上海市物业管理优秀示范大厦标准及评分细则

序号 标准内容 基础管理 1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 规定分值 22 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 评分细则 符合1.0，不符合0 符合1.0，不符合0 符合1.0，不符合0 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0 2、己办理接管验收手续 3、由国家物业管理企业实施统一专业化管理 4、建设单位在租售大楼前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善 8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 一 10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意 完善1.0，基本完善0.5，不完善0 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 符合1.0，不符合0 制度、工作标准建立健全1.0，主要11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 检查：物业管理服务工作程度、质量1 保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2:未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5 12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨 l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 1 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.3，不符合0 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 执行有关规定0.5，未执行0；公开0.5，未公开0 包括房屋总平面图，地下管网图，房屋1 15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 数量、种类、用途分类统计成册，房屋1 及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1 1

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上 1 每发现一处不符合扣0.2 符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，2 1 19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录 房屋管理与维修养护 1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署 2 每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录。 9 1 符合1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2 符合1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.5 符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 1 2 每发现一处破损或不洁扣0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2 二 4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 1 符合1.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.l，有安主隐患每处扣0.5 2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 符合1.0，每发现一处不符合扣0.1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.5 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 1 1 35 4 1 共用设备管理 （一）综合要求 三 1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行 2

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求 3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程 1 1 1 3 1 1 1 2 1 1 5 1 1 1 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 符合1.0，不符合0 符合1.0，不符合0 符合1.0，不符合0 符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5 符合1.0，不符合0 符合1.0，发现一处不符合扣0.5 符合1.0，基本符合0.5，不符全0 发现一处不符合扣0.5 每发现一处不符合扣0.2 符合1.0，责行人不明确每发现一处扣0.2 无应急方案扣0.5，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.１ 每发现一处安全隐患扣0.5 符合1.0，不符合0 每发现一处不符合扣0.2 轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾杂物，机房门道槽应无杂物，发现一起不合格扣0.2 4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 （二）供电系统 1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户 2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行 3.备用应急发电机可随时起用 （三）弱电系统 1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作 2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存 （四）消防系统 1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题 3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人 4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通 5、无火灾安全隐患 （五）电梯系统 1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1 1 6 1 1 2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好 3、轿厢、井道、机房保持清洁 4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗 5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 1 １ １ 符合1.0，不符合0 符合1.0，不符合0 3

6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 （六）给排水系统 1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划 2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏 3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 1 9 1 1 符合1.0，不符合0 符合1.0，基本符合0.5，不符全0 每发现一处不符合扣0.2 符合2.0，发现一处不符合扣0.5 没有管理措施扣0.5，水箱周围每发现一处隐患扣0.2 符合1.0，基本符合0.5，不符全0 2 4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 5、限水、停水按规定时间通知住用户 6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生 7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象 1 1 1 1 1 3 1 1 1 3 1 1 1 4 1 1 1 1 9 1 符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2 符合1.0，基本符合0.5，不符全0 无处理方案扣1.0，方案不完善扣0.5 8、制定事故应急处理方案 （七）空调系统 1、空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象 2、空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 3、制订空调发生故障应急处理方案 （八）供暖供气系统 1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常 2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃ 符合1.0，基本符合0.5，不符全0 符合1.0，基本符合0.5，不符全0 无应急处理方案扣1.0，有方案但不完善或执行不够的扣0.5 符合1.0，不符合0 每发现一处不符合扣0.2 符合1.0，不符合0 符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2 共用设施管理 1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途 四 2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 3、道路、楼道、大堂等公共照明完好 4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦 保安及车辆管理 1、大厦基本实行封闭式管理 4

符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2 符合1.0， 每发现一处不亮扣0.2 符合1.0， 每发现一处不符合扣0.2 五 符合1.0，不符合0 2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责 3、结合大厦特点，制订安全防范措施 4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 2 符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2 对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.2 1 1 1 1 1 1 10 1 符合1.0，基本符合0.5，不符全0 符合1.0，基本符合0.5，不符全0 符合1.0，基本符合0.5，不符全0 6、室内停车场管理严格，出入登记 7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁 8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施 符合1.0，基本符合0.5，不符全0 符合1.0，不符合0 符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.2 环境卫生管理 1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁 3、垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 六 4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物 5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染 绿化管理 1、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象 七 2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃 3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 八 精神文明建设 5

1 2 每发现一处垃极扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 符合1.0，不符合0 每发现一处不合格扣0.2，发现一次环保部门下放整改通知扣0.5 2 2 1 1 4 1 1 1 1 3 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 长势不好扣1.0，每发现一处不符合扣0.1分 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 无措施扣1.0，有措施，落实不力扣0.5 1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定 2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动 1 1 1 4 2 1 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件 管理效益 九 l、物业管理服务费用收缴率98％以上 2、提供便民有偿服务，开展多种经营 3、本大厦物业管理经营状况 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 每降低1个百分点扣0.5 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 盈利1.0，持平0.5，亏本0

增加“上海市物业管理优秀示范大厦附加评分标准”的内容

序号 标准内容 6 规定分值 评分细则 十 室内空气质量管理 1、公共场所禁止吸烟或划分吸烟区与非吸烟区，吸烟区有通风装置。 2、公共区域测试甲醛浓度≤0.1mg/m3 3、新风量≥30m3/(h·p) 4、办公区域全新风换气能力≥8次/小时，商业区域全新风换气能力≥15次/小时 4 1 1 1 1 5 1 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 符合0.5，基本符合0.25，不符合0 符合0.5，不符合0 节约能源管理 1、建立节能领导小组, 制订具体的节能计划、目标与措施；制定并落实有效的避峰措施 2、加强重点耗能设备的能源计量管理，进行能源消费统计和能源利用状况对比分析，并对异常情况采取措施 3、夏季室内温度控制不低于26摄氏度，相对湿度控制在60%—65%；冬季室内温度控制不高于18摄氏度，相对湿度控制在55%—60%。 0.5 4、有公共照明启闭时间表，非主通道使用节能灯具 十一 5、有大能耗设备节能措施 （1） 空调各管道与媒水泵体保温到位无裸露，无滴漏现象； （2） 空调系统过滤网和各Y型过滤器有定期清洗记录； （3） 空调蒸发器、冷凝器（水冷式或风冷式）有清洁保养记录； （4） 对排风机设定启闭时间，冬夏两季极端气温时间段对新风量有一定的调节措施； （5） 在日常运行操作中有否节能措施（例如避免大流量小温差及根据不同气温变化而同步调节出水温度等）。 0.5 2 符合2.0，每发现一项不符合扣0.4 建筑物安全措施 十二 玻璃幕墙有定期检测、养护制度。 玻璃幕墙超过正常使用年限的，要有整改计划书。

1 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 7