踩盘报告

项目调查分析报告

一， 调查人：向浩天

二， 调查时间：2011年8月9号

三， 调查项目：香年广场，蜀都中心，无国界，环球中心，凯旋南城

四， 调查目的：1，了解所调查项目的基本技术指标；2，了解所调查项目周边经济，区位， 环境等；3，了解所调查项目的一些细节，比如销售人员素质，案场包装及一些营销方面的感受；4，可以调查到一些网上无法查到的数据信息；5，了解客户需求及找出自身项目的优势。

五， 调查项目的基本数据：

1， 香年广场：位于高新区天府大道中段西侧。总占地面积30亩，总建筑面积约25万平米，是一个集写字楼，精装商务公馆，艺术酒店和商业于一体的城市商务综合体。目前，香年广场销售均价13000元左右。写字楼物管费16元每平米每月。区隔化电梯设计，日历电梯，运行速度4m/s。一次性付款客户优惠3%，按揭优惠2%。2000多个停车位。交房时间2012年9月30号。

2， 蜀都中心：位于高新区天府大道德赛一街138号。项目总体量50万平米，集写字楼，住宅，行政公寓，精品商街四大业态整合开发。目前写字楼均价15500左右，公寓9800左右。配备空调，3.6米层高，约500平米豪华大堂，无梁楼盖，5.7米大堂，LOW-E玻璃，大堂管家等。写字楼物管费14元每平米每月。停车位仅1400余个。13台

高速电梯，平均等候时间35秒。全款优惠2%。于2012年12月30号交房。

3， 无国界：位于天府大道天府一街。由4栋24层高建筑围合而成。纯写字楼及商业。单栋9部电梯，2800余车位。空调系统。LOW-E中空玻璃。配备会务中心及商务中心。由于目前该项目尚未开盘，所以具体数据都不太清楚。开盘时间大约在9月底或10月初。

4， 环球中心：位于天府大道北段1700号。环球中心单体建筑面积150万平米。集合五星级酒店群，海洋乐园，艺术中心，商务城，西部最大商业集群，购物中心，景观绿地等项目于一体。14个办公入口，3.8—7米办公层高，14米挑高大堂，244台超高电梯，速度3m/s，空调，新风系统，15000个停车位，LOW-E中空玻璃。目前销售均价16000左右。物管费16元每平米每月。于2012年12月30号交房使用。

5， 凯旋南城：位于剑南大道中段。总建筑面积172368平米，集别墅、高层住宅、多层商业、loft、写字楼、地下商业为一体的高端综合体。 一批次房源为30-60㎡的loft产品，层高5.95米，平面可以自由组合，适于办公、酒店，以及格调居所。 预计2011年9月底开盘。于2013年10月1号交房。物管费，写字楼8.5元每平米每月，商铺及loft是5元每平米每月。交房标准为毛坯房，公共部分精装。停车位1247个。目前销售价格未定。

六， 踩盘心得：

任何事情都不能于环境而存在，房地产市场环境也是如此。不了解同行业产品的市场定位，产品特色，促销手段，价格定位又如何能让自己的产品更吸引客户勒？本次踩盘项目都在南延线周围，南延线当之无愧的为成都的商务中心，政务中心，金融中心。

地铁一号线的开通，带动周边地产升值。由于本人确实不太像个购房客户，所以几乎都是明踩。明踩得弊端是有可能得到的信息并不是完全准确的。每个项目的销售人员基本素质是不能否定的。知道我是去踩盘的，还是一样很热情的接待。经过本次踩盘，体会到踩盘首先要明确将要调查的区域和对象。其次通过某些关系了解一些将要调查项目的相关资料，做一个初步了解，拟定在踩盘过程中要注意哪些方面，以及向售楼人员要提出的问题和可能遇到的一些问题的应对方法。

七， 总结：

最后，结合本次市场调查，浅谈一下自身项目。首先，个人觉得，不管是任何产品，只要被生产出来，就会有它自己的市场。更何况我们海滨广场项目又不是很差。南延线的写字楼之所以销售的那么好，主要是因为区域成熟。蛟龙港目前只是一个发展中的区域。在这里，有的扶持，有未来地铁3号线，有绕城高速，有无缝对接双流机场，随着这些路网的相继开通，将迅速提升区域价值。南延线因为有市的入住，而蛟龙港有双流的入住，不管是大还是小入住，都会带动区域价值的提升。而且我们项目在价格上占绝对的优势。