2009年博鳌房地产论坛内容

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著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲先生、中原集团主席施永青先生、摩根大通中国投资银行副主席龚方雄先生联袂奉献了一场精彩的“博鳌三人行”。

8月13日，由观点地产新媒体主办，上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。在会上，著名经济学家、央行货币政策委员会委员、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生、中原集团主席施永青先生、摩根大通中国投资银行副主席龚方雄先生联袂奉献了一场精彩的“博鳌三人行”。以下为2009博鳌房地产论坛首个“博鳌三人行”的全文实录：

樊纲：我已经讲了半天个人观点，现在非常希望听位两位的观点，一位是金融家，一位是地产家。从地产家开始。 施永青：其实今年不但是内地，香港的房地产也翻天覆地的变化。我记得去年8月份的时候我说世界经济进入冰河时期，就是这次金融危机可能是一个结构性的，不是单是一个周期性的，受到的冲击将会非常长远。所以当时我相信很

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多开发商自己也看到自己的处境是非常危险，资金链随时可能随时断，能不能保命，也成了问题。

但是非常令人意想不到的金融危机反而救了中国的开发商，如果没有金融危机，中央的宏观调控还不容易这么快放出来。现在突然间，这么多的资金流进了市场，使成交量、开发商资金的问题都一下子得到解决。基本上我还是认同中央的政策。刚才樊先生也说我们所有的政策都有代价的。这个代价我认为还是很值得付出的，虽然有很多，现在说什么泡沫问题，流动性过剩的问题，但是我认为金融危机之后我们最大的一个问题就是要解决我们主要矛盾，我认为上世纪30年代的大萧条最重要的破坏力其实是通货收缩。如果通货收缩的话，大家就觉得未来的东西更便宜，大家都不花钱了，没有人愿意去投资，没有人愿意去消费，一旦进了这个连锁反应之后，真的可能要5年、10年才可以回头，我认为现在的政策很重要的一点，虽然我们现在是在通货收缩，什么CPI都在下跌，但是要在这种情况下要人对未来可能的通货膨胀产生预期，这个是很难做的事。明明是在通货收缩，你还要使人家担心未来的通货膨胀，这是很大的矛盾。要解决这个问题，你一定要用很大的力量、很蛮的手段，矫枉必须过正，所以在这种情况下才出现上半年银行的贷款7万多个亿。我自己看这钱流出来，流到什么地方去，中央看不看得到，我们看到的事，中央没有理由看不到。一定有相当一部分进入

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股市、楼市，使楼价大幅上升。但是这个效果就要让大家有实际的感觉。价格信息是一个很强烈的信息，是一个很简单的信息，是普通人都可以感受到的信息，就是我买的房子，现在是什么价钱了。现在的情况就是现在的房价在很多城市里面已经达到了历史高峰，历史的高峰就是说差不多所有有房子的人现在都在赚钱了，这就是一个很良好的感觉。你没有这个感觉，要他相信经济在好起来，要他相信未来可能有通货膨胀，这个是起码的基础。所以我认为房价上升是要达到调整人们对未来预期的一个必须的手段，没有这个效果的话，你做政策上的调控，要人改变它的心态，都不容易的。所以我认为这个是一个政策理想中的效果。现在全世界是中国第一个改变了人民的心态。我也去过其他地方，整个气氛就不同。中国就是比较乐观的，就是觉得我们真的是在好起来。外面还没有完全有这个气氛。所以我觉得这个政策还是成功的，但是升的这么快，当然开始的时候不升的这么快，达不到这个效果。但是下半年还会不会用这样的手段，刚才樊先生也说了，其实环境已经不同的，但是我认为虽然可能收紧一点，但是一定还要维持这个价格起码不是掉头向下。如果下半年的政策收的太紧，房地产价格维持不住现有的水平的话，你变成上半年的努力白费了。所以我认为收的时候也不会收的太紧，应该可能出现的情况就是交投量可能会小了一点，但是价格还是维持在高位徘徊。我自己看上半年这

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么大的成交量，不是一个常态。我们做房地产的也不能期望以后都是有这么高的交投量，我们应该有办法在一个比较低一点的，比较正常的交投量下面也可以有生存能力，我认为就是交投量7月份已经少了20%左右，这种水平大部分的开发商、代理商还可以生存下去，这个成交量还可以维持现有价格在这个水平保持下去。

所以基本上我对下半年还是乐观的，但是也要调整我们的心态，我认为上半年的上升，在某一种程度上是透支了未来的一点的升幅，所以既然是透支了，你就要为将来有一个合理的估计。我先讲到这里。

樊纲：里面有很多逻辑，代表了房地产商的观点。就有一个地方有点矛盾，你说价格现在到了最高位，让大家感觉都好。但是没有买房子的人，在最高位的时候就往下去了。 施永青：在中国城市里，拥有房子的人是大多数，没有买房子的人是少数，所以应该保护多数，如果为了少数，伤害了多数，政策还是帮助多数人。 樊纲：接下来请龚先生谈谈。

龚方雄：刚才樊纲教授对中国的经济做了比较深刻、全面的诠释。我们这一节的讨论主要从经济和政策层面来看中国的房地产市场。就这一点，我高屋建瓴，从全球局势对樊

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纲教授对我们经济形势的判断做一些补充。全球经济的格局实际上想象的也比大家都好，现在全球经济的时点跟中国经济在1、2月份的情况很相似，实际上已经在企稳复苏当中。这个企稳复苏造成的原因实际上有金融方面的原因，金融方面的原因就是说金融体系的去杠杆化已经基本结束。金融作为经济润滑剂的功能正在恢复。如果金融功能恢复后，那么经济周期就回到一个传统经济周期步伐当中。传统经济周期理论实际上是一种库存调节的理论，任何衰退和复苏都由库存调整所引起。这就使全球经济所处在一种状态当中，什么状态呢？我们生产商把库存都调的太低了，去库存化到了极点，但是全球的消费者没有想象那么差，很差，但是没有想象那么差。没有想象那么差的原因跟各国政府协调一致应付史无前例的金融风暴，大家采取的政策有关系。这样的话，在未来6-18个月，全球经济就会由于重新填补库存，出现一个比较强劲的周期性的反弹。从我们摩根大通角度来看，这个反弹第三季度已经开始。美国经济在第三季度可能会开始2%、3%的成长，明年美国我们估计可能有3%的成长，未来18个月，经济增长势头非常明显。对中国经济也是一个锦上添花，未来6-18个月，中国经济会相当好。结构性问题没有消除，结构性问题就是我们经常讲的对全球经济比较悲观的那些说法，比如说经济结构角度来讲，美国存款储蓄率还要继续上升，其结果就是消费率要继续下降。如果消费

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继续下降的话，大家想一想，美国经济70%是由消费带动，它的增长势头从哪里来？这个问题还没有解决。所以2011年、2012年全球经济的前景仍然是非常非常不确定的。这个库存调整后，比如说该增加的库存增加了，库存也都填满了，下一步经济成长的潜力由谁带动，这就是全球经济长远所面临的不确定性。所以说我想拉回中国经济角度来讲，我们的出口现在是以20%多的速度下降，如果去年是100，今年这个指数就下降到70多，即使明年全球经济周期性反弹，我们出口恢复到10%成长，明年指数也就85、86左右。什么意思？过剩产能的问题仍然会长期存在。而且2011、2012年全球经济强劲复苏势头可能还不如明年。所以从这个角度来讲，明年即使政策出现方向性改变，从宽松政策走向紧缩政策，我们估计这种调整也会非常非常温和。为什么呢？我同意樊纲教授一个基本判断，宏观政策是一个短期政策，它要与时俱进，适时而变。但是还是要有前瞻性。前瞻性就要看到长远的经济成长的动力来自哪里。如果明年搞紧缩，2011、2012年又开始放松政策，又可能给经济带来不必要的波动。这种前景的含义在哪里？我们宽松的流动性环境可能会长期存在。这种前景对我们地产商，对我们判断金融市场，在金融市场进行操作非常非常重要。我讲的这种观点我希望大家有操作性。全球资本最近的流动性是怎么流动？大家在预期未来6-18个月周期性反弹，在预期周期性反弹的时候，

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全球的资本正在向高风险、高回报的资产和领域做配臵，流出什么地方？流出低风险的债券、低收益的债券、固定收益和现金产品。债券方面他主要是配臵一些高风险的，比如说垃圾债券。还有从资产角度来讲，配臵新兴资产。所以说，现在我们很多地产开发商都到香港、美国融资，现在开发商如果要上市融资，非常容易，市场愿意把这个钱给他们。钱正在从低风险领域流入高风险资产，这个趋势会持续一段时间。未来6-12个月，这种趋势不会改变。这是第一。 第二，从长期角度来讲，这就要回到我们房地产市场。现在全球市场，全球投资人，全球资金重仓中国，这个事情我已经讲了很长时间。我们从1月份助推中国的房地产和汽车板块，当时大家迷茫的情况下，汽车、耐用消费品是我们主打板块。我们建议如果大家要重配新兴市场，一定要重配中国，一定要重配中国的话，谈到长远经济结构转型，一定要重配内需，但是中国内需的引擎、发动机来自哪里？房地产、汽车。而且一些长期的房价为什么会上涨的结构性原因，不管从供给还是需求角度来讲，刚才樊纲教授、朱秘书长都讲了这个土地价格。土地价格的问题是中国房地产市场长远之所以价格不断上升的根本性原因。对国际投资者来讲，他们知道中国人地关系是怎么样，中国人均可耕用地，中国人口基数的问题。这个趋势是非常明显的，加上中国的城市化率现在也只有44%、45%，中国城市化进程每年以1%、2%上

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升，什么意思呢？中国城镇人口每年都以1500-2000万人口在上升。这就是我跟国际投资者经常讲，在中国要解决保持城市化的进程，相当于中国每年都要建造一座纽约、东京或者伦敦这样的城市。这就是一个长期的趋势，再加上人民币。每一次全球的、亚洲金融风暴，全球投资者对中国的信心都增强了。人民币这次是一个非常典型的例子。去年在新兴市场当中，人民币是一个唯一没有贬值的货币。我们讲的是百年不遇的金融风暴。在所有全球货币当中，大家知道去年只有日元和人民币没有兑美金贬值。大家想一想，如果这个风暴是百年不遇的，中国出口以20%多的速度下降的情况下，人民币没有对美元贬值，下一步等人民币贬值，要等到什么时候？所以人民币稳定趋势加强了很多。你看热钱流入，很多国际资本愿意在香港也好、美国也好，购买中国资产。但是很多钱也愿意以各种方式流入我们本土市场。大家知道二季度，我们国家外汇储备增加了多少？将近2000亿美金，但是如果把外贸顺差，把外国直接投资，把这些国际，我们现有的外汇储备存量，把这些因素考虑进去，实际上有1000亿左右美金解释不了外汇储备成长来自哪里，很可能就是热钱流入。所以说从趋势性角度来讲，中国城市化进程，中国土地价格长期上涨的趋势，再加上人民币、再加上国际资本从低风险向高风险资产类别配臵，中国经济的可持续发展能力比全球经济要强得多。资产泡沫会一直存在。我不觉得中

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国目前已经出现了资产泡沫。但是在产能过剩的情况下，实体经济通胀几乎不可能，唯一有可能出现通胀的领域就是资产通胀，其中就包括房地产。谢谢大家！

主持人：接下来请互动嘉宾复地集团董事长范伟先生发表一下您的观点。

范伟：我有一个问题问一下樊纲教授跟龚方雄，去年8月到今年8月一年时间，这么大的危机好像就过去了，这么容易就过去的。我有一个问题，现在所有政府都在用量化宽松货币政策、流动性，当年日本政府也在用量化宽松，同样的手段，为什么日本还是延续这么长时间走不出衰退的阴影？这个原因在哪里？

樊纲：咱们对日本也有很多讨论，首先日本是一个长期结构性问题，就是刚才龚方雄先生提到的它宏观调控，但是没有解决长期结构性问题，很多东西一直迟迟调不过来，这是它的基础性问题。第二，现在大家都在吸取日本教训之一就是你不能一下子拱起来，马上又撤火。你要看到它的补充库存后，长期过剩生产能力还存在的时候，它可能产生的一些压力。这也是我们现在都在关注、都在讨论的问题。第三，日本量化库存，当他利率到了零之后，反倒数量政策并不到位。伯兰克02年写了一篇文章，他认为即使利率到了零之后，仍然需要数量。流动性陷阱的时候，也需要一定规模的

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数量，才能使市场发生调整。这是更短期的政策操作问题。回到更长期的，日本确实有几个问题交织在一起，包括老龄化。这是我们中国经济跟全世界经济跟他不太一样的问题。它的一个发达国家经过20年泡沫，产生那么多结构性问题，然后又跟老龄化等等搅合在一块，它是一个长期调整的过程。

是不是现在已经过去了？中国之所以大家感觉好像这个事情已经过去了。是因为中国，我们过去没有太大的。因为我们还采取的一些调整政策，我们银行政策比较谨慎、杠杆率比较低。我们结构性问题跟发达国家结构性问题不太一样，没有金融危机一系列问题。因此我们的问题是前几年经济过热、产生的过剩产能等等一些问题，当然也跟出口有关系。但是我们没有坏帐要重组这些问题，美国这些坏帐还多着呢，我们是不是感觉已经过去的，因为我们没有这些问题。而从其他国家角度讲，说危机已经过去了，还远远没有到时候。

实录：陈启宗、刘晓光、潘石屹“博鳌三人行” http://www.guandian.cn 2009-08-13 11:44:45 来源: 香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生、首创臵业集团董事长刘晓光先生、SOHO中国有限公司董事长潘石屹先生一起进行了一场“博鳌三人行”。

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8月13日，由观点地产新媒体主办，上海证券报、每日经济新闻、搜狐焦点网联合主办的2009博鳌房地产论坛正式开幕。在会上，香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生、首创臵业集团董事长刘晓光先生、SOHO中国有限公司董事长潘石屹先生联袂奉献了一场精彩的“博鳌三人行”。以下为2009博鳌房地产论坛第二场“博鳌三人行”的全文实录：

刘晓光：这个题目我看了一下，复苏与改变。我觉得复苏肯定可以说是复苏了，应该说一个全面转折的状态已经出现了。第二，刚才陈先生讲了很长时间，对于今年转变的情况讲了讲，我想咱们要讨论一下市场转变以后的变化。 潘石屹：博鳌房地产论坛我每年都来参加，好像是从01年开始的，今年我觉得人气最旺，而且坐在下面听的时候，我觉得今年各位专家学者开发商讲得最有水平的一年。前些年老是呼吁猪坚强、救市这些东西，今天我在下面听，我觉得是一个特别好的学习机会。我想可能是因为任志强没有来的原因吧，他一来就有点变化。

我想说在这两个星期，我最深的体会是我去了四个城市，纽约、伦敦、上海、北京。国外两个城市情况特别糟糕，从媒体经济学家言语中谈到要企稳、复苏。可是我看到的办公楼，空空荡荡的，看到的大家情绪都特别不好。我看到的

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是一些最直观的，可能比数字、分析直观一点。第一个现象就是纽约跟伦敦开发商基本上要寻找到一个没有破产的，已经很少了。大部分都破产了。所以谈楼房的时候，不要跟开发商谈了，已经没用了。开发商股本最少5%，最高的20%，还有一个贷款，剩下的都是银行的钱，银行占50%、60%，房价如果跌一半，开发商全部破产。另外空臵率非常高。还有最繁华的商业房产基本上建安成本。比较好的地段地价款就是零，可是我们中国还在创造地王。一平米差一点的地价1.6万，如果好一点的更高。而且销售非常火爆。我就觉得一边是冰，一边是火。这种感受特别强烈。可是我回想起来，房地产这个行业我想说的就是在2009年中国要抵御全球金融危机，房地产行业，我们在座的这些人确实立下的最大功劳。为中国战胜金融危机赢得足够的时间。我们回想去年全中国最大的事情是地震，牵动了全中国人的心。地震这个灾难就是没有给我们时间。连5分钟的时间都没有。所以死了不少人。地震之后产生的堰塞湖，如果流下来，死的人更多。可是给我们留下时间了，所以一个人都没有死。全球金融危机突然过来了，中国政府决定把自己子弟兵、亲生儿子、嫡系部队派上去抵御金融危机，出现了十大振兴规划，九大振兴规划出完了，前人大委员长成思危提前宣布房地产是第十大，可是最后宣布不是。结果抵御金融危机过程中，前十大起的作用远远没有我们房地产开发商起的作用大。我们房地

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产行业这十几年时间是通过市场经济成长起来的，如果说花和草的话，我们不是花园的，我们是野生的，是在山坡上长的。按照任志强的说法，给点阳光就灿烂。 我们是村里的野孩子，不是有钱人家的。人家是政府养着的，我们是山坡里跑的，名声也不好。野孩子在我们乡下都是叫狗剩这些名字，名声不好。我们在没有饭吃的情况下，甚至可以通过地王把国有资金给吸引过来。

所以今天来看，中国的经济形势跟美国、英国、欧洲很多国家不一样，房地产是起了最巨大贡献。前些年去国外去看，特别羡慕他们，他们城市很漂亮、高速公路很多，今天中国不光城市漂亮，而且比他们都新。功劳还是房地产的。我先这么多。谢谢！

刘晓光：刚才小潘讲了一段，我们是不是简单讨论讨论市场变化以后，市场格局全面转折后可能会出现的问题。潘总，你认为整个市场格局变化了，明年是一种什么状态？后年是一种什么状态？

潘石屹：我看不清楚，昨天有好几个记者问我，他说你觉得下半年会怎么样、明年会怎么样，我说了一句话，听领导的。我说前些年我们想不听领导的。前些年我们开这个会的时候，会场上没有任何官方的声音，官方一般不参加博鳌这个会。我们这些房地产商碰到一起，就老给政府的政策提

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意见，政府一会儿要限我们面积，一会儿要限我们价格，一会儿要限我们容积率。樊纲刚才说要把容积率提高，房子就多了。可是前几年1以下容积率不让你建，因为容积率太低了。限面积、限价格、限容积率，我们想不通，就发表意见，越发表意见，制定政府政策意见的人越不满意，实际上应该从货币政策宏观调控，调容积率、调面积、调价格这些东西对房地产市场的破坏性都是很大的，回头看这些政策，我觉得这个过程，政府和房地产开发商都是一个互相学习的过程。如果再出台政策，绝对不会限制你的容积率、限制价格，这个可能是宏观调控这几年的进步。

下一步，中国经济怎么样、全世界经济怎么样，我根本就不知道。我看到的现象就是说，去年9月15号，雷曼兄弟破产后，说投资银行消灭了，他们大量亏损，需要美国人民救他们。所以给他们注入资金。今年我刚到纽约去，说投资银行高盛赚了历史上最多的钱，发了最多奖金。在中国名声不好的是开发商，在美国名声不好的是投资银行，所以就组织了一个调查团调查，发现投资家有两天没有上班，40天上班，上班的时候每一天赚的钱是1亿美金。我听完后，我觉得这是危险的另外一方面。当经济冷的是病，当经济热的时候，就一个交易员一天可以赚1亿美金的时候，是另外一种病，这是一个结构性的病。市场上发生危机，给我们得病让我们理智思考，我们应该怎么调整，如果我们还不思考，

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还认为赚钱好。如果这个人一天赚两亿美金，这个经济结构的病是更大的病。所以在这种情况下，我看不清楚下一步趋势是什么趋势。突然人民银行在金融危机的时候提出来说要建一个超主权货币，把美元、英镑、人民币全都统一起来，我觉得这个太好。全球经济都一体化了，我们货币是什么呢？就是我们衡量的尺子，我们衡量的尺子老变。一年内英镑和人民币比，最高是1：16，等我去的时候是1：9.8，差了一半，谁还愿意做一个具体行业？当投资银行可以赚这么多钱的时候，病还很重。

陈启宗：有一件事永恒的，万变不离其宗。就是说市场的波动是一定有的，所以无论政府政策怎么样，市场反应怎么样，唯一永恒的就是波动。上去下来，从地产商角度来看，只能预备自己，让自己在下一个波浪里不仅可以生存，而且可以赚大钱。刚才朱秘书长有一句话，我有点意见，你说希望市场理性买地，我觉得这个大概不可能。因为房地产市场永远是不理性的，特别是买地这个过程，是需要很长时期，成熟了、进步了，才可能有这个情况出现。不过在短暂时期里，市场的不理性对发展商是最好的事，因为要是你是理性的话，你就能够在不理性的环境下赚最多的钱。

允许我对潘石屹说一句话，我知道很多人觉得不公平，国营机构有政府注资，民营的不行。但是我认为长远来看，

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对我们民营是好事，因为他们这种环境下不可能，最少是非常困难训练出一班真正在公平的市场环境下运作能够致胜的管理者。在不利的大环境下，反而作为民营老板，能够训练出我们在任何大环境里，在波动里能够生存下去。我同意潘石屹说的，房地产是贡献相当大。5%左右整体GDP，但是加上相关行业，差不多20%、30%都是跟房地产有关系，所以房地产行业必须被政府注意。我们没有被算为第十个行业，我认为不需要，反正政府其他的做了很多事，已经叫我们复苏了，不要搞去第十个行业里，反而那个不好。的政府就给人一个不好的印象，政府是救发展商，反正已经救了就好了，自己享受就好了。最后你提出到美国、到英国去，我奉劝大家千万不要海外搞房地产，我到海外搞房地产那么多年，最终还是回到香港、内地，因为这里机会大很多。我不反对樊纲说的到外国买一个房子，每年住一两个星期，那是好事，但是出去做房地产的，那是大笨蛋。

刘晓光：刚才你说拿钱容易的企业可能死的快？ 陈启宗：也不一定死的快，但是长远来说，确实不容易培养出一班对市场脉搏敏锐的人。就像小孩子，从小没钱就可以向爸爸拿，这些人不可能是好孩子。反而我们是穷孩子，穷孩子身上确实出人才。

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刘晓光：我们刚才讨论市场转变、市场剧变、市场突变，或者市场转折的格局已经形成，我想下一步还有很多大的问题需要我们去研究。比如第一，这种市场的状态能维持多久，会不会转向过去了。再比如价格水平，从现在开始到年底还会有上升的幅度吗？上升多少？再比如宏观调控政策过程中，有没有微调的东西出现。由于时间关系，我们今天先到这儿。

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