国内长租公寓的发展困境

CHINA REAL ESTATE国内长租公寓的发展困境赵子傲作者简介：赵子傲，天津住宅集团房地产经营有限公司资产运营部。24

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摘要：十余年前，长租公寓自概念化的诞生，到实际操作运营，再到近年的井喷式发展，运营模式不断分化、成形，集约化、专业化的趋势日趋增强，众多公寓运营商重金打造品牌形象，呈现出了不同于传统房地产开发企业的经营模式。看中长租公寓市场长期收益之时，选择不同经营战略与运营模式的长租公寓，也遇到了各异的困难与壁垒。根据研究调查，并结合天住领寓的经营实践，向读者分享公寓行业的经营心路与发展困境。关键词：长租公寓；重资产；品牌；服务品质；困境中图分类号：F293󰀁

文章编号：1001-9138-（2018）09-0024-26󰀁

文献标识码：B收稿日期：2018-09-04

长租公寓行业作为房地产市场中的蓝海领域，从诞生至今尚不足十载，行业尚未成熟、理念仍在更新、需求蓄势待发、落地呼之欲出，既有开拓新市场的迤逦风景，又有九转曲折的奇峰险峻。国内长租公寓市场发展仍需解决以下几个方面的问题。

从事长租公寓行业，第一要具备房产资产本身，才有推进装修与运营的物质基础。为了扩大经营规模，拓展收入来源，获取资产是公寓行业的核心业务之一。高价值的房产需在地段等级、交通条件、基础设施、环境状况及未来发展前景等四个方面具备优势，才能在运营后获得更高的同业竞争力。然而，无论是以收购方式获得重资产还是以租赁方式进行轻资产运营，购置成本与租赁费用都是一笔不小的开支，不仅对企业的现金流水平有较高要求，而且企业在运营初期数年内需承受负利润的压力。

第二，获取房产及装修使用后，运营与服务便是实现公寓健康经营的重中之重，如何提供完美的租后服务是体现服务式公寓的核心价值所在。运营与服务品质关系着租户的实际体验，居住及拓展功能都影响着品质的高低，包括公寓整体居住档次、房屋使用舒适程度、“互联网+”的便利体验、共享空间的良好利用、房屋设施维修速度以及纠纷的解决方式等，处处体现细节方面的用心之处。服务品质的高下决定着客户的口碑，进而影响续客、带客业绩及公寓收入的可持续发展。

第三，品牌是企业的无形资产，对外代表着企业形象，与企业的实际经营活动相辅相成。优质的长租公寓品牌无疑能为公寓带来更高的入住率与更强的议价能力。不可忽视的是，在公寓内部装修、服务、档次等方面水平相仿的前提下，房屋本身的地段、交通、环境等属性仍然在很大程度上决定着房屋的价值，即租金收入，品

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CHINA REAL ESTATE牌效应带来的溢价有限。

第四，经营住房租赁的企业，尤其是从事重资产经营的公司，投资回报周期较长，通常需10年以上时间才能逐步回收投资。因此，住房租赁企业需要长期、低成本资金的支持，但目前中国内地的房地产贷款的期限一般只有3-5年，与住房租赁经营企业所需的融资需求不匹配。针对住房租赁行业，在的鼓励下，国家开发银行及五大国有商业银行均开始参与住房租赁行业的贷款资金支持，相继推出各种贷款产品，从资金方面大力支持行业发展，但在具体操作层面仍需实际案例打通各关键环节。

第五，在收支开源节流方面，长租公寓，无论是集中式租赁，或者是分散式租赁，其收入来源都是以租金为主，从而公寓服务品质的高低、续客维稳能力持续经营能力与长租公寓的持续经营能力密切相关。对于集中式租赁公寓企业，因为其具备较充足的运营空间，其收入主要来源于租金、物业溢价、生活服务以及租客社区衍生服务26

四个方面，其中衍生服务是扩展收入大有可为的其中新兴领域。而对于分散式租赁公寓企业，其租金是主要的收入形式。

支出方面，对于重资产经营模式，企业会在长期承担较为沉重的楼宇开发成本、购置成本与财务成本。对于重资产与轻资产两种经营模式而言，专注规模化和专业化的发展道路，降低装饰装修、硬件配置、管理模式等方面的边际成本，是在百舸争流的长租公寓市场中生存的不二选择。

结合测算与实践，长租公寓在初期运营的数年期间均很难获得盈利。而面对激烈的市场竞争，要想长期屹立于市场，必须持续投入资金以扩张规模，持续储备人才以保证服务，持续建设品牌以实现溢价，尽可能取得更大的竞争优势，获得长期的利润实现。

参考文献：

1.王建红.服务式长租公寓运营模式探析.中国房地产.2015.31