法律分析：农村集体土地租赁签订合同怎样才是有效的 ：新土地管理法，法律规定土地租赁期限不可以超过二十年，超过部分无效。你的情况应该是集体土地，如果双方在自愿平等公平的前提签的的协议是有效的。没有永久租赁的说法，租赁合同必须有租赁期限，否则就是无效合同。
法律依据：《农村土地承包经营法全文》第三十七条 土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。
《农村土地承包经营法全文》第四十 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。
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