农村房屋土地权属登记效力问题

一、基本事实

张某，北京市丰台区卢沟桥乡某村村民，一直居住在该村并系户主。1994 年4月8日，该村村委会组织村民住房核查登记工作，并指派同村村民曹某 对张某的住房进行核查登记。曹某在未经张某同意的情况下，擅自将该处房产 的户主变更为张某的女儿，将家庭人口由4人变为2人。张某对此毫不知情。 直到2006年12月20日，因张某房屋被拆迁需要签订补偿协议，张某方知 自己的户主身份被剥夺了。张某无奈，遂向北京市丰台区人民法院提起诉讼， 要求变更户主登记。

二、法律依据

1、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只 能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅 基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人 民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批 手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

2、《中华人民共和国物权法》第六十三条第二款规定，“集体经济组 织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的 集体成员可以请求人民法院予以撤销。”

3、各省市均制定了《农村宅基地管理办法》专门规范农村宅基地的审批、 使用等。

三、法律适用分析

1、书写起诉状时案由的选择。依据最高人民法院《民事案件案由规定》 (法发[2008]11号），本案有两个可供选择的案由：所有权确认纠纷和侵犯

集体经济组织成员权益纠纷。从张某对自己住房所拥有的所有权角度出发，村 委会将其户主涂改为其女儿，则在形式上变动了该房屋的所有权人，从而，产 生了物权争议，张某当然有权要求确权。从张某作为集体经济组织成员这个角 度出发，其户主身份被村委会涂改，权益受到了侵害，当然有权要求撤销村委 会的该行为。鉴于张某并未失去对该房屋的实际控制，我们在书写诉状时，选 择了后者。

2、村委会涂改行为的定性。严格的说，村委会这个行为并未对张某造成 实质侵害，理由是，村委会涂改户主姓名之后，在事实上承认了张某对该房屋 的所有权，在拆迁补偿协议中也明确了张某的所有人身份，那么，村委会这个 行为至多只是一个程序瑕疵。作为集体经济组织的成员，张某的户主身份关涉 其他方面的权益，村委会擅自涂改不妥当。

如上所述，农村村民一户只能有一处宅基地。张某及女儿（己婚）实际拥 有两处宅基地，但是户主都是张某，依法应当变更户主，但是，户主的变更并 不能必然导致张某丧失对房屋的所有权；况且，张某有权对两处房屋作出选择， 村委会无权强行涂改。

3、村民多处宅基地的处理。村民实际拥有多处宅基地，应当要求其让出 其居住房屋之外的其他宅基地。但是，宅基地上的房屋，应当作价补偿，而不 能强行拆除，这种补偿可以是宅基地的新的使用人，也可以使拆迁单位；而且， 村民有权选择自己多处宅基地中的一处作为自己的居住场所。

4、村民权益保障。村民作为集体经济组织成员，其权益是多方面的。可 是，住房及宅基地问题是核心权益之一。目前，我们国家尚不承认村民对宅基 地的所有权，仅仅是保护其使用权。这就产生了一个问题：村民拥有自己的房 子，却只对房屋赖以存在的土地拥有使用权。而且，宅基地的使用权还要受到 限制 -------- 户只能一处。那么，《物权法》所能保护的也仅仅是村民的房屋 而不是宅基地。

村民其他权益，比如表决权等有村民委员会组织法保护，当然应当受到法 律的保护。