各专业提供设计资料 B、《建筑工程预算定额》 C、《建筑装饰工程预算定额》

D、《全国统一安装工程预算定额》2004年版 E、近期相近工程技术经济指标及市场调查价 （2）其他费用

A、建设用地及土地补偿费：国有土地

B、建设单位治理费：按照榆政发[2007]84号文件计取

C、工程可行性研究费：按《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计投资1999[1283]）计取

D、勘察设计费：按《工程勘察设计收费标准》（计价格[2002]10号）计取

E、招标代理费: 按计价格[2002]1980 号规定运算 F、标底编审费：按本省物价局有关规定运算 G、工程监理费：按本省物价局有关规定运算

H、办公设备购置费及部分办公家具购置费：按有关部门规定估算 I、预备费：本工程预备费为差不多预备费。

g、建设期利息：项目建设由财政安排资金，此次利息未以考虑 3、投资估算 A、建筑工程费

本项目建筑面积为…………平方米（含地下车库），按照工程概预算定额各当建筑工程实际造价（内外简装及部分精装），确定一样建筑造价为3

500元/M2，建筑工程费共计………………万元（含室外总体费），占项目总投资的87%。

B、工程建设其他费用

按照有关取费标准及项目实际情形，本项目工程建设其他费用共计………………万元，占项目总投资的10%。

C、预备费

本项目提取了价差预备费及差不多预备费，提取费用共计………………万元，占项目总投资的3%。

具体内容详见附表：投资估算汇总表、设备安装工程一览表、室外总体估算表

二、资金筹措

概算建设投资……………………万元，建设资金自筹，不集资，不挪用各类专项资金。

第十章 社会评判

一、项目对社会的阻碍分析

1）本项目建成后，能够带动旧机场服务设施、商贸、地产等一系列的进展，加速城乡一体化进程，对榆林市的都市进展具有重要战略意义。

2）本项目的建设，将会引导都市进展的方向，使都市布局科学合理，有利于社会的稳固、经济的进展。

3）项目建成后将改善办公环境， 提升效率，提升形象。 二、项目与所在地区互适性分析

本项目的搬迁，对老城区改造进展具有战略意义，是、企业、人民群众的体现，因此各利益团体对项目的

建设均持主动拥护和赞成态度。电力、供水、通信等有关部门都主动支持和配合项目建设。

第十一章 结论与建议

一、研究结论

研究认为，大厦的建设，一方面能极大改变事业单位现有办公环境，满足现代化、信息化办公的需要，提升行政办公效能，改变行政机关的形象，另一方面，项目的建设，将会有利于旧城区改造基础设施的建设，带动都市区域均衡进展。因此，本项目的实施不仅十分必要，也是切实可行的。

1、经场址比选，工程选址位于……………………

2、项目规划占地50亩，建设综合办公区及其配套设施，总建筑面积120560平方米（含地下车库），事业单位提供办公场所。

3、建设工期暂定2.５年。2012年2月完成前期的相应工作，3月份开工建设，打算于2014年9月底竣工验收。

4、项目总投资………………万元，其中：建筑工程…………万元，其他费用…………万元，预备费…………万元。

项目建设资金由自筹，不集资，不挪用各类专项资金。 二、建议

1、按照建设资源节约型社会的要求，建议本工程改变过去大型公共建筑“重形式、轻节能”的状况，在设计、施工和使用中，做好建设的节能、节地、节水、节材。

2、在项目建设资金不十分充裕的情形下,严格操纵费用支出，设置帐户专款专用。尽可能把资金集中用在项目的土建安装部分和建筑配套设施费用上。

3、主管部门在、资金上予以及时指导和支持，使项目能尽快进行建设。

4、建议项目建设单位进一步加大治理，坚持按建设程序办事，精心组织、精心设计、精心施工。

5、在项目实施当中，要力求保证区域的环境卫生，布局规划满足都市总体规划要求。建设中要强调绿化建设，在资金许可的情形下，增设与都市环境相和谐的景观、园林及绿地建设。

6、本项目建设用地较为紧张，设计中应做多方案比较，使项目即能满足实际需要，同时又能符合有关建设标准。

第十二章 项目招标

一、招标范畴

按照《人民共和国招投标法》、《工程建设项目招标范畴和规模标准规定》的有关规定，对项目地震评判、勘察、设计、监理、施工以及工程建设有关的重要设备、材料采购实行全部招标。

考虑到项目使用单位的专门性，在保证安全的前提下，项目综合布线系统、办公智能治理系统、闭路监控系统、公用天线系统工程的设计、施工及其设备与材料采购实行部分招标。

二、招标组织形式

本项目采取托付招标的方式进行 三、招标方式

按照中华人民共和国建设部令第号《房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标治理方法》有关规定，对该项目的地震评判单位、勘察单位、设计单位、监理单位实行邀请招标。

项目施工单位以及项目空调系统、给排水系统、照明系统、变配电及发电机组系统、自动消防系统、提升（电梯）系统的设备及材料采购与安装，主体结构、内装修与道路环境绿化的材料采购实行公布招标。

投资估算汇总表 单位：万元

序号 一 1 工程项目或费用名称 工程费用 办公楼(含地下车库) 设备安装工程（含内外墙装饰) 室外总体 工程建设其他费用 建设单位治理费 工程建设监理费 勘察设计费（含图审费） 市政配套设施 可行性报告编制费 招投标代理费 计费依据 单价（万元） 数量（m2） 总价（万元） 2 表9-2 3 二 1 2 表9-3 （一）×1.5% （一）×1.5% 3 （一）×2.8% 4 5 6 （一）×0.2% {（一）+（二）}×4% （一）+（二）+ 三 预备费 四 总估算额 （三）

设备工程一览表 单位：万元

序号 工程名称 单位 建设规模 单价(万元) 总价(万元) 1 桩基础 m2 2 电气工程 m2 3 消防 m2 4 空调 m2 5 给排水工程 m2 6 通风工程 m2 7 采暖 m2 8 内外墙装修工程 m2 9 合计

室外总体估算表 单位：万元

序号 工程项目或费用名称 单位 数量 单价(万元) 总价（万元） 一 室外总体 1 2 道路广场 绿化 M2 M2 3 室外停车场 合计 M2