公用设备、公共场所等管理养护

公用设备、公共场所等管理养护

（一）日常维修养护：

操作维修人员根据日常管理经验，利用检测仪表对设备的关键部位进行检查，发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每天对托管区域内的市政设备设施至少巡视两次；

（二）一级保养：

维修人员对设备进行局部清洁、调整，每季度一次；二级保养：

维修人员对设备进行全面清理、局部维修，每半年一次。

（三）公用设备、公共场所设施养护范围；共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：

共用；

1、管理规程；

小区内水电维修、养护工作由工程队负责；；

工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方；

项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2次以；

高低压配电房实行24小时值班制度；

工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即；

月末，工程部维

（三）公用设备、公共场所设施养护范围

共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：

共用的上、下水管道、落水管、照明、高低压电房、水泵房、楼内消防设施。设备操作维护人员必须具有相应资质，熟悉掌握小区内各种设备系统原理。定期对小区的水、电、气、门窗等进行巡视，发现问题及时维修。随时对小区屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。

1、管理规程

小区内水电维修、养护工作由工程队负责；

工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方案质量标准为依据，每日检查和评估各区域的亮化维护情况，并作出质量评估，记录于每日的工作记录评估表中；

项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2次以上，巡查结果记录备查；

高低压配电房实行24小时值班制度；

工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即制定维修、整改方案，协调有关部门做好整治工作并及时复查；

月末，工程部维修人员根据每天的亮化维修记录进行汇总、统计，并将汇总表及时上报给总公司。

2、质量标准

所有电器由专业工程师按设计要求操作维护和保养，确保用电设施的正常使用，日常小修在当日内完成，大修在一周内修复亮灯。

（四）主要措施

1、按照行业规范和工程专业要求制定完善的设备、设施操作规程和维修管理制度，确保维修及时，同时加强对员工操作行为的规范，执行行业法规，加强安全管理和安全教育工作，建立健全各项安全操作规程，防止安全事故的发生；

2、建立日巡查制度，每天不少于4次巡查各配套设备、设施运行状况，并做好记录，发现问题及时解决，建立健全巡查、检修记录；

3、针对小区各配套设施做出具体的年度工作计划，确保设备的正常运行：

（1） 消防系统：

安排专业人员24小时对每次报警情况做好记录并出现场排除警报，定期组织所有员工进行消防演练和参加消防培训，熟悉灭火器、消防栓的使用方法，每年对整个消防系统

做一次检测，确保消防设施、消防器材性能完好与使用，做好消防设施的维护，保证消防系统运转正常；

（2）上、下水系统：

定期检查住宅楼楼内上、下水系统动转情况，发现有跑、冒、滴、漏要及时维修或更换，下水堵塞要及时疏通，每6个月对排水系统进行一次疏通清理；

（3）高低压配电房：

安排专业人员24小时值班，按照高低压配电房操作规定进行操作，认真做好各类操作记录，严格执行操作票制度，定期做好配电柜的清洁、养护等工作；

（4）其它：

每天对小区内做两次以上巡视，发现问题应及时主动维修更换，线路接口处有无松动、过热现象，确保不影响正常使用，小区内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

（ 5） 如遇水、电、气故障，随叫随到，及时通知供水供电供气公司，排除故障，保证居民正常生活。

（6）设备、设施维护人员应每天汇总整理各种记录，及时分析掌握用电和设备运转情况，并根据记录分析随时调整维修养护工作计划与安排，使各类设备、设施处于安全良好运转状态，工程养护人员应将养护资料及时收集、整理、归档。

4、公用设施、设备养护、维修

（1） 对公用设施、设备进行日常管理和维修养护，建立公

用设施、设备档案，责任人明确，对公用设施、设备定期巡查，做好巡查记录。

（2）配合水、电、气等专业部门，做好相关设施、设备正常运行的保障工作，消防设施、设备完好、通道畅通。

（3）小区道路畅通，路面平整。

（4）环卫设施基本完好，无缺损现象。

（ 5） 容易危及人身安全的设施、设备有明显警示标志和防范措施。

（6）建立完善的住宅装饰、装修管理制度，阻制违规装修行为。

（7）房屋立面较整洁无缺损，公共楼道及区内无堆放杂物现象。

（五）房屋建筑的专项维护

l、日常每周巡查一次，发现问题，及时处理。

2、每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。

3、每年雨季前对玻璃和外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。

4、地面每天检查一遍，发现问题及时处理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，随时对屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。

5、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。

6、 定期清洗外墙。

7、每逢雨季前进行房屋避雷针检测，符合避雷规范要求。

8、强化用电安全管理，小区内内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

机电设备设施的维护养护是老旧小区物业管理的重要内容。公司在物业管理实践中，十分注重这项工作，发挥专业化的优势，在机电设备、消防设备、给排水的维护保养方面积累了丰富的经验，能更好的为老旧小区服务。

七、各种车辆管理

（一）道口岗岗位职责

1、维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。

2、对出入住宅区的车辆进行登记，发卡，检查核对后收卡。

3、发现进场车辆有损坏时应向车主指出，并作好记录，使责任分明。

4、提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车。

5、适当控制外来车辆进入住宅区过夜，以保证业主的车位，5ｔ以上的货车、大型客车以及载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入 小区。

6、严守岗位，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。

7、严格执行交制度，认真填写交记录，做到交接清楚，责任明确。

8、负责岗亭里外及路口的清洁卫生。

（二）车辆管理工作标准

1、道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调；

2、车行道通畅，出、入口标志明显；

3、外来车辆未经许可，不可进入；

4、进入停车场内的车辆，均服从物业公司管理；

5、凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或

5吨以上货车，一律不准驶入；

6、 驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生；

7、停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到车证齐全，见证票放车；

8、车辆管理人员礼貌待人、热情周到；

9、车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；

10、车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；

1、停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；

2、停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；

3、停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；

4、停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；

5、辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；

6、 每车位文字档案齐全、资料准确率100%；

7、外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。

（三）交通意外事故的处理预案

保安员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：

1、应立即用通讯设备报告保安主管发生交通意外事故现场的具体位置；

2、留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；

3、对重大的交通意外事故须请示保安主管进行支援。

4、保安主管接到报告后立即报告保安部经理，并迅速赶赴

现场参加抢救；；

5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；

6、 送重伤者到医院抢救；

7、报交警大队事故组：

7.1事故发生的时间及地点；

7.2事故造成的伤亡及损失情况；

7.3已送抢救情况；

8、保安部经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要；消防管理；为了加强老旧小区的消防管理，保障业主及公众生命财；l、各部门应遵守电现场参加抢救；调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；送重伤者到医院抢救；

7、报交警大队事故组：

7.1事故发生的时间及地点；

7.2事故造成的伤亡及损失情况；

7.3已送抢救情况。

8、保安部经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要，调派车辆进行抢救，并报交警事故组和公司总经理。

八、消防管理

消防管理

为了加强老旧小区的消防管理，保障业主及公众生命财产安全，根据国家有关消防法律法规，特制定本规定。

l、各部门应遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路。

2、严禁在老旧小区内绿地、停车场等处乱堆放、晾晒易燃物品和燃放烟花爆竹。

3、公用消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏、丢失。

4、不准乱丢烟头、火种。

5、严禁在老旧小区道路、绿地、停车场等处焚烧生活垃圾

6、 认真贯彻 预防为主，防消结合 的方针，开展防火宣传，普及消防知识，学习使用消防器材，每月学习、训练一次；

7、经常检查、记录消防器材设备完好情况，确保消防器材设备装置处于良好状态，检查防火通道，时刻保持畅通；检查防火安全公约的覆行情况，及时纠正消防违章和消除火险隐患。

8、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行补救，并协助消防部门查清火灾原

九、外墙清洗、修补方案

随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，建筑物外墙清洗在我国已引起广泛关注和重视，建筑物外墙由于长期日晒雨淋，以及大气中有害气体和油烟等污染和化学反应的侵蚀，使得建筑物外墙产生污垢和风化，既影响建筑物的美观和市容，又损坏了建筑物，因此，清洗建筑物外墙，不仅可以美化环境，而且对建筑物起到保护作用。为确保本项目各类建筑物外立面的整洁、美观，在确保外立面清洗人员自身安全、安全措施得当、安全方式可行的前提下，公司拟定了外墙清洗、修补方案：

外墙清洗、修补方式

1、污垢的分类

公司在多年的物业管理实践中，通过总结确认外墙污垢重要是：灰尘、污渍、污垢

2、常见的清洗、修补方式

物理方法：

主要通过用水冲洗，使污垢湿软、剥离、融化，在用清水冲洗干净。次方法主要用于釉面砖、马赛克等外墙材料上的积灰、浮尘和泥沙等的去除作用，对于外墙的油污、重垢则无明显效果；

化学方法：

利用化学试剂对油污、污渍进行溶解、分离、降解等化学反应，使外墙达到去垢、除锈、去污、脱脂等目的外墙清洗剂分三类：

中性清洗剂、碱性清洗剂、酸性清洗剂，一般使用中性清洗剂，中性清洗剂的主要成分有表面活性剂、助洗剂和助剂，中性清洗剂具有湿润、乳化、分散、增融等多种功能。化学清洗法是主要外墙清洗的方法，速度快，效果好，因此，公司针对本项目的外墙清洗、修补主要采用化学清洗法。

花岗岩表面的清洗、修补

1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：

50比例稀释；

2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；

3、对镜面花岗岩表面清洗

将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡

用浸有清洗剂溶液的滚筒在镜面花岗岩表面用力滚动擦拭，使花岗岩表面污垢脱离；

对特别重的污垢可选用浓度较高的清洗剂并用抹布擦拭；

用清水或高压水冲洗，冲刷花岗岩表面的清洗剂残留物。

物业管理的方案范文

（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。

（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。

物业服务和业主出入的和谐；

我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：

即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。

二、抓整治工作，换环境面貌

1、针对问题，一对一宣传

根据公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。

2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。

3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有；

三、管理模式

在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小；

1、项目负责人现场指挥；实行公司垂直领导下的项目负责人负责的内部管理模式；

2、服务的制度化、专业化、标准化；建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置；

3、建立安全保障体系；针对老旧小区的实际情况，公司从以下几方面做好安；

消防安全；置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境

水电气设备安全管理

建立健全水电气设备正常使用的巡查制度，全面掌握托小区各类管线的线路、走向，以便于在发生故障时能够迅速有效地予以排除，方便业主方的正常使用。

小区安全维护

根据老旧小区物业管理的安防要求，结合公司安防经验，确立公司将以 人防为主、技防为辅 的安全防范思路，对老旧小区物业管理实行24小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适的生活环境。

环境卫生维护

根据老旧小区物业管理要求，合理安排细划保洁区域，卫生保洁均责任到人，确保管理区域内清洁卫生、整洁有序。

三、各岗位人员的配置

四、环境清洁卫生管理

（一）环境服务范围及要求

日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域的清洁卫生。

根据老旧小区目前的现状，清洁工作应做好以下几项：

1、垃圾处理。主要包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。

2、在规定的范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁；墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。

（1） 小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按规定时间进行清扫；道路积水、积雪能及时清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化粪池每月正常检查能正常使用。小区楼内地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器材、垃圾桶、控制开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光洁明亮。小区道路：

地面无垃圾，障碍物。绿化带：

无垃圾，枯死植物及时清理。

（2）环境部分：

地面无垃圾杂物，无积水，无明显污渍。室外设施包括灯饰、栏杆、垃圾桶等无污渍、水迹和明显灰尘，墙壁及其他设施上无不良张贴物。下雪时要及时清扫，必要时作防滑处理。

（3）垃圾收集清运：

楼幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日产日清的，垃圾桶清洁、无异味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。

（4）其他：

小区内如举办社区活动等，做到垃圾及时清理。

3、 住宅楼内公共卫生：

走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；走廊窗台、玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和栏杆保持干净。

4、负责小区道路卫生保洁。

5、定期楼顶清扫、外墙面清理。

6、 院落卫生：

地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区及时清扫干净。

7、对现有的绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培植，负有美化环境的责任。养护管理包括：

定期浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。

（二）保洁人员素质要求

1、树立高度的责任心，关心业主方的利益，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或工程维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证物管区域的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视，发现污物杂物应及时处理，随时保证清洁卫生。

2、保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请假。当班人员不得做与本职工作无关的事；

3、承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未；达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚；须做好详细记录；

4、保洁人员服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，；

5、上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作；

6、 保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待；

7、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款；

8、垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送的事。得到主管的批准，方才能

到休息室休息。

9、保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。

10、保洁员必须严格按照《保洁员清洁工作程序》执行。

五、保安及消防管理

保安管理内容及要求

安全管理服务的目的是维护物业管理范围内正常的工作、生活秩序、协助机关做好内部的安全防范工作，它在整个物业管理中占有举足轻重的地位。

安全管理工作是一项特殊的服务工作，要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持原则。根据不同的区域及岗位要求，保安队应设立出入口固定保安、巡逻保安等。严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。小区内保安主要负责小区的安全保卫工作，认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保小区治安稳定。巡逻保安负责小区内白天及夜间的巡逻，要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成小区内被盗和其他事件，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现意外事故，维护正常的工作、生活秩序。

小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准停放车辆。 白天夜间对停车场流动巡查、管理。

保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选，负责小区的秩序保障工作；

小区内突发事件的处置，灾害预防，火灾扑救，发现和制止小区内的暴力事件，随时准备提供紧急救助。

小区内公共部位安全隐患的检查、排除及上报，对违规事件及时提示和纠正，有针对性地进行安全教育。

小区内有特殊活动安排，保安要协助维持现场秩序。

对保安管理及停车场管理工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准及检查办法。

预警、应变措施

1、安全应急计划和措施

目的：

在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。

适用范围：

1)治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

2)受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。

3)其他重大意外情况。

职责：

1)对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；

2)对即将发生或已发生的突发事件由安全领班临时确定应急措施，同时向上级汇报。

计划：

1)对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。

2)处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全领班临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到人员到来。

3)制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。

实施：

1)在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。

2)对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的发生。

3)保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。

要求：

为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。

（三）强化消防管理意识

1、消防管理目标

坚持 预防为主，防消结合 的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立 全员防消 的管理观念，实施全员义务消防员制。

2、加强消防教育宣传和培训演练工作

（1） 消防教育宣传工作：

管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来

举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。

（2）做好消防培训及演练工作：

重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的 自救 意识和能力，防患于 未燃 。

3、积极落实防火安全 三级 检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。

4、建立消防快速反应队

结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建 消防快速反应分队 ，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足 自救 ，最大限度地减少火灾损失。

5、善后与收复

火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。